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Vivienda
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Cómo pueden los jóvenes acceder al mercado inmobiliario

03/10/2020

La precariedad laboral y la dificultad para ahorrar son los principales obstáculos que los jóvenes tienen para la compra de vivienda

Si acceder hoy en día a una vivienda en propiedad no está al alcance de todas las familias, más difícil aún lo tienen los jóvenes. Los últimos datos del Observatorio de la Emancipación, que se refieren a 2019, cuando apenas se atisbaba la pandemia y sus repercusiones, no son muy reconfortantes. Desde que en 2008 estalló la burbuja inmobiliaria, los españoles menores de 30 años han tenido que ir retrasando la edad de emancipación. A finales del año pasado, solo el 18,7% residía fuera del hogar familiar, en su mayor parte en régimen de alquiler (58,8%). Únicamente el 38,4% disponía de una casa en propiedad o estaba pagando una hipoteca. El resto (2,8%) residía en una vivienda cedida.

Lo plasma así el Banco de España en un reciente estudio sobre el mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019: “La proporción de individuos que poseen su vivienda a los 30 años ha ido disminuyendo para los nacidos a partir de 1980. Se observa también un retraso en la formación de hogares a los 26 años. Estos resultados sugieren problemas crecientes de acceso a la vivienda propia y en propiedad”.

Los principales obstáculos con los que se encuentran los jóvenes (y no tan jóvenes) son las dificultades para ahorrar los costes que supone la inversión inicial y la falta de recursos para afrontar la mensualidad de una hipoteca. El salario medio percibido por una persona menor de 30 años a finales de 2019 era de 11.532,32 euros netos anuales, menos de mil euros mensuales (961,03 euros). Entre los 30 y los 34 años, la cantidad es de 15.669,87 euros anuales (1.305,82 euros al mes). A tenor de estas cifras, el estudio del Observatorio de Emancipación, dependiente del Consejo de la Juventud de España (CJE), estima que un joven español tendría que cobrar el doble de lo que percibe actualmente para poder comprar una casa de forma que el coste hipotecario no llegue a superar el 30% de sus ingresos, que es lo aconsejable.

Ahorro previo imprescindible

Lo primero que se necesita para pedir una hipoteca es contar con “unos ingresos recurrentes procedentes del trabajo (nómina o autónomo) o de rentas (alquileres, entre otros). También un mínimo de ahorro”, detalla Jordi Domínguez, director general de Finteca, empresa especializada en gestión hipotecaria. En general, se debe tener un 30% del precio de compra para acceder al préstamo, ya que un 10% se destina a impuestos y el 20% restante a la entrada de la hipoteca, puesto que habitualmente las entidades financieras prestan hasta el 80% del valor de tasación (el precio que el banco pone al inmueble).

Calcula los gastos asociados a la compra de una vivienda

En opinión de Domínguez, una de las mayores barreras para el acceso a la financiación sigue siendo el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que, aunque en algunas comunidades autónomas está bonificado, en otras puede suponer el 10% del valor de la vivienda, es decir, 15.000 euros para una vivienda que cueste 150.000 euros. En este ejemplo, el comprador tendría que contar con 45.000 euros. Un importe, sostiene Domínguez, “difícilmente asumible para muchas personas”.

El Observatorio del CJE calcula que la entrada necesaria para comprar una vivienda de 100 metros cuadrados sería de 47.104,80 euros (unos 1.500 euros menos que en 2018) o, lo que es lo mismo, 4,1 veces el salario anual que percibe una persona menor de 34, o incluso más.

¿Y el pago de la hipoteca? Se recomienda destinar entre el 30 y el 35% del ingreso mensual neto al pago de la vivienda, bien sea para el alquiler o para el préstamo hipotecario. De hecho, en España se dedica de media un 30% a ese fin, con extremos en Baleares (41%) o la Comunidad de Madrid (34,51%), en lo alto, y Extremadura (22%) o la Región de Murcia (23,05%), donde los precios son más bajos y requieren menos esfuerzo mensual.

Buenas oportunidades

Los expertos creen que ahora es un buen momento para comprar y lo será hasta, al menos, finales del primer trimestre de 2021. Debido a la pandemia “los precios están cayendo, hay pocos movimientos y se encuentran buenas oportunidades”, observa Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI).

Para intentar sortear los obstáculos y conseguir adquirir una propiedad a buen precio, Unsain hace las siguientes recomendaciones:

  • En vez de comprar una casa para emanciparse, se aconsejar empezar alquilando un piso modesto que permita ir haciendo hucha para poder afrontar los gastos iniciales y la entrada.
  • No comprar de primeras la casa con la que siempre se ha soñado, es más fácil que esta inversión inicial sea para una vivienda de transición. En unos años, se puede revender y utilizar la plusvalía para mejorar de vivienda.
  • Si al pedir hipoteca no se dispone del ahorro necesario, se puede solicitar un préstamo puente (tiene carácter temporal) que permita asumir esos gastos. Para la concesión de este tipo de créditos se suele requerir el aval de algún familiar.
  • Se debe tener en cuenta la ubicación de la propiedad. Los precios bajan a medida que uno se aleja de los centros urbanos: si es condición irrenunciable que esté situada en el centro, se debe buscar una casa con un tamaño inferior o centrarse en adquirir una de segunda mano. Si no es ineludible, se recomienda buscar a una distancia que no exceda los 30 o 40 minutos de coche o en transporte público. Por ejemplo, un piso en el centro de Barcelona de 50 o 60 metros cuadrados y de una o dos habitaciones puede rondar los 250.000 euros. Si se busca uno alejado de la urbe, a unos 30 kilómetros (Mataró, Granollers, Sabadell, por ejemplo) se puede conseguir por 180.000 euros uno de tres dormitorios.
  • Comprar una casa a reformar y transformarla con ayuda de gente de confianza.
  • No comprar nunca un piso con defectos que el dinero no pueda resolver: un sótano nunca será luminoso y un piso de 30 metros cuadrados nunca podrá tener cuatro habitaciones. Que sea muy barata, no significa necesariamente que sea una buena compra.

