El mercado inmobiliario español se muestra estable y no refleja grandes efectos colaterales de esta crisis abrupta. “Esta circunstancia ha motivado que los proyectos vitales de las personas o las decisiones de compra de una vivienda sigan hacia adelante, aunque a un ritmo más pausado, al margen de la situación de crisis que en su inicio es coyuntural”, apunta José Manuel Pedregal, Director del Segmento de Pymes y Empresas de Banco Sabadell en el Podcast de Banco Sabadell.
Tras la corrección que sobre los precios de la vivienda hubo en la crisis de 2008, estos se han contenido y existe una demanda sostenida con proyectos que han perdurado más allá de esta primera fase de la recesión. Sí han cambiado, no obstante, las preferencias de compra y la tipología de viviendas con más demanda.
Más espacios abiertos
Tener terraza o un espacio abierto antes era una opción que se ha convertido en una necesidad a raíz de la situación derivada de la pandemia, con límites de movilidad y la consolidación del teletrabajo en muchos casos. Según Pedregal, “ha cambiado la demanda en la tipología de las casas por la importancia que la vivienda ha adquirido en la vida diaria; ya no es solo un sitio donde dormir o disfrutar los fines de semana, sino también un hogar en el que compatibilizar la vida familiar con el trabajo”.
De acuerdo con el estudio ‘La salud del hogar en tiempos de confinamiento’, elaborado por el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) y el Grupo Mutua de Propietarios, un 10% de los españoles ha realizado modificaciones con el objetivo de cubrir las nuevas necesidades derivadas del teletrabajo (65%), seguido de los estudios (36%) y la práctica de deporte (31%), siendo los dormitorios (50%) y los comedores (45%) los espacios más polivalentes para acoger nuevas funciones.
Entre abril y septiembre de 2020, las tipologías más buscadas en los municipios de la Comunidad de Madrid fueron la casa adosada (86%), la finca rústica (72%), la casa- chalet (40%) y el ático (40%), según datos de Fotocasa. En cambio, en los municipios de la provincia de Barcelona, las tipologías más contactadas fueron los apartamentos (52%), la casa- chalet (49%), la casa adosada (30%) y las fincas rústicas (22%).
Además, en abril aumentó el promedio de búsqueda en número de habitaciones en la vivienda en compra (hasta situarse en cuatro dormitorios) y se mantuvo en mayo y junio, lo que indica un mayor interés por disponer de más espacio en el hogar.
Los precios se mantienen
El precio también es determinante en la decisión de compra de una vivienda. Sin embargo, hasta ahora no ha habido una traslación significativa de la crisis en esta variable, “sino una corrección que es más evidente en inmuebles de segunda mano que en vivienda nueva”, constata Pedregal. “En estos momentos, no creo que el precio sea un factor crítico en la decisión de compra, teniendo en cuenta que el mercado inmobiliario es muy maduro y competitivo, y los precios se están manteniendo estables”, apunta.
Además de estos indicadores, los principales elementos de decisión son los relativos al inmueble, es decir, a características como la ubicación, el estado de conservación del edificio y la calidad de los materiales de construcción.
En este sentido, los jóvenes (entre 25 y 35 años) atienden al precio de la vivienda, pero también al consumo eficiente del inmueble, según el informe ‘¿Cómo decidimos la compra de una vivienda?’ del CGATE. Además, los encuestados situados en la franja intermedia, con edades comprendidas entre los 36 y los 45 años, valoran la ubicación junto con el número de habitaciones de la propiedad. Por último, los mayores de 45 años conceden mayor importancia al diseño de la vivienda y a la calidad de los materiales de construcción.
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Hipotecas a tipo fijo para aportar seguridad
La opción de contratar una hipoteca a tipo fijo o una a tipo variable se ha convertido en un dilema, aunque el mercado está equilibrando la balanza. El 50,6% de las hipotecas constituidas sobre viviendas en diciembre de 2020 fueron a tipo variable y el 49,4%, a tipo fijo, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Para Pedregal, “en una economía familiar todo lo que sea poder eliminar riesgos e incertidumbres es positivo. Y en el caso de una deuda tan importante como es la hipotecaria es más conveniente adquirirla a un tipo de interés fijo, ya que permite asegurar que la carga de esa cuota no va a variar”. Además, añade, “el componente especulativo sobre la situación de los tipos de interés, si suben o no, escapa a la capacidad de maniobra de una economía familiar. Es más prudente una hipoteca a tipo fijo que a tipo variable por la seguridad”.
En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.
Asimismo, el mercado inmobiliario se caracteriza por su inercia y, en este contexto, algunos expertos apuntan a que la demanda de vivienda se está trasladando a la periferia. Sin embargo, según el director de Soluciones de Financiación de Banco Sabadell, esta decisión de cambio de residencia todavía no está teniendo un impacto significativo, “porque quienes están entrando en su primera vivienda ya tenían la operación comprometida antes de la crisis”.
“Con todo, aunque los compradores están cambiando las variables de su toma de decisión, aún no existe una emigración masiva de la ciudad al campo”, concluye Pedregal.
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