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Gestión de grandes propiedades: ¿por qué hay que recurrir a expertos?

07/08/2020

Este tipo de fincas exigen a sus propietarios y gestores dedicación y conocimiento

La gestión de una gran propiedad es una tarea compleja y requiere de un amplio conocimiento y dedicación, por lo que a menudo es imprescindible acudir a expertos, y más en tiempos de crisis sanitaria en los que son necesarias medidas adicionales a una administración regular.

El propietario debe tener confianza en su gestor, que a su vez tiene que ser un agente especializado en las necesidades de estas propiedades de vasta extensión y con particularidades específicas.

Una gran propiedad

La vicepresidenta de Fiabci España y fundadora y CEO de la administración de fincas Vecinos Felices, Mercedes Blanco, detalla que “para que una propiedad sea considerada de lujo ha de reunir varios requisitos, y no solo es cuestión de precio”. Precisa que se trata de varios aspectos que la diferencian: ubicación (zonas con un alto valor del metro cuadrado), entorno, servicios próximos, seguridad, interiorismo...

Otro factor relevante, según Blanco, son los servicios y zonas comunes de los que dispone el inmueble, como por ejemplo: piscina climatizada, gimnasio interior, parking para varios coches, patios con gran tamaño, terrazas con vistas panorámicas, jardines, hípica propia, estanques, zonas deportivas de todo tipo y bodega, detalla.

En cuanto al precio, se puede hablar de una gran propiedad cuando supera el millón de euros: “Sin embargo, si una propiedad es realmente especial y se encuentra en una ubicación privilegiada en el centro de la ciudad, pero tiene un precio inferior, se podría clasificar como de lujo”, matiza la vicepresidenta de Fiabci España. Asimismo, si una propiedad necesita una rehabilitación para equiparla de todas las comodidades, “aunque el precio sea superior no se considerará de lujo hasta su rehabilitación”.

En España, las grandes propiedades se concentran, principalmente, en las ciudades (palacetes o edificios singulares), en zonas turísticas (Costa Brava, Costa del Sol, Baleares, Costa Blanca, la costa cantábrica) y en áreas rurales, con propiedades exclusivas y emblemáticas, tales como castillos y grandes cortijos. El común denominador es que “los compradores de este tipo de inmuebles buscan exclusividad”.

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Sobre su uso, aparte del disfrute por parte de los propietarios, “hay quienes deciden alquilar estas propiedades por temporadas mientras que no las están utilizando”, señala Blanco. Asimismo, en el supuesto de que no les den apenas uso, puede darse la situación de un alquiler de vivienda habitual, pero también para realizar eventos puntuales como bodas, retiros o talleres.

Confiar la gestión a un tercero

La gestión personal de una gran propiedad heredada o adquirida es un reto en muchos aspectos: desde el económico hasta el meramente temporal, ya que una finca de esta tipología está orientada a consumir muchos recursos tanto personales como patrimoniales y cualquier error puede suponer un gasto de grandes dimensiones. De modo que la mejor opción es poner su gestión en manos de terceros.

Sobre el perfil de los propietarios, Blanco precisa que se trata de grandes propietarios, internacionales en muchos casos, que confían en la gestión total de su propiedad en España en un profesional que les facilita los trámites: “Necesitan a una persona cercana a la propiedad y de mucha confianza que les gestione el día a día y les dé seguridad y garantía de que todo está en orden”. 

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También existen propiedades familiares administradas por profesionales que informan a los dueños recurrentemente y asumen la gestión con los proveedores. La organización se debe llevar desde dos aspectos: el del inmueble, con su mantenimiento, y en el que de forma proactiva se deben proponer mejoras, y el del control económico de los gastos e ingresos.

Una relación de confianza

La gestión de una gran propiedad tiene sus particularidades, y la delegación de esta a gestores externos debe cumplir con algunas condiciones, todas ellas basadas en la plena confianza y profesionalidad entre propietario y gestor.

Entre las misiones del gestor está el cuidado de la propiedad y la preservación de los intereses del dueño, buscar potenciales inquilinos que ocupen con solvencia la propiedad y administrar este alquiler para que el propietario perciba la ganancia.

Entre los riesgos de no gestionar bien una gran propiedad se encuentran, según Blanco, la pérdida de la confianza del cliente; segundo, que la propiedad pueda perder valor debido a la mala gestión en el mantenimiento, y por último, que no se rentabilice correctamente la propiedad.

“Cada propiedad es única y diferente, así que se ha de gestionar caso a caso. Esto es muy importante porque las variables y características de unas son diferentes a las de otras y las intenciones o el perfil del propietario también”, agrega.

Ofrecer experiencias de cinco estrellas

A la hora de regentarlas, “son propiedades que implican una gestión total: es como gestionar un hotel de cinco estrellas”, sostiene la vicepresidenta de Fiabci España. Y enumera como obligaciones la limpieza semanal, las reparaciones, el mantenimiento de la piscina, el cuidado de jardines y espacios comunes, los tratamientos de la madera, el mantenimiento de los accesos, la limpieza de los tejados. A este listado de tareas se le han sumado las propias asociadas a la prevención del coronavirus.

Por ejemplo, según detalla Blanco, en el marco de las medidas de higiene por el coronavirus todos los industriales tienen que seguir un protocolo que pasa por el uso de mascarillas, limpieza con gel hidroalcohólico al acceder a las propiedades y mantener distancias de seguridad de dos metros entre ellos.

