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El TIN de una hipoteca: qué es y cómo se calcula

Tue Nov 16 08:28:12 CET 2021

El TIN informa del coste efectivo de un préstamo hipotecario y sirve para saber qué porcentaje va a pagar el titular por el capital prestado

Antes de contratar una hipoteca es importante conocer el significado de los términos clave de la operación, como el tipo de interés nominal (TIN), la tasa anual equivalente (TAE) o el euríbor. Disponer de esta información facilita la toma de decisiones y ayuda al futuro propietario a comprender cómo afectan estos factores a la cuota mensual de la hipoteca.

¿Qué es el TIN?

El TIN es el porcentaje de interés fijo que aplica la entidad bancaria por el dinero prestado. Se trata de un indicador con carácter oficial establecido por el Banco de España y es obligatorio en todo tipo de préstamos.

Tal y como explica Paula Marín, especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Marbella, “el TIN es el tipo de interés nominal que se va a pagar por la hipoteca, es decir, si una hipoteca es de 100.000 euros al 2%, el TIN será ese 2%”.

 


El TIN señala el coste efectivo de la hipoteca, pero no incluye los gastos derivados de esta operación, simplemente sirve para saber qué porcentaje va a pagar el titular por el capital prestado.

Por lo tanto, la utilidad que ofrece el TIN para los titulares del préstamo reside en su invariabilidad, ya que permite planificar los gastos sobre esa cantidad fija que se debe pagar al banco con cada cuota de la hipoteca.

¿Cómo se calcula el TIN?

El TIN consta simplemente de un porcentaje fijo que puede calcularse de forma semanal, mensual, trimestral o anual. En España, lo más frecuente es que las entidades bancarias calculen este tanto por ciento de forma mensual para reflejarlo en las condiciones de los préstamos hipotecarios.

En una hipoteca a tipo variable, el TIN se obtiene sumando el euríbor al diferencial aplicado por el banco.

  • El euríbor es el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España. Este se revisa cada seis o 12 meses y en función de su evolución, la cuota mensual de la hipoteca sube o baja.
  • El diferencial es un porcentaje fijado por la entidad bancaria que permanece constante durante toda la vida del préstamo.

En cambio, en una hipoteca a tipo fijo, el TIN lo compone únicamente el diferencial fijado por el banco.

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¿En qué se diferencian el TIN y la TAE?

La TAE indica el coste o el rendimiento efectivo de un producto financiero. Es decir, se trata de un porcentaje que refleja el coste real y final de la hipoteca.

“La TAE, además de calcular el TIN, comprende otro tipo de gastos como las comisiones, la contratación de un seguro de vida o la tasación”, explica Marín. Además, para calcular la TAE hay que tener en cuenta múltiples factores, como la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.) y otros gastos asociados a la hipoteca.

En definitiva, el TIN no ofrece una información completa al comprador de la vivienda, mientras que la TAE aporta una visión real de cuánto gasto supone para el futuro propietario la contratación de una hipoteca.

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En cualquier caso, a la hora de solicitar una hipoteca y para entender todos los conceptos asociados a la misma, es clave contar con el asesoramiento de un experto especializado como el de la entidad bancaria. 

¿Quieres que un experto te aconseje sin ningún tipo de compromiso? Déjate asesorar por un especialista.

Fotografía de Olia danilevich en Pexels
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