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Comprar para alquilar, ¿dónde es más rentable?

04/08/2021

Conocer bien la zona y el mercado inmobiliario, cuál es la demanda de alquiler real y ser consciente de los posibles riesgos determinará el éxito de la inversión

Antes de comprar una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler, los inversores deben tener en cuenta muchos aspectos. El principal factor a valorar es si esta operación resultará lo bastante rentable como para embarcarse en ella.

Para calcular la rentabilidad se debe considerar el importe de la vivienda, los gastos y los impuestos de la operación, cuál será el coste del mantenimiento (impuestos como el impuesto sobre bienes inmuebles- IBI, el seguro de hogar y la cuota de comunidad), si se deben hacer reformas para mejorar su habitabilidad, así como un cálculo aproximado para determinar el precio por la que se podría alquilar. Con todas estas cifras se puede calcular el beneficio mensual y la rentabilidad anual.

“Comparadas con otras inversiones como en 'startups', las inmobiliarias son más seguras. Un piso es un bien tangible, y si está en una buena zona hay más posibilidades de que se alquile”. Vergara, de IESE Business School

Según un estudio del portal Idealista, la  rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler ha disminuido durante el último año hasta situarse en el 7,1% en el segundo trimestre de este año. En el mismo periodo de 2020, el retorno que ofrecía alquilar una vivienda se situaba en el 8,2%. Las oficinas en alquiler se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable con un 11%, seguida de los locales con un 9,4%. Según explica Carles Vergara, profesor y director del departamento de Dirección Financiera de IESE Business School, "la rentabilidad del alquiler suele ser baja. Aunque también se debe pensar en la posibilidad de que suba de precio la vivienda en el futuro”.

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La incertidumbre también influye en la decisión

Los inversores que quieren comprar una vivienda para alquilarla deben valorar muchos condicionantes que también pueden influir en la rentabilidad final. “Un aspecto a tener en cuenta es la regulación: ¿qué pasa si ocupan la vivienda? Esta es una de las preocupaciones que más incertidumbre genera en el propietario. Asimismo, la limitación del precio del alquiler también desincentiva este tipo de inversión", comenta Vergara.

Además, hay otros aspectos relacionados con el mercado, como no poder alquilar el inmueble. “Esto puede afectar por momentos a algunas zonas más residenciales”, destaca el profesor de IESE Business School. "Actualmente, puede ocurrir como consecuencia de la incertidumbre generada por la COVID-19, pero también puede pasar que la vivienda no se alquile porque haya un exceso de oferta o porque el precio del alquiler no cumpla con lo que buscan los futuros inquilinos", destaca el experto.

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A diferencia de otros países, comprar para alquilar no es algo tan habitual en España, destaca Vergara, sobre todo en el caso de los pequeños inversores. “En general, las personas compran una vivienda para protegerse contra las subidas de precios. Si fuese un mercado perfecto, la balanza entre alquilar y comprar estaría equilibrada. Los mercados anglosajones, por ejemplo, como el de Estados Unidos, son más dinámicos y flexibles”, añade.

Las ciudades más y menos rentables

Los últimos datos ofrecidos por Idealista apuntan que, entre las ciudades españolas, Lleida es la que resulta más rentable (8,2%). Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,5%), Almería (6,9%) y Santa Cruz de Tenerife (6,8%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,6%), Palma (4,3%), Barcelona (4,4%), A Coruña (4,5%) y Madrid (4,6%).

“En los barrios periféricos, los precios de compra son más bajos, pero los alquileres también lo son. Los fondos de inversión que buscan una mayor rentabilidad y menores riesgos solo se focalizan en la zona prime –residenciales y céntricas– y en las ciudades de Barcelona y Madrid”, asegura Vergara.

“En las zonas de segunda residencia la rentabilidad es muy baja y existe un mayor riesgo. Si la vivienda está ubicada en la costa, se alquila durante los dos o los tres meses de verano, lo que tiene que dar resultados positivos, ya que el inversor se juega todo el año en tan solo ese periodo. Y en la zona de montaña ocurriría lo mismo durante la temporada de esquí”, comenta el profesor y director del departamento de Dirección Financiera de IESE Business School.

Lejos de la fórmula general, el mercado inmobiliario cuenta con zonas concretas que pueden ofrecer una gran rentabilidad. Esto obliga a los inversores a que conozcan muy bien cómo funciona el mercado y qué enclaves despiertan mayor interés. “Puede ser que haya un edificio con alquileres en una zona cercana a una cala de la Costa Brava que pueda ser interesante para realizar una inversión. Otro ejemplo, en el Eixample barcelonés, el precio cambia bruscamente dependiendo de la calle", advierte Vergara.

“Una inversión inmobiliaria tiene riesgos, como la desocupación, que bajen los precios o que se apruebe una nueva regulación y que, por ejemplo, no se pueda alquilar la vivienda a turistas”. Vergara, de IESE Business School

Rentabilizar el alquiler de forma segura resulta complicado, ya que siempre implica ciertos riesgos. “Comparadas con otras inversiones como las que se pueden realizar en startups, por ejemplo, las inmobiliarias son más seguras. Un piso es un bien tangible, y si está en una buena zona hay más posibilidades de que se alquile", afirma. “Una inversión inmobiliaria tiene riesgos, como la desocupación, que bajen los precios o que se apruebe una nueva regulación y que, por ejemplo, no se pueda alquilar la vivienda”, remarca Vergara.

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Los requisitos para una hipoteca de segunda residencia

A la hora de calcular la rentabilidad, también hay que tener en cuenta el coste mensual de financiar la compra de una vivienda. “Lo recomendable es no destinar más de una tercera parte de los ingresos mensuales al pago de la hipoteca. Si ya se dispone de una primera vivienda y se firma una hipoteca sobre la segunda, una persona que tenga ciertos ingresos pagará relativamente poco, por lo que, en principio, no tendrá problemas para hacer frente a esta inversión. Sin embargo, siempre dependerá de la situación personal”, destaca.

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Mientras que en las hipotecas para primeras viviendas los bancos prestan habitualmente el 80% del valor de tasación, en las segundas ofrecen entre el 60% y el 75%. Además, los plazos de amortización son más reducidos. A aquellos que piden su primera hipoteca suelen otorgarles plazos de hasta 30 años (en ocasiones, incluso de 40 años), pero cuando se trata de la segunda residencia apenas se alcanzan los 20 o los 25 años. Esto implica que se pagarán intereses durante menos tiempo, lo que deriva en un aumento de las cuotas.

Para poder hacer frente a la hipoteca de una segunda residencia es recomendable tener pagada la primera hipoteca antes de comenzar con la segunda y asegurarse de que la compra se puede realizar a largo plazo

El futuro inversor deberá contar con un volumen de ahorros mayor para poder llevar a cabo la compra del inmueble, ya que el porcentaje de financiación es menor. Además, y aunque se paguen intereses durante menos tiempo, las cuotas mensuales son más elevadas, por lo que resulta de gran utilidad hacer una simulación para conocer en detalle si se podrá afrontar el reto con solvencia en el futuro. En cualquier caso, comprar para alquilar implica múltiples condicionantes para tomar una decisión final que marcará el futuro de las finanzas personales.

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Fotografía de RODNAE Productions en Pexels
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