Uno de los muchos efectos que la crisis de la COVID-19 ha tenido sobre el mercado inmobiliario es que el inversor financiero se ha ausentado de las operaciones de compraventa de vivienda residencial durante el periodo que ha durado el estado de alarma. En el primer semestre, las transacciones realizadas por este tipo de comprador han descendido hasta el 23,3% desde una proporción mucho mayor, registrada en años anteriores. El porcentaje máximo de inversores se alcanzó en 2017, cuando casi el 30% de las operaciones se realizaron por parte de este tipo de comprador, según pone de manifiesto el estudio sobre el mercado inmobiliario en el primer semestre del año realizado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona.
Sin embargo, la incertidumbre que envolvió a todos los sectores a principios del mes de marzo con el decreto del estado de alarma y la parálisis de gran parte de la actividad económica, causó estragos también en la adquisición y venta de bienes inmuebles.
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La retirada de los inversores financieros del mercado inmobiliario, previsiblemente, tendrá un efecto en el número de transacciones que se efectúen en el conjunto del año, aunque, según los responsables del informe, también podría verse compensada por el cambio de uso de otra parte de la oferta, principalmente de los apartamentos turísticos, que en una proporción significativa se están transformando en alquiler de temporada o residencial.
Con una parte de ellos fuera del mercado, así como las familias, que han preferido ahorrar antes que embarcarse en el gasto de bienes de consumo duraderos, como la vivienda, lo cierto es que el número de transacciones se ha reducido (las ventas bajaron un 16% en los primeros 18 días afectados por el estado de alarma), pero también lo han hecho los precios. El precio de la vivienda de segunda mano en España ha descendido en el primer semestre de 2020 un 4,94%, lo que sitúa de media el metro cuadrado en 2.245 euros. Se trata del segundo semestre consecutivo en el que el precio de este tipo de inmuebles desciende, ya que en el segundo semestre de 2019 y en tasa interanual, la vivienda bajó un 2,1%. En esta línea, según las últimas estimaciones publicadas por donpiso a finales de agosto, en el conjunto de 2020 el precio de la vivienda caerá entre un 8% y un 10% en España.
Las ciudades de Sevilla (8,21%), Madrid (4,46%) y Barcelona (7,21%) presentan tres de los descensos más importantes. Madrid y Barcelona ya fueron las primeras en iniciar la bajada de precios hace seis meses y son también los territorios que marcan el camino a seguir y la tendencia de lo que sucede más adelante en el resto de poblaciones del país. Así, se aprecia en el mercado la tendencia de contención de precio que ya se venía observando, concretamente, desde finales de 2019.
¿Cómo evolucionará el mercado inversor?
No obstante, tal y como apunta la asesoría KMPG en su informe ‘Real Estate post-COVID: un futuro heterogéneo’, el exceso de liquidez y la volatilidad en los mercados, así como la situación de tipos bajos que podría alargarse en el tiempo, continuarán atrayendo la inversión al sector inmobiliario en búsqueda de seguridad y mayores retornos por parte de los inversores. Aquí, los inversores de perfil ‘core’ centrarán sus inversiones teniendo en cuenta la estabilidad de las fuentes de ingresos, lo cual podría favorecer activos residenciales en alquiler y oficinas con contratos a largo plazo y arrendatarios con baja probabilidad de insolvencia. Asimismo, pondrán su atención en los ratios de ocupación, por lo que tendrán mayor riesgo aquellos activos que dependen de una elevada ocupación, como hoteles o retail. En esta línea, el inversor se fijará en la capacidad de transformación del negocio a medio plazo, con mayor percepción de riesgo en activos donde la actividad desarrollada podría transformarse con mayor celeridad debido a la convergencia digital, como los activos de retail y la creciente demanda del e-commerce. Además, señala el informe de KMPG, se verán con menos riesgo aquellos activos donde la importancia de la actividad desarrollada sea crítica, favoreciendo activos como datacenters o logísticos.
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En esta misma línea, la última visión aportada por Cushman & Wakefield apunta a un interés de los inversores por el mercado español centrado en la logística. Además, señala que se buscan oficinas de primera clase junto con ofertas de venta y alquiler en locales de súper e hipermercados. La demanda de activos en las calles principales proviene principalmente de los players locales, añade.
La evolución de la pandemia, con los nuevos rebrotes en España y con los de otros países dibujan un panorama copado de incertidumbre. En tal contexto, aunque sea poco factible averiguar cómo se comportará el mercado inversor en el futuro próximo, señalan desde PwC en su ‘Where next for real estate?’, que es posible que los inversores quieran reequilibrar su exposición actual a los activos inmobiliarios, teniendo en cuenta la volatilidad que acabamos de describir.
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