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Vivienda
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El mercado de la vivienda, ¿cómo ha cambiado la COVID-19?

05/10/2020

Aunque se ha registrado un descenso en la demanda de viviendas tras la pandemia, este es bastante más moderado de lo que mostraban las primeras previsiones tanto en el arrendamiento como en la compraventa

El mercado de la vivienda en España sustenta un importante peso en la esfera económica, tanto por el nivel de empleo que genera la construcción como por el lado de la inversión. Además, también desempeña una destacada labor social, al estar íntimamente relacionado con las condiciones del mercado de trabajo y el mercado de crédito, y la influencia de estos en el acceso a la vivienda. El impacto de la COVID-19 en este, al igual que en otros sectores, se prevé significativo, agravando tanto las dificultades para acceder a la vivienda, como los riesgos vinculados al sistema inmobiliario. Las crisis sanitaria y económica derivadas de la pandemia han supuesto un batacazo en el plano laboral y en la actividad empresarial, influyendo también en las decisiones de ahorro e inversión de ciudadanos y empresas. 

Así, si antes de la pandemia un 14% de los particulares entre 18 y 65 años estaba buscando una vivienda para alquilar, este porcentaje ha descendido un punto porcentual después con la COVID-19, hasta el 13%. En compraventa, la bajada es mayor: antes de la pandemia había un 15% de particulares buscando casa en propiedad mientras que, a día de hoy, este porcentaje ha descendido hasta el 13%. Son las principales conclusiones del informe ‘La demanda de vivienda después de la COVID-19’, elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa. 

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Radiografía del sector antes del estallido de la crisis sanitaria

Después de la crisis económica del año 2008 originada por el estallido de la burbuja inmobiliaria y las hipotecas subprime, el sector vivió años muy convulsos, pero, a partir de 2014 los indicadores del mercado inmobiliario habían empezado a repuntar en España. No obstante, los años de crecimiento exponencial experimentaron un freno desde mediados 2018, cuando se empezó a observar un descenso de la oferta inmobiliaria. Se trataba de una pauta acompasada a la desaceleración en el ritmo de crecimiento de la economía y al deterioro de las perspectivas económicas a medio plazo, en un contexto de mayor incertidumbre a nivel tanto nacional como, especialmente, internacional (Brexit, tensiones comerciales entre EE.UU. y China…). Así, según los datos del Banco de España recogidos en su documento ‘El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019’, el número de visados de obra nueva aumentó un 5% en 2019, avance notablemente inferior al 25% del año anterior.  

El sector inmobiliario estaba saneado y atravesaba un buen momento hasta el inicio del estado de alarma

Con todo, antes del estallido de la crisis del coronavirus, el sector estaba saneado y en crecimiento. Tal y como señala el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana en su último Observatorio de la Vivienda y del Suelo, el sector de la construcción atravesaba un buen momento hasta el inicio del estado de alarma. Según los últimos datos publicados por el Consejo General del Notariado, a pesar de detectar un descenso de las compraventas en el inicio del año, el precio por metro cuadrado había aumentado un 1,5% interanual en enero de 2020, así como los préstamos hipotecarios para comprar vivienda. Y el mercado del alquiler también estaba en auge: en base a la información del portal Idealista, el precio del alquiler en Madrid aumentó un 3,5% en febrero de 2020 respecto al año anterior, y un 3,7% en Barcelona.

Previsiones tras la crisis sanitaria

La llegada del coronavirus y la declaración del estado de alarma paralizaron la economía y todos sus sectores, y el inmobiliario no fue una excepción. Durante unos meses, no se visitaron inmuebles, no se tasaron propiedades, no se concedieron hipotecas, se paralizaron las transacciones, e incluso, en algún caso, se dio marcha atrás a acuerdos previos. Todavía no se conocen los datos oficiales de las operaciones del segundo trimestre del año, pero las del primer trimestre (con 18 días afectados por el estado de alarma) bajaron un 16% respecto a las del mismo periodo del año anterior, más del doble de lo que se estaban reduciendo en los trimestres anteriores, según el ‘XXI Informe sobre el Mercado de la Vivienda’ de Tecnocasa.

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Se calcula que, durante este año, se podrían reducir las operaciones entre un 30% y un 40%, es decir, algunos puntos por encima de lo que representa un trimestre totalmente perdido, según se desprende del citado informe de Tecnocasa. Sin embargo, cabe destacar que el sector inmobiliario no es como el turístico o el del ocio, donde una habitación no ocupada o una cena no servida es un ingreso perdido. En el caso del sector inmobiliario, nada impide que las transacciones perdidas ahora se puedan recuperar en la última parte del año, aunque todo ello dependerá, en buena medida, de la evolución epidemiológica y de cuál sea el impacto de la crisis económica. 

