Durante el último año, la crisis originada por la pandemia de la COVID-19 ha sembrado incertidumbre en todos los sectores económicos, y el inmobiliario no ha sido una excepción. Sin embargo, el escenario actual es muy diferente al de la crisis de 2008: el detonante de esta incertidumbre ha sido una crisis sanitaria, no financiera; además, el sector cuenta ahora con cimientos más sólidos y una situación más saneada.
La pandemia ha dado lugar a nuevas tendencias en el mercado inmobiliario, según el Instituto de Valoraciones. Por un lado, el segundo trimestre de 2020 estuvo marcado por una ralentización de la actividad que generó un descenso del número de transacciones y un ajuste de los precios, aunque con el avance del pasado año estos indicadores se fueron recuperando; por otro, han surgido nuevas necesidades entre los compradores (espacios más amplios y abiertos, mayor luminosidad…), que les animan a cambiar de vivienda.
Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al pasado mes de marzo, reflejan que la compraventa de viviendas ha vuelto a los niveles anteriores a la crisis sanitaria al alcanzar las 47.332 operaciones. Aunque las expectativas están sujetas, en buena parte, a la evolución de la pandemia, el fin del estado de alarma y el avance en el proceso de vacunación permiten vislumbrar una posible recuperación de cara al verano con la adquisición de segundas residencias o el regreso de compradores extranjeros.
La adquisición de segundas residencias
¿Se empieza a reanimar el mercado de segundas viviendas? “Tendremos que esperar un poco más para acercarnos a niveles pre-COVID-19. Hay dos elementos que todavía lo impiden. El primero, la incertidumbre sobre la evolución de la economía y del mercado laboral, que aún afectará al comprador nacional hasta que se esclarezca la situación y retorne la confianza”, comentan desde Savills Aguirre Newman. El segundo elemento es una menor actividad de los compradores extranjeros: “Habrá que ver datos después del verano para comprobar si el proceso de vacunación ha reactivado tanto las compras nacionales como las extranjeras”, señalan.
Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa, observa que se está registrando una ligera reactivación generalizada en la compra de segundas viviendas con repuntes localizados. La incertidumbre y las restricciones de movilidad han afectado al normal desarrollo de la actividad, asegura. Y añade: “La demanda nacional ha sido la primera en movilizarse, cubriendo en cierta medida la ausencia de la extranjera. Las previsiones son muy homogéneas, según las características de los mercados locales”. Los de segmento de lujo (Baleares y Málaga) han experimentado una reactivación casi inmediata de la demanda extranjera, muy ligada al auge del teletrabajo, una tendencia que apunta continuidad; los mercados de la costa norte, con un predominio de la demanda nacional de proximidad, apenas se han visto afectados, favorecidos por las preferencias de viviendas más amplias y con espacios al aire libre; y la costa mediterránea y Canarias sostienen una actividad protagonizada por el comprador nacional a la espera del regreso del extranjero.
Pese a la pandemia, en 2020 las compras realizadas por extranjeros se situaron en las 46.303 viviendas, una reducción del 26,3% en relación a 2019. Esta cifra es similar a los niveles de 2014, aunque se encuentra muy por encima de la de los años anteriores, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España analizados recientemente por API y FIABCI- ESPAÑA. En términos relativos, las compras de vivienda formalizadas por extranjeros representaron el 11,32% del total de las operaciones el pasado año.
El interés del inversor internacional se mantiene con el foco puesto en el arco mediterráneo y las islas, afirma De la Hoz. “Se partía de un escenario en el que habían ganado cuota las procedencias del centro y del norte de Europa frente a un retroceso de la británica. Las agencias centradas en estos nichos constatan un interés por parte de los compradores extranjeros, que se mantiene desde los países de origen, pero cuya reactivación está supeditada a la reversión de las restricciones de movilidad y las cuarentenas”.
Sigue habiendo mucho interés por parte de los compradores internacionales que tradicionalmente han invertido en España, según Savills Aguirre Newman: “No solo nos referimos a compradores de vivienda vacacional, también a compradores- inversores interesados en grandes ciudades como Madrid y Barcelona. El comprador latinoamericano está muy activo en Madrid, especialmente los procedentes de México, Colombia, Perú y Venezuela, que encuentran en la capital una base permanente en Europa. Comparten idioma, hay buenas conexiones con sus países de origen y con cualquier punto del mundo, y disfrutan de la cultura, el ocio y la gastronomía en un entorno seguro. En el caso de Barcelona, la demanda tradicional ha sido europea. Se ha resentido más que Madrid por el parón de la actividad, pero en cuanto retornemos a la normalidad las expectativas son muy positivas; Barcelona sigue siendo una de las ciudades favoritas para los compradores- inversores europeos”.
No obstante, sigue habiendo restricciones que limitan las decisiones de viajar durante el verano en un momento clave para la comercialización de inmuebles a extranjeros o, al menos, para que tengan un primer contacto con los proyectos. “Esperamos cierta reactivación y la búsqueda de oportunidades en un contexto de mercado con menor demanda, pero todavía no una recuperación a niveles de años anteriores”, sentencian desde Savills Aguirre Newman.
Pendientes de la movilidad
Con la llegada del verano muchos ciudadanos ya tienen planeadas las vacaciones y las reservas de alojamiento. No obstante, las expectativas del alquiler vacacional están muy condicionadas por la evolución de la pandemia y, por tanto, por la movilidad de los turistas, tanto nacionales como extranjeros. De momento, en el acumulado de los cuatro primeros meses de 2021, el número de turistas de otros países que visitaron España se situó en algo más de 1,8 millones, un 82,6% menos que en el mismo periodo de 2020, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
“Tendremos que esperar a la temporada que viene para ver la recuperación de los alquileres vacacionales, cuando vuelva con fuerza la demanda nacional e internacional, algo que no esperamos este año”, advierten desde Savills Aguirre Newman. “Será, evidentemente, mucho mejor que el verano pasado, pero todavía lejos de los niveles pre-COVID-19”.
Los alquileres vacacionales han tenido una evolución muy homogénea según las características de los mercados locales, opina Andrea de la Hoz, analista de Tinsa: “Se han dado trasvases al alquiler tradicional, bajadas de precios, que en ciertas ubicaciones se han mantenido, y con el regreso de una demanda embalsada, también se han elevado precios”, afirma. Adicionalmente, hay potenciales compradores que ante las dificultades operativas para realizar los trámites de una compraventa han optado por la modalidad del alquiler. “Dada la flexibilidad de los alquileres, la previsión es de una recuperación supeditada a la vuelta de la movilidad”, concluye De la Hoz.
