La inversión inmobiliaria en alquiler residencial ascendió a 46.000 millones de euros en Europa durante el año 2020, convirtiéndose en uno de los sectores más resilientes a la pandemia, según el informe ‘European Multifamily’, elaborado por la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman a nivel internacional. El incremento se situó en el 6% interanual y en el 17% respecto a la media de la inversión registrada en el último lustro.
Durante el pasado año, Alemania acaparó un 40% de la inversión en este segmento, seguida de los Países Bajos con un 15%, Suecia con el 12%, Dinamarca con el 9% y España y el Reino Unido con un 6% cada uno.
El mercado del alquiler en España está en plena expansión y cuenta con un amplio recorrido, siguiendo la senda del mercado británico que ha crecido de forma sustancial en los últimos cinco años. “Nuestra principal ventaja competitiva es el enorme desequilibrio entre oferta y demanda de la vivienda en alquiler de calidad a precios asequibles. Se trata de un mercado incipiente en España comparado con otros países europeos: el 18% de la población vive de alquiler frente al 35% de la media europea, el 35% de Francia o casi el 50% de Alemania”, constata Susana Rodríguez, CCO de Savills Aguirre Newman en España.
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Segmentos ‘build to rent’ y ‘multifamily’
El español es un mercado muy atomizado y poco profesionalizado en el que el 95% de la vivienda en alquiler está en manos de particulares, dice esta consultora. Con todo, el alquiler profesionalizado centra la mayor parte de los proyectos actuales de build to rent (BTR), uno de los productos estrella de 2020 en el segmento de vivienda asequible, que es donde se concentra la demanda que no encuentra opciones adecuadas a su presupuesto, principalmente jóvenes en edad de emancipación y familias monoparentales.
“Si bien más del 75% de los jóvenes españoles sigue pensando que lo idóneo es comprar, las barreras para acceder a su primera vivienda en propiedad son altas: limitaciones económicas por falta de liquidez (el ahorro necesario para acceder a una vivienda media de 150.000 euros sería de 45.000 euros, pero el ahorro medio de los jóvenes menores de 30 años apenas llega a los 2.000 euros anuales), falta de estabilidad laboral, etcétera.”, argumenta Rodríguez.
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Otro de los activos que ha tomado cuerpo en 2020 es el segmento multifamily. “Se espera que la competencia por este tipo de inversión sea fuerte, especialmente en los mercados en los que la oferta de viviendas en alquiler va por detrás de la demanda”, señala el informe.
Sin embargo, los retrasos en la actividad de construcción y las restricciones a causa de la COVID-19 durante el pasado año pueden intensificar aún más el desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas en alquiler gestionadas por profesionales en las principales ciudades europeas, incluida España.
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Vivienda asequible
El citado estudio señala que, dada la incertidumbre económica actual, las perspectivas de incremento de rentas pueden quedar atenuadas hasta que la confianza de los hogares se recupere.
España necesita promover más de dos millones de viviendas en alquiler, una parte importante con algún tipo de protección o con rentas asequibles. Para Rodríguez, “existe un elevado interés de inversores institucionales por desarrollar un nuevo producto en alquiler en nuestro país y una firme apuesta de las administraciones públicas, -tanto Gobierno central, como órganos autonómicos y locales- por incrementar la oferta de vivienda en alquiler y situarnos al nivel de otros países de Europa. Pero las opciones para desarrollar este tipo de producto son limitadas”. Y aporta soluciones: “Es necesario más ‘suelo’ disponible allí donde hay demanda, un sector constructor con mayor capacidad de producción y una mayor colaboración público- privada para el desarrollo de proyectos sobre suelo público. También es indispensable, un marco jurídico estable que permita conocer las reglas que van a regir el mercado de alquiler en el largo plazo”.
El informe también establece una comparativa del alquiler en los países europeos, donde destacan regulaciones más o menos estrictas. Por ejemplo, en España hay un mercado flexible, pero poco regulado.
“No se trata tanto de la regla en sí como de la certidumbre. En general, estos fondos están familiarizados con mercados más o menos regulados en cuanto al precio y no temen en sí la existencia de limitaciones, sino la posibilidad de cambios normativos imprevistos, es decir, la dificultad es la toma de decisiones por la incertidumbre normativa más que las limitaciones en sí”, concluye Rodríguez.
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