El mercado inmobiliario ha conseguido algo más que sobrevivir durante el año de la COVID-19. Como en otros sectores económicos, el impacto experimentado durante el estado de alarma, que se decretó en marzo de 2020 y que supuso el confinamiento de todo el país y un parón de todas las actividades que no fuesen esenciales, se ha ido mitigando con el paso del tiempo. Esto se ve reflejado en datos como el del precio de la vivienda usada en España, que marcó una subida del 1,5% en marzo de 2021, respecto al mismo periodo del año anterior. Este aumento sitúa el precio del metro cuadrado en 1.784 euros, según el último índice de precios de Idealista.
“Al contrario de lo que ha ocurrido en el mercado del alquiler y pese a los pronósticos de muchos expertos del sector, la crisis provocada por la COVID-19 apenas ha tenido efecto en el mercado inmobiliario de compraventa. Los precios se han mantenido estables con pequeños ajustes tanto al alza como a la baja”, analiza Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. Aunque se han aplazado operaciones, en muchos casos como consecuencia de las restricciones a la movilidad para evitar los contagios por coronavirus, “la demanda de vivienda en venta no se ha contraído durante el año de la pandemia”, añade.
Siete comunidades autónomas registran precios inferiores a los de hace un año, apunta Idealista. La mayor caída se ha dado en Castilla-La Mancha, con un descenso del 1%, mientras que la mayor subida se ha producido en la Comunidad de Madrid, con un alza del 3,5%. Baleares sigue siendo la autonomía más cara, donde el precio por metro cuadrado se sitúa en 3.113 euros. Tras ella se sitúan la Comunidad de Madrid (2.900 euros/metro cuadrado), País Vasco (2.673 euros/m2) y Cataluña (2.301 euros/m2). Las más económicas son Castilla-La Mancha (862 euros/m2), Extremadura (928 euros/m2) y la Región de Murcia (1.050 euros/m2).
Posibles subidas tras afianzarse la vacunación
Iñareta estima que “durante los próximos meses, es posible que el afianzamiento de los procesos de vacunación provoque mayores tensiones en la demanda de los grandes mercados, por lo que podríamos asistir a un incremento de las subidas”. Un panorama muy distinto al que se vaticinaba a raíz del estado de alarma. En marzo de 2020, las ventas cayeron un 37,5%, según las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), y el número de transacciones inmobiliarias descendió de marzo a junio de ese mismo año en más de 100.000 con respecto al mismo periodo de 2019.
“El mercado inmobiliario ha soportado muy bien el impacto de la COVID-19 y este 2021 volveremos a la tendencia de estabilización iniciada en el segundo semestre de 2019”, afirma por su parte José María Alfaro, coordinador General de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). “La principal razón es el bajo inventario existente, los precios de partida –todavía por debajo de los máximos de 2007–, la buena rentabilidad de los inmuebles y el buen momento para endeudarse en hipotecario”, asegura el experto.
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Un mercado maduro y estable
“El precio ha aguantado bastante bien. De hecho, los precios no suelen corregirse demasiado, porque este es un mercado muy maduro y se mantiene estable”, afirma José Manuel Pedregal, director de Soluciones de Financiación de Banco Sabadell, en el Podcast de Banco Sabadell. Para este experto, esa estabilidad también se demuestra en términos de demanda, ya que quien desea comprar una vivienda mantiene su decisión. “Los proyectos vitales van a un ritmo más pausado. Han perdurado más allá del desarrollo de la pandemia”, afirma Pedregal.
Sobre el comportamiento de los precios en años anteriores, “el sector inmobiliario había iniciado ya en 2019 una fase de desaceleración”, explica Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade. “Los precios habían empezado a atenuar su ritmo de ascenso, con tasas de crecimiento interanual por debajo del 4%, notablemente inferiores que los crecimientos de precios de los años precedentes: 6,6% interanual en 2018 y más del 7% en 2017”.
Los propietarios no bajan sus ofertas
Pese a la situación derivada de la COVID-19, el sector ha mantenido su dinamismo. “Un dato interesante que nos deja la pandemia es que se ha incrementado el interés por comprar vivienda y, en cambio, desciende la demanda de alquilar”, señala Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa y Habitaclia. “Esta gran demanda que está experimentando el mercado de la compra de vivienda es la que está haciendo que los precios no bajen, todo lo contrario”, añade la experta.
“A finales de 2020 vimos un cambio de tendencia en los precios y en noviembre la variación interanual fue positiva, después de 11 meses en negativo, con una leve subida del 0,7% y cerramos 2020 con una subida del 1,6%”, explica la responsable de Fotocasa. “En 2021, las subidas han continuado. Podemos decir que el coronavirus no está haciendo que los propietarios bajen el precio de sus viviendas para venderlas”, asegura.
Suben los precios de la obra nueva
Otros datos que arrojan luz son los correspondientes a la oferta de vivienda nueva en Cataluña. La pandemia no ha frenado ni la demanda de inmuebles de nueva construcción ni el alza de los precios, que aumentaron durante 2020 un 6,3%, hasta los 3.864 euros por metro cuadrado útil. La ciudad de Barcelona ha sido el único gran municipio catalán donde el precio descendió un 3,2%, debido a la caída de compradores extranjeros.
El auge de la demanda de obra nueva, que se mantiene activa pese a la crisis, y una reducción de la oferta del 27% en 2020 respecto al 2019, explican el incremento de los precios, tal y como señala el último estudio sobre vivienda de nueva construcción de la Associació de Promotors de Catalunya (APCE). “Hay dinamismo por parte de la demanda y una oferta bastante escasa, lo que nos hace pensar que los precios no irán a la baja”, destacó Eduard Brull, presidente de la comisión de economía de la APCE, el pasado febrero.
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El balance del año de la pandemia también deja otro fenómeno: el contraste en las preferencias por tipología de vivienda. Tanto Fotocasa como Idealista revelaron cambios en las búsquedas durante 2020. “Se ve claramente que los usuarios empiezan a buscar viviendas grandes, alejadas de grandes núcleos y en las que las zonas exteriores como los jardines o las terrazas son importantes”, comenta López. Solo el tiempo –y la salida de la incertidumbre económica– dirá si una nueva tipología de vivienda se impondrá como preferentes y si los precios mantendrán la senda actual.
