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Guía para saber si un piso es caro o barato

23/09/2021

A la hora de comprar un piso es fundamental valorar si el precio se adecua a su valor. Para ello, hay que tener en cuenta diferentes factores como la localización, la calidad de los materiales o la situación del mercado inmobiliario

Comprar una casa es una de las decisiones económicas más importantes para una persona, ya que supone un desembolso elevado y a largo plazo. Por ello, conviene analizar diferentes variables antes de tomar esta decisión, como el precio, la ubicación, la calidad de los materiales o si responde a las necesidades reales de las personas que van a vivir en ella. Es habitual, por lo tanto, que surjan dudas desde el plano financiero: ¿cómo saber si el precio de la vivienda es el adecuado?, ¿podré hacer frente a los pagos de la hipoteca?, ¿perderá o ganará valor el piso con el tiempo?

¿Cómo calcular el precio de un piso?

En el ámbito financiero, los expertos analizan la rentabilidad para conocer la relación que existe entre los beneficios que proporciona una determinada operación y la inversión realizada.

En el caso de la vivienda, los analistas utilizan dos conceptos para conocer el valor de un inmueble:

  • La rentabilidad bruta por alquiler

Es el porcentaje resultante de dividir el dinero que se paga al año por el alquiler entre el precio de venta que tiene la vivienda y multiplicarlo por 100. Es decir, que un piso que se alquile por 1.000 euros al mes (que supondría al año 12.000 euros de ingresos para el propietario) y que tenga un precio de venta en el mercado de 300.000 euros, tendrá una  rentabilidad bruta del 4%.

Ejemplo: (12.000 / 300.000) x 100 = 4

Cuanto más elevada sea la rentabilidad bruta más favorable será para el propietario, mientras que el inquilino desea justo lo contrario, ya que, de este modo, pagará menos en relación al precio de la vivienda. Conociendo la rentabilidad bruta es posible hallar la rentabilidad neta, restando los gastos que tenga el inmueble.

  • El PER

Otra magnitud importante es el price earning ratio (PER), que determina el número de veces que el precio del alquiler está integrado en el precio de la vivienda. De este modo, se conocerá el número de años que se tardará en pagar un inmueble con el alquiler actual que se está abonando.

Para calcularlo, hay que hacer la operación opuesta a la de la rentabilidad bruta, ya que hay que dividir el precio de venta actual entre el precio del alquiler anual. Siguiendo el ejemplo anterior, si se dividen los 300.000 euros del precio de venta entre los 12.000 euros de alquiler anual, se obtiene que habría que mantener el alquiler durante 25 años para costear por completo la vivienda.

Ejemplo: 300.000 / 12.000 = 25

A un arrendador le interesa que salga un PER cuanto más bajo mejor, ya que le será más fácil mejorar su margen de beneficio en una fecha determinada; por el contrario, el inquilino desea que el PER resulte lo más elevado posible.

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La importancia de las equivalencias

Cada tres meses, el Banco de España publica una actualización de la rentabilidad bruta por alquiler en todo el país. Entre los años 2018 y 2020, esta magnitud se ha movido en una horquilla de entre el 3,7% y el 4%, lo que, trasladado al PER supone un abanico de entre 25 y 27 años (alrededor de 320 meses).

Estos datos son muy importantes, ya que conociendo dos de estas cifras –precio de venta, precio de alquiler o PER– es factible calcular la tercera. Aplicado desde un punto de vista práctico, quiere decir que, tomando como referencia una vivienda similar a la del ejemplo (de 300.000 euros), simplemente hace falta multiplicar el precio del alquiler mensual por 320 meses. Así se podría obtener un precio de venta adecuado aproximado.

Siguiendo con el mismo ejemplo, un inmueble que tiene un alquiler mensual de 1.000 euros, si se multiplica esa cifra por 320, daría que su precio de venta debería estar en el entorno de los 320.000 euros, según la situación actual del mercado.

¿Y cómo fijar el precio de alquiler? Para una vivienda que cueste 300.000 euros, dividiendo este número entre 320, daría como resultado que el precio de alquiler óptimo en la coyuntura actual sería de unos 937,5 euros al mes.

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¿Es mi casa cara o barata?

Como es lógico, dos inmuebles con el mismo tamaño suelen tener un PER distinto, ya que influyen varios elementos para fijar su precio en el mercado. Quizá las dos variables que más influyen sean la ubicación y la calidad de la construcción. En España, es muy diferente el precio del metro cuadrado en ciudades como Madrid o Barcelona que en otras localidades más pequeñas. Al igual que, dentro de ellas, existe mucha variación entre los barrios considerados premium y los que no lo son. En estas zonas, el PER suele ser alto.

Por ejemplo, de acuerdo a la tabla sobre la evolución del precio de la vivienda en Madrid, que elabora mensualmente Idealista, en julio de 2021 el precio del metro cuadrado en el distrito de Salamanca era de 6.063 euros, marcando un nuevo máximo histórico; mientras que en el de Villaverde era de 1.711 euros.

Tomemos como ejemplo dos viviendas con una extensión de 100 metros cuadrados, situadas una en el distrito de Salamanca y la otra en el de Villaverde. En el de Salamanca, el precio de la vivienda en alquiler en julio de 2021 era de 16,7 euros por metro cuadrado (1.670 euros al mes). El PER de la vivienda situada en Salamanca se fija en 30,25, teniendo en cuenta que su precio de venta en esa coyuntura del mercado sería de 606.300 euros.

Ejemplo: 606.300 / (1.670 x 12) = 30,25

En el caso del piso de Villaverde, donde el precio del alquiler es de 10,4 euros por metro cuadrado (1.040 euros al mes), el PER que se obtiene es de 13,70, contando con un precio de venta de 171.100 euros. Es decir, que el arrendador de este segundo distrito obtendría un beneficio mucho mayor a costa de su inquilino.

Ejemplo: 171.100 / (1.040 x 12) = 13,70

 

Fotografía de Donny Jiang en Unsplash
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