El sector inmobiliario no se ha visto ajeno a la paralización económica en España a causa de la crisis de la COVID-19. Una situación que está haciendo que la prudencia sea la tónica generalizada también en el mercado de compraventa y alquiler de viviendas.
Así lo afirma, al menos, la última Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI), elaborada por el portal Idealista, que muestra una caída generalizada en el optimismo en las previsiones de las inmobiliarias en lo que resta de 2020. Esta situación previsiblemente tendrá como consecuencia un ajuste de precios tanto en el mercado de compraventa como de alquiler a corto y medio plazo.
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Menos operaciones inmobiliarias en 2020
La última estadística del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre compraventa de viviendas muestra una realidad que, siendo esperada, no deja de ser preocupante. Desde la declaración del estado de alarma en marzo hasta el mes de julio el número de transacciones inmobiliarias descendió en más de 100.000 operaciones con respecto al mismo periodo del año pasado.
Para Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, el descenso generalizado de valores medios que actualmente se está constatando en el mercado inmobiliario y de tasación es consecuencia directa de la crisis sanitaria y sus efectos sobre la economía española y, por tanto, sobre el mercado de la vivienda. “El estado de alarma y el consecuente confinamiento produjo una reducción drástica de la actividad y la actual coyuntura de afectación económica y de acusada incertidumbre lastra la recuperación”, señala.
Y la situación puede ser aún mucho peor, ya que la pandemia está lejos de haberse controlado. Para Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, el sector inmobiliario seguirá notando el impacto del coronavirus. “Lo hará porque a corto plazo no se resolverá la incertidumbre que envuelve la pandemia y que pospone muchas decisiones de compra, y porque la previsión es que disminuya la capacidad económica de la demanda a consecuencia de un aumento notable en el paro o de haber consumido ahorros tras verse afectados por los ERTE”, afirma Font.
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Un ajuste de precios en las viviendas de compraventa y alquiler
La actual situación está provocando un ajuste bastante importante en el precio de las viviendas. Según datos de Idealista, el precio medio del metro cuadrado en España cayó un 6,1% entre marzo y junio de este mismo año. Y aunque se están recuperando los niveles previos al inicio de la crisis sanitaria, la incertidumbre no se ha disipado.
Gil explica que esta disminución de precios es el mecanismo que tiene el mercado inmobiliario para paliar la caída de la demanda en un mercado con oferta poco flexible, especialmente en el mayoritario mercado de segunda mano, pero no augura un aumento de la demanda a medio plazo. “En un contexto de deterioro del mercado laboral y de las economías familiares, aumentará la población que, independientemente de los descuentos, no pueda ni se plantee acometer la adquisición de una vivienda. Los ajustes de precios son, pues, consecuencia lógica del fuerte impacto de la COVID-19”, asegura.
Por este motivo, continúa Gil, la demanda de alquiler puede aumentar en términos relativos, si bien sus precios, como en el caso del mercado de compraventa, descenderán en función de la pérdida de capacidad adquisitiva de la demanda. Asimismo, en lo que respecta a la oferta de alquiler tradicional en las principales ciudades (escasa en los últimos tiempos), se ve actualmente incrementada por buena parte de alquiler turístico reconvertido y, probablemente, se expanda gracias a la promoción de viviendas con este fin.
Mayor oferta por acumulación de viviendas
La caída en la demanda está provocando un aumento en las ofertas de viviendas, tanto para compra como para alquiler. Al final del estado de alarma, en Madrid, el stock en venta aumentó de media un 17% en junio frente a mayo, mientras que el de arrendamiento se disparó un 35%. En Barcelona la oferta de viviendas a la venta se incrementó un 10% frente al 21% de los alquileres, según informa la ESI de Idealista.
Evidentemente, esta mayor oferta tendrá impacto sobre el precio, aunque todo dependerá de la zona donde se produzca este incremento. Font asegura que la evolución del stock será muy heterogénea y puede aumentar por diferentes motivos: el de compra porque los propietarios necesiten una entrada de dinero para hacer frente a una situación económica complicada, y el de alquiler por el trasvase de la oferta de alquiler turístico a alquiler residencial. “Si el stock aumenta de manera remarcable en alguna zona podrá tener efecto a la baja en el precio. Por otro lado, hay que recordar que la tendencia del precio de la vivienda en España ya era decreciente o estaba cerca de serlo, tanto en alquiler como en venta”, explica Font.
En definitiva, las previsiones de los expertos en torno al mercado inmobiliario seguirán dependiendo de la evolución de la pandemia. En un contexto en el que se espera que la crisis sanitaria se prolongue en el tiempo, la prudencia seguirá siendo la máxima, lo que puede ajustar los precios aún más a la baja por una insuficiente demanda y un aumento de oferta.
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