Una promotora inmobiliaria anuncia que construirá 500 viviendas para un fondo de inversión a un precio de 70 millones de euros. Otra levantará 210 pisos de 27 millones. En ambos casos serán viviendas destinadas al alquiler. El build to rent (construir para alquilar) es tendencia en el sector inmobiliario. La adquisición por 170 millones por parte de Axa Real Assets de una cartera de 850 viviendas para alquilar en Madrid y Barcelona fue el pistoletazo de salida en 2017.
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El mercado residencial del alquiler, que ha seguido creciendo desde entonces, podría llegar a los 2.000 millones de euros de inversión directa en 2020 (cifra que dobla el año anterior), por encima de las cifras previstas para el retail (1.250 millones) y el logístico (1.700 millones), y cerca del sector hotelero (2.500 millones), según la consultora Savills Aguirre Newman. Hasta ahora, este mercado no estaba profesionalizado y era común encontrar a particulares con varias viviendas en no muy buen estado por falta de inversión.
Tampoco había bloques enteros dedicados al alquiler, sino viviendas diseminadas. Ahora, con la entrada de grandes fondos de inversión y socimis (sociedades que compran, promueven y rehabilitan para arrendar), el sector está pasando a manos de empresas gestoras especialistas que crean grandes carteras de viviendas de alquiler construidas desde cero, como sucedía ya en otros países europeos.
Las causas del ‘boom’
La ganancia de los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII), que proviene del arrendamiento de los inmuebles, da sus frutos a más largo plazo y permite diversificar el riesgo y obtener rentabilidades más altas que en otros productos financieros. ¿Por qué los inversores están apostando por los FII?
1. Aumento de la demanda de alquiler
Históricamente, España ha sido un país de propietarios. ¿Quién no tiene a alguien cercano que compró su piso o casa adosada con jardín? Pero desde hace unos tres años, la tendencia ha empezado a cambiar y el porcentaje de población que vive de alquiler es cada vez mayor y se acerca a las cifras de Europa, donde esa práctica está más generalizada.
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Si antes de la crisis, en 2008, un 19,8 % de los españoles vivía de alquiler, en 2017 lo hacía el 23 %, según Eurostat. En Alemania, un 48,6 % de la población; en Francia, el 35,6 %; o en Reino Unido, el 35 % lo hacía en ese mismo año. En España, desde 2015 ha subido el precio de los pisos, sobre todo en las grandes capitales, como Barcelona o Madrid, hasta el punto de que para muchos es imposible comprar y la única opción es alquilar.
Según el INE, desde 2013 han aumentado en casi 370.000 las familias que alquilan, a razón de 73.000 de media por año. Y la tendencia es la de seguir creciendo, pese a cierta desaceleración de la demanda y a pequeños coletazos de la compraventa: “Últimamente nos encontramos con un perfil que quiere comprar para alquilar y obtener una rentabilidad de su dinero”, explica Isabel Lucas, vicepresidenta de la Asociación de Agentes y Peritos Inmobiliarios (API).
“El comprador, para vivir o alquilar, tiene unos 50 años y un cojín de ahorros. Por debajo de 50, los que se atreven a comprar son, por ejemplo, parejas que trabajan los dos. Dicen que ‘por lo que pagan por un alquiler, mejor contratan una hipoteca y el piso es suyo’”. La población extranjera, acostumbrada a alquilar, compensaría una desaceleración, según las previsiones del INE. Y también los millennials, “que no pueden comprar o no quieren atarse a un lugar y alquilan entre varios”, dice Lucas.
2. Rentabilidad
Los expertos hablan de suculentas cifras de inversión en el mercado inmobiliario para un horizonte de un par de años. El motivo es que no hay un producto rival en un contexto de tipos de interés que se sitúan en mínimos históricos. Por ejemplo, el bono español a 10 años ofrece un 0,4 %, mientras que la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler nacional alcanzó el 3,9 % en el segundo trimestre del 2019, según el Banco de España.
Las cantidades varían de unas zonas a otras, pero todas ellas son, al fin, atractivas. Por ejemplo, la rentabilidad inicial media en el mercado de alquiler de Barcelona capital es del 4,74 % y se mueve entre un mínimo del 3,77 % de Sarrià Sant-Gervasi (donde los precios de compra son más elevados) y un máximo del 6,01 % en Nou Barris (más bajos). En Madrid, la media es del 5,06 % ( 8,43 % en Villaverde y 3,9 % en el barrio de Salamanca).
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3. Inversión extranjera
Otro factor que está impulsando este boom del sector inmobiliario español del alquiler es el mercado de inversión extranjero, que está inyectando importantes cantidades desde 2016.
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Así, a corto plazo, las expectativas del sector son buenas y lo único que podría alterarlas sería un cambio legislativo. En el caso de poner un tope a los alquileres, como se ha propuesto, el efecto sería que a los propietarios no les rentaría alquilar y venderían. Con lo que, si bien se pagarían alquileres más bajos, habría cada vez menos viviendas para alquilar, sobre todo en las capitales, donde el suelo ya es escaso.
