Si contamos con una segunda propiedad y estamos interesados en sacarle partido como inversión, podemos alquilarla como espacio de trabajo. No existe una fórmula única para hacerlo, pero analizamos los requisitos básicos para hacerlo y algunas alternativas en base a la contabilidad y finanzas: de alquilar directamente como particulares a la creación de sociedades.
¿Necesito reformar para alquilar un espacio de trabajo?
Alquilar una vivienda como espacio de trabajo consiste, básicamente, en convertirla en una oficina que arrendar. Esto significa que tendremos que cumplir una serie de normas con respecto a la infraestructura. Esta equipación la regula el Instituto Nacional de Seguridad e Higiene en el Trabajo a través del RD 486/1997 y jurisprudencias posteriores.
Así, tendremos que cumplir para oficinas una altura mínima al techo de 2,5 metros o dar a cada puesto de trabajo un mínimo de 2 m2. También será necesario instalar un sistema de climatización mediante el que poder regular la temperatura entre los 17 y 27ºC, entre otros factores aplicables.
Aunque no es obligatorio, los espacios de trabajo deberían estar equipados con puertos de red, iluminación propia, espacio para escribir y quizá una cajonera o taquillas para evitar el traslado del material informático. Además, se debería prescindir del grueso de los muebles domésticos.
El aseo también es siempre obligatorio, no así el espacio de cocina y un lugar para comer, que solo será inevitable en caso de que tengamos empleados contratados en la instalación y estos soliciten dicho espacio (jurisprudencia de 2011).
Como veremos más adelante, nosotros mismos podemos ser trabajadores y puede no interesarnos tener una cocina. Sin embargo, como propietarios, quizá nos sea útil contar con espacios comunes que el inquilino pueda aprovechar. Aunque no sea obligatoria la instalación de un comedor en la cocina, o la cocina en sí, habilitar un espacio para comer beneficiará al usuario del espacio, y por tanto la oferta que supone nuestra oficina destacará sobre otras opciones.
¿Alquilo el espacio de trabajo como propietario de la vivienda? ¿Necesito ser autónomo?
Una vez sabemos qué adaptaciones hacer a la vivienda, podemos plantear varios escenarios a la hora de alquilar el espacio. Hay muchas posibilidades, empezando por el alquiler de espacio por un importe inferior al salario mínimo interprofesional (SMI). A enero de 2019, este ascendió a 12.600 euros anuales mediante el art.1 del RD 1462/2018. Así evitaremos darnos de alta en autónomos.
Si por el alquiler de un inmueble ingresamos menos que el SMI, se entiende que no es nuestra actividad principal (a menos que se cumplan otros supuestos). Aun así, esto no nos exime de darnos de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores de la Agencia Tributaria y tributar por los ingresos.
En el caso de que cobremos más de esa cantidad al año, nos veremos obligados a darnos de alta como autónomos (Modelos 036 o 037) y abonar la cuota mensual. Como ventaja a esta fórmula de hacernos autónomos, podemos convertir parte de la vivienda alquilada en una oficina para nosotros.
En cualquiera de estos dos casos, el propietario de la vivienda alquilada será un particular (nosotros) y tendremos que hacernos cargo de todos los gastos derivados de la vivienda, acudir a las juntas de vecinos y llevar la presidencia cuando así lo acuerde la comunidad. Como un vecino más.
Consolidar una sociedad para desgravar el 100% de los gastos
Como vivienda particular alquilada a otro particular, nuestra segunda vivienda constituye una fuente de ingresos, pero también incurre en gastos fijos como los servicios, el IBI, los gastos de la comunidad de propietarios, la tasa de basura, el seguro de la vivienda, etc.
Pero tenemos la posibilidad de convertir el impuesto sobre el valor añadido de cada uno de estos ítems en una deducción. El proceso puede parecer engorroso, porque implica formar una empresa y hacerse cargo del impuesto de sociedades, pero puede resultarnos particularmente interesante a nivel personal. Especialmente si no vivimos cerca de nuestra segunda vivienda.
