Una hipoteca está compuesta de muchos elementos que conviene entender antes de dar el paso de contratar este producto. Los plazos y las cuotas son dos de los conceptos clave y que más interesan al comprador cuando está definiendo su hipoteca. Con ellos, el titular sabrá cuánto dinero tiene que pagar al banco todos los meses y durante cuánto tiempo.
Todas estas características de una hipoteca están reflejadas en el contrato hipotecario:
- El plazo de devolución o el plazo de amortización
Es el plazo o el periodo de tiempo en el que el comprador de la vivienda deberá devolver el dinero prestado, además de los intereses del préstamo. Por regla general, las hipotecas suelen tener un plazo de amortización de entre 20 y 30 años.
- La cuota mensual
Es la cantidad de dinero que el titular del contrato hipotecario tiene que pagar cada mes para devolver el préstamo. A la cantidad de dinero prestado hay que sumarle los intereses que aplica el banco. Para fijar la cuota, hay que tener en cuenta el diferencial, que es un porcentaje fijo que aplica el banco y, en función de si la hipoteca es a tipo fijo o a tipo variable, habrá que prestar atención también al euríbor.
- El tipo de interés
Es el dinero adicional que hay que pagar al banco por el préstamo. Se expresa como un porcentaje sobre el montante total del préstamo.
- Las comisiones
Las principales comisiones que suele incluir una hipoteca son principalmente dos: la de apertura (que corresponde abonar al titular y que incorpora los gastos de firma y de formalización del préstamo hipotecario) y la de amortización (que se origina por haberse producido un cambio en el contrato hipotecario debido a que el cliente decide amortizar parte o totalmente la hipoteca bien para reducir la cuantía de las cuotas que tiene que pagar o bien para acortar el plazo). Ambas comisiones deben estar presentes en el contrato hipotecario. Sin embargo, al contratar una hipoteca, algunas entidades no cobran la citada comisión de apertura, como Banco Sabadell.
Además, debe figurar como garantía hipotecaria la propiedad inmobiliaria sobre la que se formaliza la hipoteca, y que servirá de cobertura en el caso de impago.
¿Cómo influyen los tipos de interés en las cuotas de la hipoteca?
Existen dos magnitudes para calcular los intereses que el comprador de la vivienda tendrá que pagar por su hipoteca:
- El tipo de interés nominal (TIN), que es el porcentaje fijo que el banco cobra por prestar el dinero. Para su cálculo, solo se tiene en cuenta el tipo de interés que ofrece la entidad.
- La tasa anual equivalente (TAE), que se obtiene tras sumar al TIN las comisiones que se aplican a la hipoteca (como la de apertura o la de cancelación, si tuviera) y los descuentos que se obtienen por la aplicación de bonificaciones (por ejemplo, si el titular cumple ciertos requisitos o si contrata una serie de productos del banco).
Según el tipo de interés, se puede distinguir entre dos clases de hipotecas:
- Hipoteca a tipo fijo, que permite al titular del contrato hipotecario conocer de antemano las cuotas que tendrá que pagar cada mes, ya que el tipo de interés no varía a lo largo de la vida útil del préstamo hipotecario.
- Hipoteca a tipo variable, en la que el tipo de interés fluctúa de acuerdo al índice de referencia de la hipoteca. La mayoría utiliza el euríbor, y se revisa de manera periódica, normalmente, cada seis meses o 12 meses.
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Existe, además, una combinación de los dos tipos anteriores que da lugar a las hipotecas a tipo mixto, que se caracterizan por soportar un tipo de interés fijo durante un periodo inicial (alrededor de los tres primeros años) y, a partir de ese momento, aplican un tipo de interés variable.
¿Cómo se fijan las cuotas y el plazo de una hipoteca?
Uno de los elementos más importantes para establecer el montante final de una hipoteca es el valor de tasación de la vivienda. Hay que tener en cuenta que, por regla general, los bancos no suelen prestar más del 80% de este valor de tasación.
El valor de tasación es clave para determinar la cantidad de dinero de un préstamo hipotecario, pero su duración y las cuotas vienen determinadas por la capacidad de endeudamiento del comprador de la vivienda. Lo más frecuente es que los bancos, después de estudiar su situación financiera personal y otros factores, como la estabilidad laboral, concreten la cantidad de dinero mensual con la que cuenta el solicitante para efectuar el pago de la hipoteca. Como norma general, esta cuota no debe superar el 30% de los ingresos mensuales de una persona. Además, se valora que disponga de unos ahorros de entorno al 35% del coste total de la vivienda, para poder hacer frente tanto a la parte que no financia el banco como a los gastos asociados a la operación.
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¿Es posible reducir el plazo de amortización de una hipoteca?
Ocurre con frecuencia que, a pesar de tener que pagar mensualmente la cuota de la hipoteca, el titular termina generando ahorros suficientes como para plantearse amortizar parte de su préstamo hipotecario o la totalidad del mismo. De esta forma, es posible reducir tanto el plazo de amortización de la hipoteca como las cuotas mensuales.
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