La COVID-19 ha provocado una de las crisis globales de mayor impacto en las últimas décadas. Está afectando a todos los sectores de la actividad económica, aunque algunos están resistiendo mejor que otros los embates de la pandemia. Es el caso del mercado residencial prime, que, al igual que el resto del sector inmobiliario, está viendo cómo se reducen las operaciones y se ajustan los precios. No obstante, este segmento está consiguiendo salir airoso de la situación.
La actividad inmobiliaria se resintió mucho cuando se decretó el primer estado de alarma en España, que paralizó casi todas las operaciones. Sin embargo, el sector se reactivó rápidamente a medida que se levantaron las restricciones a la actividad. No obstante, es muy probable que se produzca una notable ralentización en la iniciación de nuevos proyectos de edificación a causa del clima de incertidumbre.
En el Podcast de Banco Sabadell, Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Barcelona, reconoce que actualmente hay cierta parálisis en el sector porque el universo de compradores se ha reducido. En las zonas que tienen una demanda “robusta y consistente”, como Barcelona o Madrid, los precios no han cambiado de forma sustancial. En el futuro, todo dependerá de cómo evolucione la crisis sanitaria. El regreso al ritmo de comercialización que había antes del estallido de la pandemia dependerá de la situación económica, que influye directamente en la seguridad que sienten los ciudadanos respecto a sus ingresos, y de las condiciones de los préstamos hipotecarios.
El año 2021 será aún complicado y la recuperación llegará en 2022. Anna Gener cree que para entonces la crisis estará totalmente controlada o muy amortiguada, lo que permitirá volver a la vida económica y social pre-COVID-19, que es, según sus palabras, “lo que nos define como seres humanos y lo que define nuestros espacios”.
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Lo cierto es que el mercado inmobiliario no está siendo uno de los sectores más afectados y todos los expertos coinciden al afirmar que cuenta con unos fundamentos mucho más sólidos que en la anterior crisis de 2008. Antes de la pandemia, la situación financiera de los hogares y las empresas era la más saneada en una década, la construcción de nuevas viviendas no era excesiva y la posición de solvencia y liquidez del sector bancario era mucho más holgada. Estos factores hacen pensar que el sector inmobiliario está mejor preparado para afrontar la crisis actual.
Y dentro del sector, algunas actividades están resistiendo bien a las actuales circunstancias. Esto es precisamente lo que ocurre con el mercado de viviendas prime. Tal y como afirman los expertos, este nicho de mercado es más maduro y estable que el mercado tradicional.
Según datos de la consultora Knight Frank, en el primer semestre de 2020 se firmaron en todo el mundo 281 operaciones en el segmento de residencias de lujo, frente a las 594 confirmadas en el mismo periodo de 2019. Aunque los datos arrojan una caída en el número de operaciones, también demuestran que el mercado global de viviendas super- prime no se paró en los peores meses de la pandemia.
Los datos hacen referencia al comportamiento de los 12 mercados clave en el segmento super- prime (viviendas de más de 10 millones de dólares o 8,5 millones de euros). Solo entre abril y junio, coincidiendo con el punto álgido de la pandemia del coronavirus y el confinamiento estricto de la población, se registraron en todo el mundo 153 operaciones de viviendas super- prime, un 47% menos que en el mismo periodo de 2019, pero una cifra importante teniendo en cuenta las circunstancias provocadas por la COVID-19 y el efecto en toda la actividad económica.
Otro dato interesante: aunque el número de operaciones se redujo, los valores medios de las ventas realizadas fueron, en muchos casos, más altos. En términos generales, los precios medios aumentaron un 15% entre marzo y junio, situándose la media global en 17,5 millones de euros, frente a los 15,2 millones de media de 2019.
Londres fue en ese momento la ciudad en la que más se notó este incremento de los precios, puesto que el valor medio de las operaciones alcanzó los 32 millones de euros (frente a los 14,3 millones de 2019). En Ginebra también se registró un aumento importante en los precios de estas viviendas, mientras que Hong Kong, que habitualmente recoge los precios medios más elevados, retrocedió a la tercera posición.
El informe recoge también la evolución del mercado ultra- prime de viviendas valoradas en más de 25 millones de dólares o 21,5 millones de euros, en las 12 áreas analizadas. En ocho de estos mercados se registró al menos una transacción entre marzo y junio y en dos de esos ocho se registraron más ventas que en el mismo periodo de 2019. En total, las transacciones sumaron 931 millones de euros.
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Para intentar ver qué ha ocurrido más allá de estos 12 mercados clave, entre los que no figura España, se recoge el ‘Prime Global Cities Index’ que también elabora Knight Frank y que, en este caso, recoge datos del tercer trimestre de 2020. Se trata de un índice de seguimiento basado en la valoración del movimiento de los precios de las viviendas de primera calidad en moneda local a través de más de 40 ciudades en todo el mundo.
A nivel global, el índice registra un crecimiento de los precios de las viviendas de primera calidad del 1,6% hasta el tercer trimestre de 2020, impulsado por el hecho de que el 62% de las ciudades que forman parte del mismo mantuvieron o aumentaron los precios en este periodo. Sin embargo, los precios no crecieron en todas las zonas por igual. El índice también muestra que el porcentaje de ciudades que han tenido que reducir los precios de sus inmuebles de lujo ha aumentado del 23% registrado a finales de 2019 hasta el 38% del tercer trimestre de 2020.
Solo Madrid forma parte del índice de Knight Frank y está en este segundo grupo de ciudades. En el tercer trimestre de 2020, los precios de las viviendas de lujo de la capital cayeron un 3,5% en tasa interanual y un 1,6% en los últimos tres meses. Las cifras son negativas, pero se alejan de las caídas de cerca del 10% que se prevén para el sector inmobiliario en general. Y es que, como sostienen los expertos, el mercado residencial prime es el que menos se devalúa en una crisis y, además, es el primero que se revaloriza cuando el mercado recupera su tendencia creciente.
La consultora explica que la demanda de este tipo de inmuebles ha aumentado tras el confinamiento, lo que ha impulsado las ventas y ha apoyado los precios del lujo en varios mercados clave. La restricción a la movilidad y a la actividad contribuyó a que los demandantes de viviendas de lujo reevaluaran dónde quieren estar y el tipo de propiedad en la que quieren vivir. Esta tendencia, según Knight Frank, puede mantenerse e incluso incrementarse en el futuro, puesto que parte de las personas con grandes fortunas están buscando viviendas más espaciosas tras el encierro.
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Como sostiene Anna Gener en el Podcast de Banco Sabadell, la pandemia ha provocado cambios en el comportamiento humano, con un impacto importante en todos los activos inmobiliarios. “Estamos trabajando de manera diferente, nos estamos divirtiendo de manera diferente, estamos comprando de manera diferente (…) Para los actores inmobiliarios es un reto de los más grandes que hemos tenido que afrontar”, señala.
