El paso decisivo en el proceso de adquisición de un inmueble es la rúbrica del contrato de compraventa, uno de los documentos más importantes a firmar. Es necesario leerlo detenidamente y comprobar que todos los puntos y las cláusulas son correctos

El contrato de compraventa de una vivienda es un documento en el que una de las partes, en este caso el vendedor, se obliga a entregar un bien inmueble al comprador, a cambio de un precio estipulado. Se trata de un acto jurídico de naturaleza consensual, en el que se plasman las voluntades de ambos para que pueda producirse la transacción. En el contrato ambas partes fijan sus derechos y sus obligaciones para que, en caso de incumplimiento, puedan declarar nulo el acuerdo o incluso reclamar judicialmente.

Aunque la ley no obliga a efectuar el contrato de compraventa ante notario, puesto que es un acuerdo privado y bilateral, sí que es muy recomendable que se realice bajo su presencia para que la operación se haga con total seguridad y pueda dar fe de que ambas partes se comprometen a cumplir las condiciones reflejadas en el contrato. Posteriormente se ejecuta la escritura pública, necesaria para la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

En cualquier caso, para que el contrato se elabore de forma segura y legal, es importante tener presente qué aspectos debe incluir y que la operación de compraventa concluya con éxito.

Datos personales del comprador y del vendedor

Lo primero que aparece en el documento es la identificación de las personas físicas involucradas en la transacción, es decir, el comprador y el vendedor:

• Nombre completo
• Documento nacional de identidad (DNI)
• Domicilio de residencia

Detalles del inmueble

El contrato debe incluir toda la información acerca de la vivienda:

• La dirección exacta
• El número de la finca registral
• La referencia catastral y los metros cuadrados
• La situación arrendaticia
• La instalación y los materiales de construcción
• La situación y el estado de la finca

Precio de venta del inmueble

En el contrato debe figurar el precio de la vivienda. Se debe indicar la cantidad exacta acordada entre ambas partes. Lo habitual es que el precio se haya decidido tras realizar una tasación del inmueble. Debe figurar también la fecha en la que se efectuará el pago y la forma en la que se realizará, ya sea en efectivo o por transferencia bancaria, así como el número de pagos acordados, si es que hubiera más de uno. Asimismo, en el caso de que haya habido un contrato de arras previo, debe especificarse y dejar constancia del pago realizado en dicho acuerdo.

Impuestos y gastos

Además del precio, el contrato debe reflejar todos los impuestos y los gastos asociados a la compraventa del inmueble que tengan relación con ambas partes, como por ejemplo, los honorarios de escrituración, los gastos de la agencia inmobiliaria si la hubiera o cualquier otro asunto que se haya pactado a pagar entre el comprador y el vendedor. Asimismo, deben quedar reflejados todos aquellos que puedan generar dudas sobre quién los va a pagar, para que de este modo quede constancia, como el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o las obras de la comunidad, entre otros.

En el contrato de compraventa es necesario incluir cuál es la situación de la vivienda y, en especial, si existe alguna circunstancia legal específica, gravámenes, reparaciones, etc. En este sentido, es importante anexar una nota simple del Registro de la Propiedad que indique cuáles son las cargas del inmueble, por ejemplo, una hipoteca.

Además, es fundamental que quede reflejado quién debe hacer frente al pago de todos estos aspectos y en qué porcentajes.

Fecha de entrega

La firma del contrato de compraventa y la entrega de la vivienda son dos hechos que no coinciden en el tiempo. La entrega suele ser posterior y la fecha en la que se producirá esta transacción debe aparecer reflejada en el contrato.

Penalizaciones

Es habitual que al final del contrato figure un apartado dedicado a las penalizaciones. Deberá constar la forma en la que se puede penalizar a cada una de las partes, tanto al comprador como al vendedor, por incumplir alguna de las cláusulas establecidas en el contrato de compraventa y que se añadirán o se modificarán según cada caso. Los incumplimientos más comunes pueden ser que el vendedor no haga la entrega del inmueble en el día de la fecha establecida en el contrato o que el comprador no cumpla con los pagos en los días acordados.

Firma de las dos partes

Si la compra se efectúa entre particulares, debe firmar tanto el comprador como todos los propietarios de la vivienda. En el caso de que el vendedor sea una promotora, firma tanto el comprador como el administrador y el apoderado de la empresa. La firma tiene que estar presente en todas las páginas del contrato.

Por último hay que recordar que con la rúbrica del contrato de compraventa de un inmueble se da la aprobación a todo lo estipulado. Por eso es importante comprender y estar de acuerdo con todo lo que se establezca en este documento. Para ello, es fundamental el asesoramiento de la entidad bancaria que guiará al comprador y le ayudará en la redacción de este documento. 

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