movi-image-subastas-judiciales-1
Envíanos sugerencias
Vivienda
4 min de tu tiempo

Las subastas judiciales, más allá del mercado inmobiliario tradicional

08/10/2020

Plenamente integradas con los medios digitales, las subastas judiciales suponen un mecanismo rápido y transparente para cancelar deudas, aunque conviene tener presente algunos potenciales riesgos antes de participar en una.

Además de aportar una parte muy notable de los fundamentos del Derecho actual, de modernizar decisivamente las técnicas de canalización y aprovechamiento de agua o de profesionalizar el arte de la guerra y de la conquista, los romanos también fueron responsables de dar origen a la venta pública de bienes propiedad del Estado, que se realizaba en un proceso que se conocía como subhastatio. Durante este acto, quien realizaba la mayor oferta económica se quedaba con el activo, fuera una finca o una vivienda, teniendo que abonar el dinero correspondiente al Erario Público.

Tras sufrir diferentes evoluciones a lo largo del tiempo, el Código Civil de 1889 supuso la modernización definitiva de las subastas judiciales en España, que pueden definirse como aquellas ventas judiciales forzosas que sirven para cancelar una deuda, debido a que un juez determina que, ante la imposibilidad de que alguien pague de forma voluntaria a sus acreedores, es preciso vender parte o la totalidad de sus activos. Esta decisión se toma tras haber dictaminado el juez una resolución firme por la que se inicia un procedimiento de apremio, mediante el que se licitan públicamente los bienes a subastar y el precio de salida o de venta.

Con el dinero que se obtiene se procede al pago de las deudas que mantenía el antiguo propietario. De manera preventiva, durante el procedimiento judicial, ya se suele solicitar la información fiscal del deudor, que aporta la Agencia Tributaria en base a los datos que posee sobre sus cuentas bancarias, su salario anual, a lo que se recoge en el catastro sobre la posible titularidad de propiedades o en relación a otros activos a su nombre, como, por ejemplo, vehículos. De hecho, la legislación prevé que no solo se puedan embargar bienes físicos, sino que también está previsto que planes de pensiones, derechos de usufructo o rentas por arrendamientos puedan tenerse en cuenta desde el punto de vista judicial.

Puede interesarte: Las novedades legislativas en la nueva realidad


Un proceso plenamente digital

En la actualidad, puede hablarse de tres tipos de subastas: las administrativas, que son llevadas a cabo por organismos como los ayuntamientos o la Seguridad Social, que toman posesión de determinados bienes debido a deudas de terceros;  las judiciales, que tienen lugar en los juzgados; y las privadas, que las realiza un particular, o bien, una empresa privada. Hasta hace apenas unos años, todas ellas funcionaban mediante la celebración de un acto físico y presencial mediante el cual los potenciales compradores realizaban sus pujas a través del sistema de mano alzada.

Sin embargo, desde 2015 (gracias a la Ley 19/2015 de 13 de julio de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil) las subastas judiciales pueden llevarse a cabo de manera telemática a través del portal del Boletín Oficial del Estado (BOE), siendo totalmente públicas, es decir, abiertas a cualquier ciudadano, aunque se exige el requisito de registrarse en la web a través de un certificado digital y obtener, con ello, la correspondiente clave de acceso. Una vez realizado este proceso, toda persona puede acceder a la información abierta relativa a cada proceso de subasta, sabiendo que cada una de ellas tiene una duración de 20 días hábiles desde su fecha de apertura y publicación en el BOE.

Desde 2015, las subastas judiciales en España se realizan de manera telemática en la web del BOE, donde cualquiera puede participar con el certificado digital

Entre la información que contiene cada procedimiento de subasta judicial se encuentra la descripción del activo inmobiliario y su ubicación, sus cargas económicas, qué empresa es la encargada de su gestión y la puja mínima para poder participar. En el caso de estar interesado en participar, el usuario está obligado a realizar un depósito del 5% del valor fijado en la publicación a través del portal oficial de subastas, y debe transferir el dinero desde una cuenta de la que sea titular o autorizado y que pertenezca a alguna de las entidades colaboradoras de la pasarela de pagos de la Agencia Tributaria.

Al tratarse de un proceso oficial y transparente, transcurrido, como se ha visto, el plazo de 20 días hábiles, el pujador más alto recibe la adjudicación del bien, disponiendo, de nuevo, de ese mismo tiempo para consignar judicialmente el precio final que se ha acordado en la subasta. En este punto entra en juego lo que se conoce como reserva de postura, es decir, que si transcurrido el periodo estipulado no se ha abonado el valor del bien, de manera automática se adjudica a quien hubiera realizado la segunda puja mayor.

Mediante la reserva de postura, si la persona que se ha adjudicado judicialmente un bien no lo ha abonado, esta pasa directamente al siguiente pujador

La subasta judicial hipotecaria

En el caso de los impagos de las hipotecas (durante, al menos, tres meses), la Ley de Enjuiciamiento Civil otorga a la entidad bancaria la capacidad de ejecutarlas en los juzgados, para que, a través de su subasta pueda, al menos, recuperar parte de la deuda. Una vez notificada la demanda al deudor, éste dispone de diez días para realizar el pago u oponerse a la demanda. En caso de no alegar nada ni abonar la deuda, es probable que el juez termine decretando la convocatoria de una subasta, que, de nuevo, será de carácter electrónico. Durante los 20 días hábiles previos, cualquier interesado puede solicitar al juzgado inspeccionar el bien, pudiendo pedir consentimiento a su poseedor para premiar su colaboración con una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2% del valor de la adjudicación.

Puede interesarte: ¿Es buen momento para comprar una vivienda?

Finalizada la subasta, si ha habido postores y la puja final supera, al menos, el 70% del valor de tasación del bien, se escogerá la que haya sido más alta para determinar quién será el nuevo propietario. En caso contrario, se dan diez días al deudor para intentar encontrar a alguien que llegue al menos a esa cantidad. De no conseguir un tercero que cumpla con ese requisito transcurrido ese tiempo, se puede solicitar la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba, siempre que esta cantidad sea superior al 60% del tipo de salida y a la mejor postura de la subasta. Si tampoco el ejecutante hace uso de esta facultad, se aprobará el remate a favor de la mejor postura que supere el 50% del tipo de salida, o que cubra el total de lo debido.

Cuando finalmente se encuentre un nuevo dueño del activo, el Juzgado le hará entrega de un Decreto de Adjudicación que es el título de propiedad del bien. Ese Decreto, tras abonar los correspondientes impuestos, se inscribe en el Registro de la Propiedad, cambiando la titularidad del bien.

Tras una subasta judicial, el nuevo dueño recibe el Decreto de Adjudicación del bien, que será inscrito en el Registro de la Propiedad

En cualquier caso, antes de participar en un procedimiento de estas características, es conveniente estudiar con detenimiento el expediente judicial (recurriendo, si es posible, al asesoramiento profesional), conocer el estado de cargas registrales, comprobar la existencia efectiva del inmueble y valorarlo económicamente con objetividad, y, por supuesto, si después de todo esto, se siguen teniendo dudas sobre si se debe seguir participando o no, lo más prudente es retirarse a la espera de otra oportunidad que se estime que es más proclive a los objetivos del interesado.

-Categorías y etiquetas-
up