La situación derivada de la pandemia de la COVID-19 ha tenido un impacto directo en la demanda de vivienda. El confinamiento estricto ha provocado que los ciudadanos valoren más elementos que antes no eran tan imprescindibles y que muchos se planteen cambiar de vivienda o reformar la suya. Cerca del 50% de las familias desearía cambiar de casa en los próximos cinco años, es decir, algo más de 13 millones de personas, según un estudio de AEDAS Homes.
A la hora de comprar una vivienda, el presupuesto es una de las principales variables que hay que analizar y definir. El comprador debe preguntarse cuál es su solvencia económica, sus ahorros y su nivel de ingresos y analizar los precios en la zona en la que le interese adquirir una casa.
Por norma general, los compradores deben contar con un ahorro del 30% del valor de la vivienda, ya que los bancos no suelen conceder préstamos hipotecarios superiores al 80% del valor de tasación. Junto al 20% restante, el futuro propietario tiene que hacer frente a entre un 10% y un 15% adicional para el pago de impuestos y otros gastos.
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Los expertos recomiendan que el pago de la hipoteca suponga, como máximo, el 35% de los ingresos mensuales, siendo lo más recomendable el 30%. En ningún caso debe superar el 40%. Por tanto, si el titular o los titulares ganan en total 2.000 euros al mes, la hipoteca óptima no debería superar los 600 euros mensuales.
Pero, ¿cuánto cuesta una vivienda en España? Para una casa de segunda mano de un tamaño de 80 metros cuadrados se requieren, de media, 151.411 euros, lo que supone un 17% más que lo que se desembolsaba hace cinco años. Por tanto, los compradores tienen que contar con unos 45.400 euros ahorrados para poder efectuar la operación, según el estudio 'Presupuesto para la entrada de una vivienda en España' de Fotocasa.
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A este respecto, las tasaciones hipotecarias de viviendas alcanzaron su máximo histórico en el primer semestre de este año. En concreto, se realizaron 233.300 operaciones, es decir, un aumento del 57,3% en relación al mismo periodo de 2020, según los datos de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). El valor promedio de las viviendas tasadas, que se establece en 212.000 euros, ha mostrado un crecimiento sostenido desde 2014, que responde al encarecimiento de los precios del mercado inmobiliario y a los cambios en los inmuebles tasados, más grandes y ubicados en zonas más caras.
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Precisamente, la pandemia de la COVID-19 ha cambiado las preferencias de los compradores que ahora priman que la vivienda esté ubicada en una zona tranquila, que la calidad de la construcción sea elevada, que el inmueble cuente con luz natural y con una buena orientación, y que disponga de un salón amplio y una terraza o un jardín, según AEDAS Homes.
Baja el presupuesto en Madrid y Barcelona para la compra de una vivienda
En este contexto, el presupuesto destinado para la adquisición de una casa de segunda mano en la ciudad de Madrid ha caído este año un 15%, mientras que en Barcelona ha disminuido un 22% de acuerdo con el informe 'Análisis de la demanda de la vivienda en España', elaborado por Fotocasa. No obstante, en el caso de los municipios que se encuentran a las afueras de la capital, el dinero destinado para la compra de un inmueble ha crecido un 12,8% y en los ubicados alrededor de la ciudad condal, un 4%.
En este sentido, en julio de 2021, el presupuesto medio destinado a la compra de una vivienda en Madrid capital se situó en 356.432 euros, mientras que el presupuesto medio en el resto de los municipios de la provincia fue de 235.886 euros. Los 10 municipios en los que el precio se ha disparado más son Cenicientos (509%), Valverde de Alcalá (473%), Valdeolmos- Alalpardo (464%), Valdemorillo (232%), Valdemaqueda (172%), La Hiruela (144%), Torrelodones (123%), Manzanares El Real (112%), Robledo de Chavela (111%) y Bustarviejo (93%).
