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Pasos a seguir antes de firmar una hipoteca

15/06/2022

Conseguir una hipoteca que se adapte a tus necesidades no tiene por qué ser un proceso complejo siempre que se cuente con el asesoramiento adecuado.

Aunque resulta más sencillo de lo que pueda parecer a priori, es oportuno conocer de antemano lo que nos vamos a encontrar, teniendo siempre presente que resulta aconsejable contar con el asesoramiento profesional adecuado (como el que puede ofrecer un banco) para tener siempre plenas garantías sobre cada paso que se da, desde que se toma la decisión de comprar una vivienda hasta que se firma la hipoteca y la persona se convierte oficialmente en propietaria.

¿Cuáles son los pasos previos a la firma de la hipoteca?

  1. Fijar un presupuesto

Antes de solicitar una hipoteca es importante contar con un determinado nivel de ahorros, ya que los bancos ofrecen financiación por, como máximo, el 80% del valor de compra o de tasación de la vivienda. Por tanto, el futuro propietario debe tener ahorrado el 20% restante, a lo que hay que añadir una serie de gastos adicionales como los de la tasación, el pago de impuestos y la gestoría, entre otros, que suponen entre un 10% y un 15% más. Además, es importante tener presente que el pago de la cuota de la hipoteca no debe suponer más del 30% de los ingresos mensuales del titular.

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  1. Recibir asesoramiento

Contar con el asesoramiento de un experto hipotecario del banco que analice la solvencia económica y la capacidad de endeudamiento del futuro propietario es fundamental. Este profesional ofrece información sobre cuestiones clave durante el proceso de compra de una vivienda y resuelve las dudas que puedan surgir. En la mayoría de los casos, los compradores desconocen la posibilidad de recibir asesoramiento de estos expertos y no saben hasta qué punto este puede aportar valor y facilitar la compraventa.

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  1. Comparar hipotecas

En el mercado existen diferentes tipos de hipoteca en función del tipo de interés. Las principales modalidades son las hipotecas a tipo fijo (en las que la cuota mensual permanece constante durante todo el contrato) y las hipotecas a tipo variable (referenciadas, por lo general, al euríbor, por lo que la cuota mensual sube o baja en función de cómo lo haga este índice).

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Otro factor a tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca es el plazo de amortización. En una hipoteca a corto plazo, las cuotas mensuales son mayores pero se pagan intereses durante menos tiempo, por lo que el coste real del préstamo se reduce. En cambio, en una hipoteca a largo plazo las mensualidades son más bajas, pero se abonan intereses durante más tiempo.

Además, se debe distinguir también entre los préstamos hipotecarios sin bonificar y las hipotecas bonificadas, que llevan vinculadas la contratación de otros productos, como un seguro de vida, y permiten conseguir una rebaja en el tipo de interés nominal (TIN).

  1. Solicitar la hipotecA

El siguiente paso es realizar una solicitud formal. En este momento hay que aportar los datos básicos de la operación como son la financiación que se necesita, es decir, el capital de la hipoteca, el plazo de amortización y la información personal y laboral del futuro propietario.

  1. Presentar la documentación

Entre la documentación necesaria para pedir la hipoteca se incluye el documento nacional de identidad (DNI), el informe de vida laboral actualizado, las tres últimas nóminas, la última declaración de la Renta y los recibos de pagos de otros préstamos contraídos, en el caso de tenerlos.

  1. Realizar la tasación del inmueble

Con esta documentación enviada, el banco realiza un análisis de riesgo, que se conoce como scoring bancario, y, si se cumplen los requisitos de solvencia, solicita una tasación de la vivienda para confirmar que esta tiene un valor que se adecúe con el capital solicitado. La tasación es una de las partes más importantes a la hora de firmar una hipoteca ya que determina en gran medida la cantidad del préstamo hipotecario. De esta operación se encarga un técnico autorizado, la misma entidad financiera puede proporcionar uno y tiene un coste aproximado que debe abonar el cliente de 400 euros (dependiendo de la superficie de la vivienda).

  1. Llevar a cabo una verificación registral

La verificación registral determinará si la vivienda puede ser hipotecada. Consiste en comprobar el estado y la situación de la finca, que debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Para ello, es posible solicitar una nota simple, una certificación oficial del Registro de la Propiedad o llevar a cabo una inspección de los libros.

  1. Revisar la documentación previa a la firma de la hipoteca

El banco envía al futuro propietario la documentación necesaria antes de la firma del contrato para ser revisada. Se trata de las fichas de la hipoteca:

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que no tiene carácter vinculante y ofrece aspectos genéricos como las consecuencias legales o las condiciones de la hipoteca.

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es una oferta vinculante que contiene la información personalizada de la hipoteca y tiene una validez de 10 días, por lo que debe ser aprobada antes de ese plazo.

  1. Firmar el acta notarial

Cuando se reciben la FiAE y la FEIN, el comprador de la vivienda debe acudir, en un primer momento, a la notaría para confirmar con el notario que entiende las condiciones, los derechos y los deberes del contrato que va a firmar. Una vez validada y revisada la información, se envía al banco el acta notarial.

  1. Provisión de fondos

En el caso de aceptar la oferta del banco hay que ingresar una suma de dinero determinada que se utilizará para pagar los gastos de formalización de la escritura de la hipoteca y de la compraventa que, como se ha mencionado, ronda el 15% del precio de la vivienda.

  1. Firmar la hipoteca

La firma de la escritura de la hipoteca se realiza con la presencia del notario y de representantes del banco. Esta escritura debe contar con la información detallada del comprador, con las condiciones del contrato -como el plazo de amortización o los intereses- y con las responsabilidades de la entidad bancaria. Además deberá reflejar el estado y la descripción del inmueble, así como las posibles cargas de la vivienda.

Acto seguido, con la incorporación del vendedor de la vivienda, se procede con la revisión y la firma del contrato de compraventa para, finalmente, realizar la entrega de llaves. 

 

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