Disponer de los ahorros suficientes y de unos ingresos estables, fijarse en los movimientos del mercado inmobiliario o contar con un préstamo hipotecario asequible, son algunos de los aspectos a tener en cuenta antes de comprar una casa. Hoy, sin embargo, a la situación personal del futuro propietario se debe sumar el escenario económico provocado por la COVID-19. Un panorama que puede suponer una barrera o la oportunidad definitiva para cambiar de casa.
“Ahora mismo recomendamos adquirir una vivienda a aquellas personas que tienen muy claro qué necesitan y dónde quieren vivir”, afirma Anaïs López, directora de comunicación de Fotocasa. Aunque la decisión es muy personal, hay un aspecto determinante: la seguridad económica. “Si se cuenta con los ahorros necesarios para la entrada y los gastos derivados ahora es buen momento para comprar”, destaca la experta del portal inmobiliario. Para los profesionales, además, resulta indispensable evaluar el contexto.
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Desaceleración del sector inmobiliario
Tal y como explica Joan Carles Amaro, profesor de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade, ya en 2019, el sector inmobiliario había iniciado un proceso de desaceleración. Los precios atenuaron su ritmo de ascenso, con tasas por debajo del 4% interanual (en 2018 fue del 6,6%), y también cayó el número de transacciones. El año pasado se vendieron un 2% menos de viviendas que en 2018. Hoy, esta desaceleración podría ser más acusada debido a la COVID-19 y sus consecuencias sobre el Producto Interior Bruto (PIB) –menos crecimiento– y el empleo –más paro–, señala el experto.
“Se espera que los precios sigan descendiendo este año y durante 2021. No obstante, no van a ser caídas muy abultadas y no creemos que superen el 10%”, comenta López. En España, el precio promedio de la vivienda es siete veces la renta bruta disponible en los hogares, una cifra “notablemente inferior a los años de la burbuja, en los que los precios superaban nueve veces la renta disponible” y por encima de la mayoría de los países del entorno europeo, apunta el experto de Esade.
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Mayor demanda de alquiler
Para Amaro, existe cierta presión sobre los precios, “para que estos se adecuen a la capacidad de pago de las familias, y las malas previsiones económicas derivadas de la pandemia no harán sino incrementar esta presión bajista”. Sin embargo, la crisis del coronavirus ha provocado que el alquiler cobre mayor protagonismo. “Que el mercado de compraventa se enfría parece un hecho y, por la teoría de los vasos comunicantes y porque las familias necesitan una vivienda para vivir, todo apunta a una demanda de alquiler creciente”, destaca el economista.
“Muchas personas se están planteando dejar las grandes ciudades e irse a vivir a zonas periféricas en las que poder encontrar viviendas más grandes, luminosas y con espacios exteriores y, para ello, piensan en la fórmula del alquiler”, explica la responsable de comunicación de Fotocasa. Según los datos aportados por el Gobierno, el precio de los alquileres siguió subiendo durante el estado de alarma hasta un 1,2%. Madrid es la provincia más cara de España con una media de 780 euros por arrendamiento. Le siguen la provincia de Barcelona, con 694 euros, y las Islas Baleares, con 624 euros.
Cómo hacer los cálculos acertados
La compra sigue siendo vista como una inversión de futuro y una ocasión para aumentar el patrimonio personal, pese al desembolso inicial más elevado que en el caso del alquiler, que es más flexible pero que está sometido a una incertidumbre mayor. La experta de Fotocasa recomienda que para hacer un buen cálculo de si es buena idea comprar, “lo que se destina a la hipoteca no debería suponer más del 30% mensual del total del sueldo neto”. López también sugiere un porcentaje similar (30- 35%) para el pago del alquiler cada mes.
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El que quiera comprar debe saber que la cautela también es una virtud cuando se busca financiación. “Los préstamos hipotecarios son deuda a largo plazo, y en 15 ó 20 años de la vida de cualquier familia pueden pasar muchas cosas. No hay que caer ni en el pesimismo ni en el alarmismo, pero la prudencia nunca está de más”, destaca el profesor de Esade. Para él, es recomendable disponer de unos ahorros que permitan hacer frente al pago de unas cuantas cuotas de la hipoteca o mantener una cierta capacidad de ahorro tras haber liquidado la cuota de cada mes.
Comprobar la capacidad personal de pago
En realidad, los futuros compradores no deberían asumir compromisos por encima de sus posibilidades. “Si la hipoteca es de tipo variable, no estaría de más comprobar que se mantiene la capacidad de pago de las cuotas aun cuando el Euribor suba tres o cuatro puntos”, ejemplifica Amaro, para quien, aunque todavía es pronto para apreciarlo, es plausible que debido a la COVID-19 y tras la experiencia del estallido de la burbuja inmobiliaria “las entidades financieras sean más cautelosas en conceder financiación”.
La economía es cíclica así que en el futuro pos-COVID-19 se reactivarán los mercados. “Es de esperar que el número de transacciones y los precios se incrementen, aunque por evolución cultural es muy probable que las tasas de propiedad continúen un moderado descenso”, señala Amaro.
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