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Vivienda
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¿Cuánto cuesta construir una casa?

Fri Dec 17 09:16:31 CET 2021

Edificar una vivienda desde cero es el deseo de muchos propietarios pero requiere de una adecuada planificación que tenga en cuenta todos los costes asociados a la construcción y a los trámites burocráticos

Construir una vivienda precisa de una detallada planificación en la que hay que valorar las características del suelo en el que se va a edificar, los costes de la operación y cómo se va a financiar. Y es que, en principio, construir una casa propia ofrece la oportunidad de poder diseñar el inmueble según los intereses del futuro propietario. Sin embargo, hay que tener presentes todos los factores que influyen en un proyecto de estas características para que el presupuesto se ajuste a la situación económica de quien construye el inmueble.

Los costes de construir una vivienda

En relación a los costes que tendrá el proyecto, los más relevantes son:

  • El coste del terreno, que suele suponer alrededor de la cuarta parte del valor total de la futura casa.
  • Los honorarios de los profesionales que hay que contratar.
  • La ejecución del proyecto, que ronda el 60% del presupuesto total.
  • Los costes administrativos, como tasas, licencias y registros.
  • Los impuestos.
  • Los costes financieros, como el de la notaría, el de la hipoteca o el de los seguros.

Además, hay que tener en cuenta los elementos que pueden influir en el precio del proyecto:

  • Superficie. Por regla general, a mayor número de metros cuadrados más elevada será la inversión económica.
  • Características del terreno. Por ejemplo, si es preciso llevar a cabo alguna obra previa para nivelarlo.
  • Tipo de construcción. No es lo mismo una vivienda de una o de dos plantas, o incluir un sótano o plazas de garaje.
  • Calidad de los materiales.

¿Qué características debe tener un terreno para construir una casa en él?

Antes de comprar el suelo, hay que analizar sus características, su ubicación y la proximidad a determinados servicios e infraestructuras, así como si cuenta con alguna limitación física o jurídica. Cualquier parcela dispone de una superficie máxima edificable, que puede ser verificada en el ayuntamiento de la localidad. También es importante conocer si dispone de los servicios necesarios para vivir (como instalaciones eléctricas, de agua y saneamientos) y si su orientación e inclinación es la adecuada.

Asimismo, hay que tener en cuenta si existen normas que regulen, por ejemplo, el tipo de vivienda que se puede construir o la altura máxima. Dependiendo de cada ayuntamiento, el precio para acceder a esta información varía. Es conveniente también pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar su titularidad y si tiene alguna carga.

¿Quién interviene en la construcción de una vivienda?

Una vez que se cuenta con el terreno, el primer paso que debe dar el futuro propietario es acudir a un estudio de arquitectura. El arquitecto es quien se encarga de elaborar el proyecto de edificación en función de los intereses del cliente y de acuerdo a la normativa municipal. El coste de contratar un estudio de arquitectura varía dependiendo de la compañía que se elija, pero suele superar los 5.000 euros por proyecto.

Una vez acabada la redacción completa del proyecto y conseguidos los visados correspondientes en los colegios oficiales, se procederá a la consecución de la licencia municipal de obras otorgada por el ayuntamiento, aunque también será preciso llevar a cabo otros trámites administrativos previos:

  • Solicitar la licencia municipal de cala para las acometidas de agua, luz, saneamiento, gas y telecomunicaciones.
  • Realizar la declaración de obra nueva en construcción (que se hace ante notario, normalmente, a través de una gestoría).
  • En caso de ser necesario, pedir una licencia municipal de ocupación de la vía pública si se prevé que se va a necesitar el uso de contenedores.

El siguiente paso es contratar un constructor. Sus honorarios suelen rondar entre un 2% y un 6% del presupuesto de ejecución material de la obra, a lo que hay sumar los gastos generales de la obra. El constructor es el responsable de notificar formalmente al ayuntamiento la fecha de inicio y de finalización de las obras. Con carácter general, la construcción de una vivienda en España tiene una duración de entre 12 y 18 meses.

Es importante tener presente que es obligatorio por ley contratar un seguro de responsabilidad civil a todo riesgo para poder llevar a cabo la construcción. Una vez concluidas las obras, se procede a emitir los certificados finales de las mismas por parte de todos los intervinientes.

Además, habrá que realizar una serie de trámites administrativos, como firmar ante notario la declaración de obra nueva finalizada, junto con el arquitecto y el constructor, dar de alta la vivienda en el Catastro, obtener en el ayuntamiento la licencia de primera ocupación y dar de alta los suministros básicos.

¿Qué impuestos hay que pagar al construir una casa?

A la hora de construir una casa, hay que tener en cuenta los impuestos que se aplican a esta operación y que se irán pagando conforme vaya avanzando el proceso. 

  • Adquirir el terreno. En el caso de que el suelo pertenezca a un particular, hay que abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que varía en función de la comunidad autónoma. Si es propiedad de una empresa, hay que pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA) del 21% y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) que es, también, de competencia autonómica.
  • Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) y tasas municipales. Una vez que se ha comprado el suelo y se ha obtenido la licencia de obra, hay que hacer frente al pago del ICIO y de las tasas municipales.
  • Durante la construcción. Cualquier particular que construya una casa propia tiene que abonar mensualmente un IVA del 10% a medida que avanza la obra.
  • Fin de la obra. Hay que pagar la tasa de licencia de primera ocupación (que varía según cada ayuntamiento), la escritura de la vivienda, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el AJD por la declaración de obra nueva.

¿Cómo funciona una hipoteca para construir una casa?

Existe un tipo de préstamo hipotecario destinado a aquellas personas que solicitan financiación para construir su propia vivienda. Se trata de la hipoteca autopromotor. Una de las principales diferencias de este producto con el resto de hipotecas es que el capital que se presta, en vez de ser para pagar la compra de un inmueble, es para su construcción.

Para optar a una hipoteca autopromotor, hay que cumplir una serie de requisitos:

  • Disponer de un terreno urbanizable en propiedad, aportando a la entidad bancaria su certificado correspondiente del Registro de la Propiedad.
  • Poseer un proyecto de obra firmado por un arquitecto y visado por el Colegio de Arquitectos de la provincia en cuestión.
  • Contar con la licencia de obras validada por el ayuntamiento.
  • Tener un presupuesto de ejecución redactado por una empresa de construcción.

Al igual que sucede en el resto de hipotecas, los bancos conceden financiación por, cómo máximo, el 80% del valor total de tasación del inmueble, con un plazo de amortización que puede llegar hasta los 30 años. Sin embargo, en este caso, la particularidad es que cada vez que se ejecuta una parte determinada de la vivienda, el banco va liberando las cantidades económicas establecidas en cada fase. Es decir, que el dinero se va aportando de forma escalonada a medida que va avanzando el proyecto, ya que la edificación se va dividiendo en etapas y, en cada una de ellas, un técnico especializado es responsable de corroborar su correcta finalización.

En cualquier caso, para conocer todos los detalles sobre las opciones de financiación para construir una vivienda, es recomendable acudir a asesores especializados, como el de la entidad bancaria, que sirve de guía durante todo el proceso y resuelve las dudas que puedan surgir.

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