La legislación española no obliga a los herederos a inscribir la vivienda heredada. Sin embargo, es lo más aconsejable para tener todas las garantías jurídicas y facilitar los trámites posteriores.
¿Cómo se adjudica una vivienda heredada?
La adjudicación por herencia de un inmueble requiere la comparecencia en la notaría de todos los herederos, de tal manera que la escritura de partición de herencia que se firme tenga acceso al Registro de la Propiedad y pueda inscribirse a nombre de los nuevos propietarios.
Los documentos necesarios en la firma de la herencia ante un notario son:
- El testamento
- El certificado de defunción
- El certificado de últimas voluntades
- Las escrituras de la vivienda
¿Cómo heredar una vivienda entre varias personas?
A la hora de adjudicar la vivienda, en caso de que el heredero sea único, la escritura deberá ser firmada por él solo en la notaría. “También podrá preparar una instancia para inscribir los bienes de la herencia a su favor en el Registro de la Propiedad, una vez haya pagado los impuestos. Para ello deberá preparar un documento privado y adjuntar el testamento, el certificado de defunción y el de últimas voluntades”, señala el abogado Salvador Salcedo, socio de Ático Jurídico.
Por el contrario, si son varios los herederos pueden darse dos circunstancias:
- Que haya acuerdo entre ellos, en cuyo caso simplemente deberán presentarse todos en la notaría tal y como se ha descrito previamente.
- Que no haya acuerdo entre ellos, ante lo cual la alternativa será acudir a la división judicial de la herencia, pudiendo inscribirse el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad por sentencia firme según lo que resuelva el juzgado.
¿Qué impuestos hay que pagar cuando se hereda una vivienda?
El principal impuesto que hay que pagar al heredar una vivienda es el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD). Oscila entre un 7,6% y un 34%, dependiendo del valor de la vivienda y de las bonificaciones que aplica la comunidad autónoma donde se ubica el bien heredado. El pago deberá realizarse en los seis meses siguientes desde la fecha del fallecimiento, plazo que será prorrogable por el mismo tiempo y con un coste adicional.
¿Cuánto cuesta heredar una vivienda?
A estos impuestos hay que sumar otros gastos, como son los de la notaría y los del Registro de la Propiedad.
En el caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos.
Además, los costes de la herencia están condicionados por el grado de parentesco con el fallecido y por las diferentes bonificaciones aplicadas en cada comunidad autónoma en la que se ubica la vivienda.
Asimismo, conviene tener en cuenta que, al igual que otro tipo de inmuebles, una vivienda heredada lleva asociados otros gastos como el seguro de hogar, el impuesto sobre los bienes inmueble (IBI), la comunidad de vecinos, etc.
¿Puedo vender una vivienda heredada?
Es habitual que, para evitar problemas en la propiedad de una vivienda, los herederos la pongan a la venta o en alquiler, ya que será la opción más sencilla para poder materializar la herencia y repartir el dinero obtenido en la operación inmobiliaria. En ambos casos, todos los herederos deberán ponerse de acuerdo para vender o alquilar la vivienda.
En el caso de la compra, recientemente se ha aprobado una modificación de la Ley Hipotecaria que pone fin al artículo 28 según el cual existía un plazo de dos años en el cual los bienes de un fallecido sin herederos forzosos no tenían efecto en el Registro de la Propiedad. Es decir, que si alguien sin hijos fallecía, sus bienes no podían pasar a ser propiedad de los herederos indirectos (hermanos, sobrinos…) hasta que no transcurrieran esos dos años, con el consiguiente riesgo para el comprador de la vivienda, ya que en ese plazo alguien podía reclamarla.
En el caso del alquiler, si no existe un acuerdo unánime para arrendar la vivienda, “la mayoría de los copropietarios podrá firmar el contrato de alquiler, siempre que este no tenga una duración superior a los seis años”, aclara Salcedo.
¿Quién tiene derecho al uso y disfrute del piso heredado cuando hay varios titulares?
También puede ocurrir que esta opción de vender o alquilar sea descartada, surgiendo entonces la duda de quién tiene derecho a usar la vivienda heredada que a todos o varios interesa.
En caso de que no exista un acuerdo entre todos los herederos, será necesario acudir a los tribunales. “El Tribunal Supremo ha establecido que lo oportuno será hacer un uso por turnos del inmueble, de modo que todos los herederos compartan el piso, teniendo asignado un periodo de uso exclusivo que vaya alternando”, explica este experto.
Cabe también la posibilidad de que el piso a heredar lo esté ocupando gratuitamente uno de los herederos y se niegue a abandonarlo contra la voluntad de los restantes herederos. En tal caso, si la herencia todavía no se ha repartido, los coherederos restantes podrán exigir al heredero ocupante el desalojo, interponiendo una demanda de desahucio por precario, una opción que ha sido igualmente confirmada por diversas sentencias del Tribunal Supremo.
