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¿Cuáles son las comisiones de una hipoteca?

Mon Dec 27 08:32:44 CET 2021

Un préstamo hipotecario lleva asociadas comisiones de diferentes tipos que varían en función de la entidad bancaria y del tipo de hipoteca que se contrate

Calcular el coste que tiene contratar una hipoteca implica tener varios factores en cuenta. Entre los más importantes se encuentran las comisiones. Estas influyen en el precio final que el titular paga al banco por el dinero prestado para la compra de un inmueble. Existen diferentes tipos de comisiones, que dependen de las entidades bancarias y de la hipoteca. ¿Cuáles son las comisiones más habituales?

Comisión de apertura

Muchas entidades bancarias aplican una comisión de apertura a sus créditos hipotecarios. Se trata de la única comisión que el comprador de la vivienda tiene que asumir al firmar un préstamo hipotecario. En esta comisión de apertura se incluyen: los gastos por estudio y gestión (derivados del análisis de solvencia económica que hace el banco de la persona que solicita la hipoteca) y los de formalización.

Por lo general, tal y como explica Javier Colomer, especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Mallorca, es un coste fijo o un porcentaje, que supone entre el 0,1% y el 2% del capital prestado y se paga en el momento de la contratación del préstamo. Por ejemplo, para una hipoteca de 100.000 euros, el coste ronda entre los 100 y los 2.000 euros.

 

 

 

Las entidades bancarias deben informar si aplican esta comisión y detallar su coste, según el Banco de España. Algunos bancos, en determinadas condiciones, no cobran esta tasa, como Banco Sabadell.

Comisión por amortización anticipada

Es la comisión más habitual en todas las hipotecas. Hay ocasiones en las que el titular de la hipoteca decide amortizar el préstamo hipotecario de forma total o parcial antes de los plazos acordados. Esta operación supone un ahorro en el pago de intereses, pero conlleva el abono de esta comisión por amortización anticipada.

La comisión por amortización anticipada cambia según el tipo de hipoteca y el momento en el que se realiza la amortización

Para los préstamos firmados después de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, tal y como informa Colomer, “las entidades bancarias pueden cobrar una comisión sobre el importe del capital amortizado, que dependerá de si la hipoteca es a tipo variable o a tipo fijo”:

  • Hipoteca variable. Si el titular lleva a cabo la amortización en los tres primeros años del contrato, la comisión puede ser, como máximo, del 0,25% del capital que se reembolsa. En cambio, si se produce en los cinco primeros años, este límite es del 0,15%.
  • Hipoteca fija. Si la amortización se realiza en los 10 primeros años del préstamo, la comisión puede ser de hasta un 2% de lo reembolsado y si se hace una vez pasados esos 10 años, la comisión desciende hasta un 1,5%.

Estos límites suponen un cambio sustancial respecto a lo que ocurría antes de la entrada en vigor de la Ley de 2019, tras la cual las comisiones por amortización anticipada se han reducido.

Comisión por cancelación

Además de la comisión que puede cobrar el banco en caso de cancelar un préstamo hipotecario por amortización anticipada, la cancelación de la hipoteca también conlleva otra serie de gastos para el titular. Pueden ocurrir dos supuestos. Por un lado, que el préstamo se cancele porque se ha terminado de pagar la hipoteca. En este caso, hay que proceder a la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para que la vivienda quede libre de cargas. A pesar de que no se trata de un trámite obligatorio, es necesario, por ejemplo, si se quiere vender el inmueble. Para llevar a cabo esta operación hay que contar con la participación de un notario para la redacción de la escritura de cancelación, que luego se tendrá que inscribir en el Registro. También hay que registrar el certificado de deuda cero (que es emitido por el banco) y la liquidación del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), -aunque se trata de un impuesto exento, hay que presentar el documento-. Para realizar todos estos trámites, por lo general, se contrata a un gestor.

Por ley, los gastos de notaría y del Registro están regulados, y, aunque dependen de la cuantía del préstamo, los primeros oscilan entre los 90 euros y los 120 euros y los segundos serán, como mínimo, de 24 euros.

Por otro lado, en el supuesto de que se cancele la hipoteca por la venta de la vivienda, lo más habitual es que, con el dinero obtenido al vender el inmueble, el titular de la hipoteca termine de devolver el capital pendiente. En este caso, hay que solicitar a la entidad bancaria un certificado del saldo pendiente de pago. Una vez que se ha devuelto todo el capital, se pide al banco un certificado de cancelación de la hipoteca. Suele ser el propio notario que da fe de la escritura de compraventa quien lo hace de la escritura de cancelación.

¿Qué otros gastos conlleva contratar una hipoteca?

Además de las comisiones, el titular de una hipoteca debe hacer frente a otros gastos asociados a este préstamo:

  • Tasación. Un proceso necesario para contratar una hipoteca y que aporta información sobre el valor del inmueble en el mercado, entre otras variables.
  • Notaría. El futuro propietario debe abonar el coste de la copia de la escritura de la hipoteca.

Es importante tener en cuenta también que la adquisición de una vivienda conlleva otra serie de gastos para el comprador. Entre los más destacados se encuentran los impuestos (que varían en función del tipo de vivienda y de su ubicación). Además, hay que hacer frente a los gastos de la gestoría y del Registro de la Propiedad, entre otros.

Calculadora: descubre cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda

En cualquier caso, para conocer todo lo que implica contratar un préstamo hipotecario es clave contar con el asesoramiento de un experto como puede ser el de la entidad bancaria, que guía al futuro propietario en todo este proceso y resuelve las dudas que puedan surgir.

¿Quieres que un experto te aconseje sin ningún tipo de compromiso? Déjate asesorar por un especialista.

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