Calcula: ¿hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?


¿En qué comunidades es más caro comprar? ¿En cuáles es más barato?

La compraventa de viviendas se ha reducido cerca del 26% en lo que va de año, aunque los precios aún no exhiben bajadas generalizadas. De momento el Instituto Nacional de Estadística (INE) registra que se están moderando las subidas (llevamos 25 trimestres seguidos de alzas interanuales). Así, el precio medio de la vivienda repuntó un 0,1% entre abril y junio, frente al avance del 1,1% que registró en el trimestre anterior y el alza del 1,2% del segundo trimestre de 2019.

Si se habla de precios concretos, Idealista calcula que en agosto el metro cuadrado en España costaba de media 1.735 euros, un 0,8% menos que un año antes, siendo Baleares (3.060 euros por metro cuadrado), la Comunidad de Madrid (2.782 euros) y Euskadi (2.645 euros) las comunidades autónomas más caras; y Castilla-La Mancha (848 euros por metro cuadrado), Extremadura (889 euros) y Región de Murcia (1.044 euros) las más baratas.

¿Qué ayudas existen para la compra de vivienda?

El Gobierno central y las comunidades autónomas ofrecen ayudas a los jóvenes para la adquisición de vivienda. El primero ha puesto en marcha el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, un paquete de medidas relativas a la compra, alquiler, rehabilitación y promoción de inmuebles que cada comunidad autónoma adapta a sus necesidades y recursos. Para solicitarlas hay que dirigirse a las consejerías o departamentos de vivienda de la comunidad autónoma del lugar donde se reside.

Este programa fija subvenciones a fondo perdido de hasta 10.800 euros para la compra de una casa a menores de 35 años, en cuya unidad familiar los ingresos no superen los 22.550,77 euros al año, que equivalen a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Este apoyo no puede suponer más del 20% del precio de adquisición, que no debe ser más de 100.000 euros.

Esta ayuda se limita a inmuebles situados en poblaciones de menos de 5.000 habitantes, lo que afecta a quienes buscan vivir en alguna de las 6.827 poblaciones españolas que no superan ese censo, de acuerdo con los datos provisionales de la estadística del Padrón continuo a 1 de enero de 2020. Las comunidades cuentan con ayudas específicas para jóvenes. Toda la información está disponible en las páginas web de las instituciones autonómicas.

Calcula qué es mejor: ¿comprar o alquilar?


OPTAR POR EL ALQUILER

El alto desempleo juvenil en España y los bajos salarios convierten el alquiler “en una alternativa que se está imponiendo entre los más jóvenes”, afirma Miguel Ángel Peña, director general de la empresa de gestión y promoción inmobiliaria Residencial España del Grupo Lar.

El coliving, una manera sofisticada de referirse a compartir piso, sigue creciendo, de acuerdo con Peña. En su opinión, el alquiler se adapta más a las costumbres actuales de los jóvenes, vinculadas a la economía colaborativa o la movilidad, entre otras. "En el mercado laboral actual no saben si finalmente será esta o aquella ciudad donde acabarán desarrollando su profesión o incluso si será fuera de España. Así que lógicamente el alquiler es una opción clara para ellos", explica. Aunque, “debe regularse adecuadamente, hoy no lo está", añade el director general de Residencial España.

Entre 2011 y 2017 la proporción de hogares compuestos por menores de 35 años que dedicaba más del 30% de su renta al alquiler se elevó en 8 puntos hasta situarse en el 14%, señala el Banco de España. Este organismo asegura que los menores de 40 años alquilan su vivienda de residencia durante un período de tiempo más extendido que sus padres, "por lo que su capacidad de ahorrar para la compra dependerá, en buena medida, de la parte de su renta que suponga el pago del alquiler", por lo que resulta preocupante que su esfuerzo mensual supere ese 30%. Así las cosas, la opción menos costosa para quienes desean independizarse es la de compartir el alquiler de la vivienda con otras personas.

En cuanto a la edad en la que se emancipan para alquilar, "circunstancialmente y por tema de estudios, si están en una ciudad diferente a la del domicilio paterno, entre los 18 y los 20 años y, normalmente, con alquiler compartido. Si hablamos de un alquiler más estable, no asociado a los estudios, entre los 25 y 30 años", considera Emiliano Bermúdez, subdirector de Donpiso.

Muchas comunidades autónomas han puesto en marcha programas de ayuda al alquiler para los colectivos más desfavorecidos con motivo de la crisis provocada por la COVID-19, cuyas condiciones están recogidas en sus páginas web.

Fotografía de Fahmi Wirawan en Unsplash
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