En particular, Blanco precisa sobre la gestión de las piscinas que se controla el nivel de PH y de cloro diariamente (en el caso de que no estén ocupadas), aparte de llevar un “control regular diario de que todo está correcto”.

En cuanto a la presencia de huéspedes, también se aplica un protocolo para estos, que implica la limpieza con gel hidroalcohólico al llegar, y también una desinfección “de forma extrema” de la propiedad por cada cambio de huéspedes.

Visitas periódicas

“Cuando se gestiona una gran propiedad, uno se convierte en el representante de la propiedad en el día a día, con lo que eso implica”, asegura. Por lo tanto, se tiene que visitar de forma periódica y se tiene que contratar y dirigir a las personas encargadas del mantenimiento diario o semanal de la casa.

Además, de forma proactiva, es necesario tratar de que el inmueble gane valor con el tiempo o, al menos, lo mantenga “pensando en qué mejoras se pueden realizar para obtener una mayor rentabilidad del inmueble”. 

“Además, este tipo de gestión implica que hay que ponerse en el lugar de los propietarios y que, además de mantener la vivienda impecable, si se decide rentabilizar la misma alquilándola, que los arrendatarios puedan disfrutar de una experiencia única en un espacio único y singular”, apunta Blanco. “Es muy importante la inteligencia emocional, que el que la visite o habite sienta la propiedad como suya”.

Para proteger al propietario, no se puede descuidar la realización de exhaustivos inventarios de los objetos presentes en el inmueble. Y, cómo no, se tiene que ser ágiles en ofrecer soluciones ante los incidentes y los daños a la propiedad cometidos por los inquilinos.

Ventajas: más rentabilidad

El gestor, necesariamente especialista y con amplia experiencia en este campo, debe conseguir alquilar el inmueble a un precio más elevado de lo que lo haría por sí mismo el propietario, lo que reportará mayores rentabilidades.

Asimismo, el ahorro de tiempo en este sentido también es considerable, pues la búsqueda, validación y trámite de unos nuevos inquilinos para la gran propiedad es algo que requiere una gran dedicación.

Si el gestor está bien posicionado en el mercado, eventualmente contará con una red de contactos de confianza y con garantías que permitirán que el proceso de búsqueda sea mucho más seguro y efectivo, siempre de cara a proteger los intereses del propietario.

Desventajas: pérdida de control

La gestión de las grandes propiedades por parte de terceros, si bien presenta ventajas indudables, cuenta también con algunos inconvenientes para los intereses del propietario: el primero de ellos es el incremento del coste al contratar estos servicios.

Concretamente, sobre el coste de esta administración, si la propiedad se explota en alquiler de forma temporal, se percibe un porcentaje sobre los ingresos obtenidos por el alquiler que oscila entre un 15% y un 20%, según Blanco.

Y en casos de que se gestione la finca durante todo el año, lo que implica un trabajo periódico con todas las gestiones en nombre de la propiedad, por ejemplo, pago del IBI y el mantenimiento del inmueble, se cobra un importe fijo por el trabajo periódico realizado.

Blanco también señala la posibilidad de cobrar un porcentaje fijo en función del servicio recurrente que se les ofrece, más un porcentaje por la rentabilidad que se obtenga; mientras que en el supuesto de que se decida alquilar la propiedad como vivienda habitual, los honorarios serán lógicamente mucho menores.

Contra este coste ineludible, es necesario asegurarse de confiar los servicios a un agente inmobiliario que garantice la rentabilidad de la operación; en caso contrario, la comisión aplicada para la búsqueda de clientes podría caer en saco roto y lastrar la liquidez del propietario.

En un terreno menos tangible, también es necesario considerar que la gestión por parte de terceros de una gran propiedad puede conllevar la pérdida de control sobre el inmueble. Esto mermará su capacidad de decidir sobre aspectos como el perfil de los arrendatarios, por ejemplo.

Un gestor empático y discreto

Puede darse el caso de que el propietario tenga que comunicarse con varios interlocutores si no han decidido designar a uno. En este caso, “es muy importante que la comunicación se gestione de forma fluida y con todos ellos”, recomienda Blanco.

El mayor reto es que el propietario sienta que el profesional que gestiona su inmueble actúa como si fuera suyo, y que se preocupa por el estado de la finca y también de rentabilizarla.

Según el arquitecto y portavoz de Grandes Viviendas Real Estate, David Salcedo, entre las mayores necesidades específicas de gestión de una gran propiedad se encuentra el apartado comercial, y que el encargado “sea una persona muy empática y que entienda muy bien este tipo de propiedades”.

A su juicio, en “cualquier vivienda de gran tamaño o de cuantías importantes es siempre muy recomendable contar con la ayuda de un profesional”, ya que una buena intermediación hace que muchas operaciones salgan adelante, mientras que sin ellas sería imposible.

Para Salcedo, la gestión de estas grandes propiedades consiste básicamente “en la transparencia con el cliente y en la discreción absoluta”, así como en atender al propietario en todo momento y resolver sus dudas.

“Tenemos un conocimiento del mercado enorme y conocemos los precios de cierre de muchas operaciones inmobiliarias, por lo que nuestro valor añadido es la información”, agrega el especialista de Grandes Viviendas Real Estate. Y reivindica la necesidad de entender bien los requisitos de ambas partes y empatizar en todo lo posible para llegar al acuerdo.

Sobre los riesgos de no gestionar bien una gran propiedad, Salcedo avisa: “Si una propiedad no está bien gestionada, desgraciadamente acaba perdiendo valor o no se consiguen los precios esperados de venta o alquiler”.

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