El demandante de vivienda pos-COVID-19 es mayor, con una situación socioeconómica mejor y convive en pareja

Por ello, uno de los puntos entre los que se debate el sector es conocer si finalmente aquellas transacciones que se vieron obligadas a cancelarse o retrasarse por el estado de alarma se llegarán a producir. El buscador de viviendas que ha dejado la crisis sanitaria y económica es algo mayor (media de edad de 38 años) que el de la época precoronavirus, con una situación socioeconómica ligeramente mejor, con una tasa de empleo un poco más alta y convive en mayor medida con su pareja, según el citado informe de Fotocasa. A pesar de que los cambios en el perfil del demandante no son muy acuciados, constatan una realidad: aquellos segmentos de la población más expuestos al impacto económico de la crisis (jóvenes, niveles socioeconómicos más bajos, parados) son los que más dificultades tienen ahora mismo para acceder al mercado de la vivienda, algo que ya se venía observando desde años anteriores, aseguran los expertos. 

De ahí que ganen protagonismo aquellos con una situación socioeconómica más elevada y que hayan conservado su empleo durante la pandemia. Es aquí donde puede aparecer o bien la compra como inversión, al tener una salud financiera más holgada, ya que puede ser un momento idóneo para encontrar buenas oportunidades, o el cambio de residencia (ya sea para comprar o alquilar), ya que tras meses de teletrabajo se decide acceder a una casa mayor, con más espacio para el desarrollo de la actividad profesional. 

Otro de los puntos que deja entrever el análisis elaborado por Fotocasa es el claro cambio de prioridades. Si bien es cierto que el precio sigue siendo el principal motivo para buscar una nueva casa, la segunda causa son los espacios al aire libre, que antes de la pandemia era el motivo principal de búsqueda para el 11% de los demandantes y que ahora lo es para el 17% de ellos, señala el estudio. 

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Oportunidades para el sector inmobiliario tras la crisis de la COVID-19

En este contexto de incertidumbre, también aparecen oportunidades de reinvención de un sector que, en ocasiones, se ha considerado rígido, o poco dado a la innovación. En este sentido, según analistas de StockCrowd, se pueden dar cambios en las siguientes direcciones:  

  • Inversión en tecnología y digitalización. El confinamiento ha provocado que el sector se ‘quite la benda de los ojos’ y reaccione. La sociedad se dirige hacia un paradigma en el que todo lo que se pueda hacer a través de la tecnología, se hará: más trabajo en remoto, visitas de clientes por videoconferencia, decoración y visitas de inmuebles con realidad virtual, adopción masiva de la firma digital, más inversión en Big Data y otras tecnologías que llegarán al sector más lentamente como la inteligencia artificial (IA) o el machine learning, y en definitiva, una apuesta decidida por la tecnología como elemento que transformará el sector definitivamente.
  • La plataformas ya digitalizadas estarán en mejor posición para recoger los frutos de este ‘nuevo mundo’ posterior a la COVID-19, y habrá una mayor presencia de empresas llamadas Proptech, es decir, compañías que ya ofrecían soluciones tecnológicas al sector del Real Estate, como puede ser la solución de pagos electrónicos, crowdlending, crowdfunding inmobiliario, o incluso blockchain
  • Cambio en los gustos de los compradores. El confinamiento ha hecho que muchas personas se replanteen las cualidades de la casa en la que desean vivir y apuesten por viviendas con más luz, superficie, domótica, conectividad a la red con el auge del Internet de las Cosas (IoT) o incluso con mayor espacio exterior, con terraza o pequeño jardín.
  • Variación de precios de compraventa. Hasta ahora, se había registrado un aumento de los precios, pero es probable que se ajusten en función de diversos factores como son las medidas económicas que tomen el Gobierno y la Unión Europea, el desempleo o los tipos de interés. 

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En definitiva, los cambios que se vivirán en los próximos meses pueden marcar la hoja de ruta que marque el devenir del sector inmobiliario y, quizás, lo que modifique sus bases hasta tal punto que no vuelvan a ser tal y como se conocen ahora. De cara al corto plazo, está claro que una rápida recuperación económica reactivará un sector con un peso tan importante como el inmobiliario, si bien es cierto que eso no bastará para solucionar determinados problemas de acceso a la vivienda que cada vez afectan a más españoles, con especial incidencia en los jóvenes. 

 

 

Fotografía de Zhifei Zhou en Unsplash
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