En Barcelona capital el importe medio destinado a la compra de una vivienda alcanzó, en julio de 2021, los 391.726 euros, mientras que en el resto de los municipios fue de 225.294 euros. Las 10 localidades en las que más se han incrementado los importes son Granollers (194%), Manresa (135%), Vilanova i la Geltrú (118%), Castellar del Vallès (95%), Llinars del Vallès (84%), Santa Margarida de Montbui (72%), Terrassa (54%), Castellbisbal (47%), Les Franqueses del Vallès (45%) y Montgat (41%).
Por tipo de vivienda, en Madrid ciudad las fincas rústicas y los chalés son los que más han visto descender el presupuesto: un 46,7% y un 26,4%, respectivamente. En cambio, se ha ampliado para los dúplex, un 30,1%, los apartamentos, un 8,7%, y los áticos, un 4,7%. En la capital catalana, por su parte, los compradores han reducido el dinero destinado a la compra de una vivienda en los pisos, con una caída del 67%, y en los apartamentos, con un descenso del 62,2%. Mientras, en los estudios, los lofts, los áticos y las fincas rústicas se ha incrementado el presupuesto un 14,1%, un 12,1%, un 8,7% y un 4,7%, respectivamente.
En el caso de los municipios, en la provincia de Madrid las cantidades han aumentado principalmente para los estudios, un 41,2%, y para las fincas rústicas, un 35,7%. En las localidades barcelonesas el presupuesto ha mejorado para los apartamentos un 19,5% y para las fincas rústicas, un 12,9%.
El metro cuadrado de una vivienda más caro
Los ciudadanos de la Comunidad de Madrid son los que más pagan en España por el metro cuadrado de una vivienda (3.099 euros). Comprar una casa de segunda mano de un tamaño de 80 metros cuadrados en la capital cuesta 247.958 euros, por lo que el futuro propietario deberá contar con unos ahorros mínimos de unos 74.400 euros. Sin embargo, si el inmueble que se desea comprar se encuentra en Castilla- La Mancha, el precio por el metro cuadrado es el más económico de España (1.119 euros), por lo que los ahorros necesarios para hacer frente a la adquisición de la vivienda rondarían los 27.000 euros.
En cuanto a las capitales de provincia, los residentes de San Sebastián y de Barcelona desembolsan más de 100.000 euros para la entrada de la compra de una primera vivienda de 80 metros cuadrados. Por contra, se requieren menos de 30.000 euros de fondos propios para la adquisición de un inmueble de segunda mano en ciudades como Ávila (donde el precio medio es de 28.485 euros), Lleida (30.051 euros), Huelva (30.762 euros) y Ciudad Real (30.867 euros).
Además de la ubicación, que es uno de los principales elementos que determina el precio de la vivienda junto con el mercado de la oferta y la demanda, otras variables como la sostenibilidad y la eficiencia energética, la altura y la orientación del inmueble, el estado y la antigüedad o el tipo de residencia influyen en el valor final. Por ejemplo, una vivienda de obra nueva resultará mucho más cara para una misma localización y altura que una de segunda mano. De hecho, este importe puede variar hasta un 25%, según la inmobiliaria Inmovisa.
El perfil del comprador de vivienda
El 21% de los españoles está dispuesto a comprar una vivienda en el contexto actual, según datos de Fotocasa. El perfil es similar al que había antes del estallido de la pandemia. Así, el 56% de los potenciales compradores son mujeres de entre 25 y 34 años. Este segmento busca una primera casa para vivir con su pareja y tiene, por lo general, planes de formar una familia en el futuro, lo que influye, en parte, en las características del inmueble que busca.
En cuanto al nivel socioeconómico, destacan las rentas medias- altas, ya que suponen un 45% del total de potenciales compradores. Por su parte, el 30% de las personas presenta una renta baja o media- baja y el 25% cuenta con una renta alta o media- alta. En cuanto a la localización, un 20% de los posibles demandantes de inmuebles reside en Andalucía y un 16%, en Cataluña, el mismo porcentaje que en la Comunidad de Madrid.
