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¿Es el momento de comprar una segunda vivienda?

22/04/2021

Adquirir una segunda vivienda puede ser una decisión financiera positiva desde el punto de vista de la rentabilidad, aunque requiere de un cuidadoso análisis ya que conlleva algunos riesgos que se deben prever para evitar llevarse sorpresas desagradables

Si adquirir una vivienda es la decisión económica más importante que toma una persona, plantearse comprar una segunda, bien sea como inversión, por cuestiones hereditarias o como simple mecanismo de ahorro, no lo es menos. En épocas de incertidumbre como la actual es una alternativa más a tener en cuenta para los hogares que se lo puedan permitir, habida cuenta de que es posible que se produzca una corrección a la baja en los precios que haga más asequible su adquisición. Sin embargo, también es cierto que es en momentos de crisis en los que, probablemente, resulte más difícil deshacerse de un activo de estas características, por lo que, en el caso de necesitar liquidez, puede resultar un problema.

En España, según el estudio ‘Radiografía del mercado de la vivienda’, elaborado por Fotocasa, un 22% de los propietarios tiene dos o más viviendas en posesión. Además, este documento afirma que un 77% de las viviendas en propiedad de particulares se utiliza como residencia habitual, mientras que una de cada 10 se destina al alquiler. 

El alquiler como activo de largo plazo

De acuerdo a los datos de Tinsa, en el primer trimestre de 2021 el precio medio de la vivienda terminada, tanto nueva como usada, en España se situó en 1.390 euros el metro cuadrado, lo que supone un 0,5% más que lo que ocurría en el mismo periodo del año anterior. Desde que este precio marcó su mínimo histórico en 2015, se ha incrementado un 16%, aunque todavía se encuentra un 32% por debajo de los máximos del año 2007. Los mayores valores provinciales se encuentran en Guipúzcoa (2.428 euros/m2), Baleares (2.411 euros/m2) y Madrid (2.369 euros/m2), en tanto que, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las familias destinan de media el 20,8% de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el pago de la hipoteca.

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Es decir que, aunque comprar una vivienda es aún bastante más asequible de lo que lo era poco antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, los precios están en una espiral alcista que parece que la crisis sanitaria no ha cortado sino que, como mucho, puede haber ralentizado. De hecho, según el Banco de España, en 2020 la rentabilidad total de la vivienda en el país se situó en el 7,5%, cuando, tan solo un año antes, estaba en el 10,7%. Una corrección de casi cuatro puntos porcentuales que, sin embargo, sigue ofreciendo una plusvalía media superior a la de muchos de los activos, tanto de renta fija como de renta variable, que existen en la actualidad en los mercados financieros. Tal y como explica Federico Servetto, director de Estrategia de Clientes de Banco Sabadell, además de ser una fuente de ingresos para el propietario, la inversión inmobiliaria “permite ir extendiendo los plazos de la inversión y ayuda a minimizar el efecto de los movimientos de los precios”.

La rentabilidad media de alquilar una vivienda en España está por encima de la que ofrecen muchos activos financieros, aunque ha caído en los últimos meses

Según el portal Idealista, las capitales en las que resulta más rentable comprar una vivienda para alquilarla son, por este orden, Lleida (8,7%), Murcia (8,1%) y Huelva (7,3%). Una de las razones por las que muchos ahorradores se decantan por adquirir una segunda vivienda es para alquilarla y obtener un ingreso periódico extra que les complemente su salario o su pensión. Sin embargo, esta posibilidad presenta, al menos, dos riesgos que hay que tener presente: por un lado, que hay que encontrar al inquilino que esté dispuesto a pagar al propietario la renta que este desea recibir, algo que estará condicionado a diversas razones (a la oferta de alquileres que haya en los alrededores, a la situación de la economía general, al estado del inmueble, etc.). Por otro lado, puede suceder que el dueño, en un momento dado, desee deshacerse de la vivienda y venderla a un tercero. Los inmuebles son, por regla general, los activos más ilíquidos que existen, ya que no se pueden convertir en dinero tan fácilmente como, por ejemplo, las participaciones en un fondo de inversión o las acciones que se compran en bolsa. Tal y como explica Servetto, “puede ocurrir que cuando se quiera vender no haya compradores, por lo que no se podrá disponer de forma ágil del dinero invertido”.

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Factores a tener en cuenta

Disponer de dos viviendas supone, cada mes, duplicar los gastos de agua, luz, gas, comunidad, impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Además, hay que sumar los gastos derivados de la adquisición, como el notario o la inscripción en el Registro. Y, todo ello, por no hablar de otros potenciales costes, como suscribir una nueva hipoteca o, si el inmueble se encuentra en mal estado, tener que hacer frente a una reforma. Es cierto que, arrendándola, los costes del agua o de la electricidad los asumirá el inquilino, pero, en cualquier caso, antes de tomar la decisión definitiva de compra, es preciso echar cuentas para no llevarse luego sorpresas desagradables.

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En este sentido, al igual que en los casos de la compra de un activo de renta variable o de la suscripción a un plan de pensiones, es una buena decisión recurrir al consejo profesional de un asesor financiero, que, en base a la situación patrimonial, a la generación de ingresos o a los objetivos vitales de cada ahorrador, recomendará si se trata de la estrategia adecuada para optar a una apropiada rentabilidad pensando en el largo plazo. Por ejemplo, el contexto actual del euríbor, aunque ha tenido una evolución muy volátil en los últimos meses, indica una trayectoria que parece ser la de mantenerse en negativo, lo que provoca que se puedan obtener mejores condiciones en la solicitud de una hipoteca, obteniendo tipos de interés variable más atractivos.

Los costes asociados a la adquisición de una vivienda, los gastos recurrentes o los impuestos son elementos a tener en cuenta antes de comprar

A todo este cóctel financiero, la pandemia del coronavirus ha añadido un factor importante más para invitar a decidirse por adquirir una segunda residencia, por ejemplo, en un entorno alejado del bullicio de la ciudad: el teletrabajo. La COVID-19 ha acelerado la digitalización de muchas industrias y, sobre todo, ha provocado un crecimiento exponencial del empleo en remoto, lo que está favoreciendo que muchas personas, y no solo residentes en España, se planteen vivir en zonas menos pobladas del país pero con una importante calidad de vida, beneficiándose, además, de la importante infraestructura de 5G que hay, y que es una de las mejores de Europa. Buscar nuevos espacios exteriores, terrazas o jardines, habitaciones extra o espacios luminosos son algunas de las razones que empujan a muchos propietarios a dar el paso y hacerse con una segunda residencia para, en definitiva, vivir mejor.

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Fotografía de Max Kukurudziak en Unsplash
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