Autoalquilarnos un espacio de trabajo
Bajo este modelo, la propiedad de la vivienda es nuestra, y se la alquilamos a la empresa que hemos formado. Esta compañía, a su vez, es la que ofrece espacios de trabajo en alquiler. En este caso, dicha empresa se deduce el IVA de todo tipo de servicios (art.92 Ley 37/1992) porque, para ella, todo el gasto aparece representado como un alquiler único y deducible. Es gasto empresarial.
Este modelo presenta varias ventajas, como separar la actividad comercial de contar con una oficina en casa y disponer de nuestra vivienda en propiedad una vez terminemos la actividad. Es, a nivel burocrático, menos engorroso que la siguiente propuesta y, comparada con la anterior, como sociedad podremos contratar a un encargado responsable de las instalaciones. Veremos a continuación que este podríamos ser nosotros mismos.
Como pega, los ingresos declarados como particular a través del Modelo 100 (Declaración de la Renta) podrían ser elevados: como rendimiento de actividad económica en caso de contar con un empleado a jornada completa (art. 27.2 Ley 35/2006); o como rendimiento del capital mobiliario (art. 22). Además, montar una sociedad ya sea SL, SA, SAU, etc., implica convertirnos en autónomos primero. Este modelo no interesará a todos.
Incluir la vivienda como infraestructura empresarial
Otra opción consiste en realizar una aportación (de la vivienda) a la sociedad mercantil que hemos creado. Como contrapartida, recibiremos participaciones sociales de nuestra empresa equivalentes al valor de la propiedad. Ahorraremos al no tributar como una transmisión patrimonial (entorno al 10%, según la comunidad autónoma) y sí como capital social (entorno al 1%).
Pero cuidado: si el espacio cedido pertenece a una empresa sin actividad, la Ley del Mercado de Valores podría leer la situación como una evasión de impuestos y obligarnos, como particulares, a pagar el IVA de la operación. Si nos interesa en este caso, es porque buscamos alquilar el espacio como oficinas. Ese es el objetivo, no evadir nuestras responsabilidades fiscales.
En este modelo, nuestra empresa pasa a poseer la vivienda, pero no mediante un proceso de venta (unas diez veces más costoso a nivel fiscal), y será la empresa la que pase a deducirse los gastos fijos en su totalidad. Esta solución es particularmente interesante porque como particular ya no percibimos un alquiler. Además, evitamos gastos mensuales a nivel personal.
Montar una empresa de alquiler de espacios de trabajo de la que ser empleado
Podemos dar una vuelta de tuerca más a la situación y convertir una segunda vivienda parada en un negocio productivo con ventajas fiscales. Esto pasa por, con el capital que la empresa se ahorra al evitar el alquiler del espacio (ahora de su propiedad), generar una nómina para el propietario y administrador de la sociedad, que somos nosotros.
Es decir, convertimos parte de un gasto en un salario que tributa y nos da acceso a una mejor jubilación. Por supuesto, los ahorros no serán suficientes para cubrir una nómina abultada, pero tenemos a favor que esta siempre puede subir en base a los ingresos de nuestra empresa de alquiler de espacios de trabajo. Pero es que hay más ventajas en este modelo.
Como administradores societarios de nuestra empresa, estaremos obligados a cotizar como autónomos; y como trabajadores por cuenta ajena de nuestra empresa abonaremos impuestos sobre el IRPF. A esto se lo denomina pluriactividad (art. 313 Ley 6/2017) y cuenta con la exención de hasta el 50% de la cuota de autónomos.
Cada caso particular es único. Los modelos planteados en este artículo (alquiler como particular, alquiler como autónomo, fundación de una sociedad y contratación) pueden ser matizados o corregidos en base a nuestras necesidades. En ocasiones, una pequeña inversión en la consulta en un gabinete especializado puede reportarnos beneficios a largo plazo al encontrar el modelo adecuado.
