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Vivienda
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Continuar pagando la hipoteca y cambiar de casa: estos son los impuestos y los gastos que se tienen que afrontar

Sat Oct 03 10:08:11 CEST 2020

IVA, IRPF, plusvalía municipal, gastos de notaría, de constitución de hipoteca… es importante planificar bien los gastos adicionales que supone la compraventa de viviendas para planificar adecuadamente la operación y evitar riesgos

La demanda de reposición de viviendas está al alza y está generando movimientos en el mercado residencial en España. Los propietarios de pisos que no han sido capaces de satisfacer las necesidades que han surgido por el confinamiento provocado por la crisis de la COVID-19 buscan nuevos hogares, más espaciosos y luminosos, con exteriores y otras características capaces de hacer que las casas sean más cómodas para un remoto confinamiento futuro.

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Pero cambiar de casa cuando aún no se ha terminado de pagar la primera, no es algo sencillo. Implica muchos gastos e impuestos que es necesario tener en cuenta para planificar adecuadamente la operación.

Impuestos

Hay diferentes figuras tributarias que intervienen en la compraventa de viviendas. Algunos impuestos los asume el que vende la propiedad y otros el que la adquiere. En el caso concreto de un propietario que quiera cambiar de casa sin haber terminado de pagar la hipoteca, el ciudadano tendría que pagar unos impuestos por la casa de la que quiere desprenderse y otros por su nuevo hogar:

  • IRPF. Se paga al vender una casa. Si el vendedor gana dinero con la venta, tendrá que incluir en la declaración de la renta la ganancia patrimonial de la operación y tributar por ella en la base del ahorro. Pero si opta por invertir todo lo ganado en otra casa, podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.  
  • Plusvalía municipal. También se paga al vender una propiedad. Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor de los terrenos desde la anterior transmisión.
  • IVA. Este impuesto se paga al comprar una vivienda nueva. Actualmente la compraventa de vivienda se graba al tipo reducido del 10%, a excepción de Canarias, donde se sustituye por el IGIC, que es del 7%. Si además se trata de una vivienda protegida, se aplica el tipo superreducido del 4%, aunque la situación varía en función de la comunidad autónoma y el tipo de vivienda social que se compre. 
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si en lugar de una vivienda nueva se opta por una de segunda mano, hay que pagar este otro tributo que solo grava operaciones entre particulares. El tipo impositivo varía entre el 6% y el 10%, en función de la comunidad autónoma en la que se practique la liquidación. Las familias numerosas disfrutan de un ITP más bajo, pero también depende de la comunidad autónoma.
  • Actos Jurídicos Documentados. Al comprar la nueva vivienda, el nuevo propietario tendrá que pagar también este tributo, que asciende al 0,5% sobre el valor declarado, o el tipo de gravamen que haya establecido la comunidad autónoma en el que se encuentre la vivienda, que puede oscilar entre 0,5 % y el 1,5 % del importe de la compraventa.  

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Otros gastos

Además, del pago de impuestos, conviene planificar el resto de gastos asociados a la compraventa de un inmueble:

  • Notaría. Tanto la venta como la nueva compra tendrán que hacerse ante notario. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, la extensión de la escritura, etc. 
  • Registro de la Propiedad. Son los honorarios generados por inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. Están fijados legalmente y se pagan en el momento de la inscripción. Su importe depende del precio de la compraventa.
  • Gestoría. Es un servicio que se suele contratar para olvidarse de realizar todo el papeleo y acudir solo a la firma de la operación. 
  • Hipotecas. En este caso, el vendedor tendrá que afrontar los gastos derivados de la posible liquidación de la hipoteca en curso y la constitución de la nueva hipoteca. Aunque conviene recordar que existen varias alternativas y que la situación dependerá de la situación económica de los particulares.

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Lo que está claro es que realizar una transacción de este tipo no es sencillo y que existen gastos adicionales que pueden no tenerse en cuenta al lanzarse a hacer una operación como ésta. Conviene analizar detenidamente la situación y hacer los cálculos oportunos y las consultas necesarias para evitar gastos imprevistos.

Fotografía de Brandable Box en Unsplash
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