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Las fichas que debes leer antes de firmar una hipoteca

23/09/2021

Antes de firmar una hipoteca, el cliente tiene derecho a recibir información detallada sobre las condiciones y los riesgos que asume. De este modo, se intentan reducir al máximo los posibles problemas de impago

Conocer los requisitos para pedir una hipoteca, entender los derechos, las obligaciones y las consecuencias que tiene firmar un contrato hipotecario y saber los procedimientos que hay que completar antes de suscribirlo son elementos claves para la compra de una vivienda. Y toda esta información se encuentra en las fichas que el banco entrega al cliente antes de firmar la hipoteca: la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

¿Qué documentación entrega el banco para firmar una hipoteca?

Una vez que el banco ha estudiado la situación económica de la persona interesada en firmar una hipoteca a través de métodos como el scoring bancario, si esta cumple con los requisitos de solvencia, los expertos de la entidad preparan una oferta genérica que recibe el nombre de Ficha de Información Precontractual (FIPRE). Aunque no tiene carácter vinculante, sí que sirve para que el cliente pueda revisar las condiciones, compararlas, si así lo desea, con las de otros bancos y tomar una decisión.

¿Es lo mismo la FIPRE que la FIPER?

La respuesta es no. La Ficha de Información Personalizada (FIPER) era una ficha que el banco entregaba al cliente con una oferta adaptada a cada perfil una vez analizada su solvencia y la viabilidad de la operación.

La Ley Hipotecaria de 2019 sustituyó la FIPER por la FEIN, en ésta se detalla, ya con un carácter vinculante, las condiciones formales de la hipoteca. El objetivo de esta ficha es que el cliente conozca todos los términos de la hipoteca antes de su firma. Por lo tanto, esta información debe ser lo más completa posible para que no existan dudas sobre el préstamo que se está contratando.

¿Qué información incluye la FEIN?

  • La identificación del prestamista y la comisión que percibe.
  • El importe total y la moneda de la hipoteca.
  • El plazo de devolución.
  • El valor del inmueble y el porcentaje concedido en préstamo.
  • La periodicidad de pagos y el número de cuotas.
  • El importe de cada cuota y cómo y cuándo pueden variar las mismas.
  • El tipo de interés que se aplicará y si este es fijo o variable. En el último caso, debe indicar también el índice de referencia, que suele ser el euríbor.
  • El importe total a desembolsar, incluyendo los intereses.
  • La tabla de amortización, incluyendo los intereses y cuánto capital se amortiza en cada cuota.
  • El reembolso anticipado y sus consecuencias y comisiones en caso de que se realice una devolución del préstamo antes de lo previsto, es decir, de que se amortice la hipoteca.
  • Las consecuencias del incumplimiento de los compromisos.
  • Los derechos del prestatario, como el derecho de desistimiento y el derecho de portabilidad.

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Además, tal y como explica Gabriel Xuclà, especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Mallorca, “dentro de la FEIN pueden aparecer las ventas combinadas, que son ventas que nos hacen rebajar el tipo de interés que estás pagando por la hipoteca, es decir, seguros de hogar, seguros de vida o incluso domiciliar la nómina. El único seguro que te puede exigir la entidad bancaria es el seguro de daños ya que tiene que estar vinculado a esta hipoteca”.


¿Qué es la FiAE?

Además, el cliente recibirá, también, la FiAE, que incluye aspectos tan importantes como las consecuencias legales en el caso de que incumpla el contrato o los requisitos para la amortización parcial o total del préstamo hipotecario.

Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria en 2019, es obligatorio que el cliente reciba con, al menos, 10 días de antelación a la firma de la hipoteca en la notaría, la FEIN y la FiAE, con el objetivo de que pueda estudiar con el tiempo suficiente las condiciones del préstamo. El banco está obligado a mantener lo que se refleje en este documento durante esos días.

Qué ocurre después de haber revisado estas fichas

Siguiendo la máxima de garantizar la mayor protección posible al cliente, la Ley Hipotecaria prevé que, con carácter previo a la firma de escritura de una compraventa de vivienda, se firme un acta previa de hipoteca. Es decir, que, por un lado, el banco debe entregar al cliente con, al menos, 10 días de antelación, el borrador del contrato hipotecario para que pueda leerlo con calma y consultar, si así lo requiere, cualquier duda que pueda surgirle, junto a la FEIN y la FiAE.

Por otro lado, una vez revisada esta información, el cliente está obligado a acudir a la notaría en dos ocasiones. En la primera, irá solo y el notario se ocupará de que conozca las condiciones del contrato hipotecario que va a firmar; en la segunda, ya con representantes del banco, se procederá a la firma de la escritura hipotecaria. Es durante la primera visita en la que el notario revisa junto con el interesado las condiciones del préstamo, verificando que cumple con la ley y que conoce los derechos y las obligaciones que derivan de aquello que va a firmar.

Tras algunas preguntas por parte del notario para confirmar que el futuro comprador comprende las principales condiciones y repercusiones del contrato hipotecario, se suscribe el acta previa de la hipoteca. Este documento lo remitirá el notario al banco, como paso previo para concretar una fecha para volver a acudir a la notaría y ratificar la escritura de la nueva vivienda. La ley establece que el acta notarial debe realizarse, como muy tarde, el día anterior a la fecha de la escritura, aunque lo habitual es hacerlo con un plazo de tiempo mayor.

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Con todo, antes de contratar una hipoteca es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que responderá cualquier duda que surja a lo largo del proceso y podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular.

¿Quieres que un experto te aconseje sobre qué te interesa más sin ningún tipo de compromiso? Déjate asesorar por un especialista aquí.

Fotografía de engin akyurt en Unsplash
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