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Cómo negociar el precio de una vivienda

10/11/2021

Acordar el precio de compra de una vivienda requiere de análisis y de paciencia. Una estrategia basada en la planificación puede significar al final un considerable ahorro en el coste de adquisición del inmueble

Existen muchas variables que influyen en el precio final de una vivienda, como, por ejemplo, si se trata de un inmueble de obra nueva o de segunda mano, si la vende una agencia inmobiliaria o directamente el propietario, la zona y la ciudad en la que se ubica o si será necesario tener que realizar alguna reforma. Sin embargo, quizá el factor más relevante es el que tiene que ver con la coyuntura que exista en el momento de la compraventa, y que está relacionada con la situación del país, con la evolución del mercado de la vivienda o con las condiciones de financiación.

¿Qué tener en cuenta antes de negociar el precio de una vivienda?

Negociar el precio de una vivienda no es una ciencia exacta pero tampoco tiene que ser fruto de la improvisación. Es más, antes de empezar a negociar con el vendedor, el futuro comprador debe analizar los siguientes puntos:

  • Analizar el contexto. Los precios de las viviendas en España fluctúan constantemente, aunque la tendencia en los últimos meses es de crecimiento. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el segundo trimestre de 2021 el precio de la vivienda libre subió un 3,3% interanual, hasta los 1.421 euros por metro cuadrado, frente a los 1.392 euros en los que se encontraba el año anterior. A este escenario hay que añadir los bajos tipos de interés, que favorecen la contratación de hipotecas.
  • Establecer un presupuesto límite de gasto, en base a su solvencia económica así como a su volumen de ahorro. Por regla general, los bancos financian en una hipoteca hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. El resto (un 20% más junto a entre un 10% y un 15% para hacer frente al pago de impuestos y otros gastos) debe tenerse ahorrado previamente. Además, la fijación de las cuotas del préstamo hipotecario se establece en un máximo del 30% de los ingresos mensuales del futuro propietario.

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  • Analizar la zona en la que se ubica la vivienda. Esto quiere decir evaluar aspectos como las comunicaciones por carretera y por transporte público, y el acceso a servicios como centros de salud, supermercados y colegios. Todo ello permitirá concretar el precio real de mercado del inmueble que interesa y analizar si, en el futuro, podrá revalorizarse o, por el contrario, se devaluará.
  • Estudiar los elementos principales de la vivienda, como su estado de habitabilidad, si precisará de reformas en ese momento o en unos pocos años y si la calidad de los acabados interiores es la adecuada. En relación a la finca, hay que tener en cuenta si dispone de facilidades de accesibilidad, de servicios como la recogida de basura o de otros elementos como plaza de garaje o zonas comunes. También resulta clave acceder al certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE) para valorar si necesita alguna obra de mantenimiento, contabilizar la ausencia de extras (como un garaje o un trastero) y pedir el certificado de eficiencia energética (habitualmente, a mayor consumo eléctrico el precio de la vivienda debería ser menor).
  • Comparar el precio de la vivienda con el de otras de similares características de la zona. Es importante conocer cuánto tiempo lleva vendiéndose el inmueble para averiguar si el vendedor estará más o menos receptivo a escuchar ofertas.
  • Comprobar las cargas de la vivienda (si las tuviera) pidiendo una nota simple en el Registro de la Propiedad, con la que se podrá saber, entre otras cosas, el estado hipotecario del inmueble, los impuestos pendientes de pago y si está en algún procedimiento de embargo.

 

¿Cómo negociar la compra de una casa?

El comprador tiene que ser consciente de sus puntos fuertes a la hora de negociar el precio de la vivienda que desea adquirir:

  • No es fácil encontrar en el mercado personas con la solvencia económica suficiente para comprar una vivienda
  • Suele tener menos prisa que el vendedor en cerrar la operación
  • Por regla general, el precio de venta de salida de los inmuebles suele ser algo más caro que la realidad del mercado

Con toda la información recogida en la fase previa de análisis, será posible argumentar al vendedor con razones fundamentadas el por qué se solicita una rebaja en el precio.

¿Qué elementos pueden ayudar a rebajar el precio de una vivienda? Entre otros factores, cabe destacar:

  • Los precios medios de los inmuebles de la zona son más bajos que el precio de venta fijado
  • La vivienda soporta alguna deuda importante, por ejemplo, con la comunidad de vecinos
  • El inmueble necesita una reforma a corto plazo o cuenta con problemas estructurales que, a largo plazo, supondrán un coste económico elevado

Además, es importante demostrar, en todo momento, seguridad. Un vendedor valora positivamente la solvencia financiera de un potencial comprador. Por ello, puede ser decisivo acudir a la negociación con, por ejemplo, un documento que acredite que se le ha preconcedido una hipoteca o pudiendo demostrar que se dispone ahorrado de alrededor de, al menos, el 20% de lo que se está dispuesto a pagar por el inmueble.

Otro factor diferencial es el del tiempo. Una vez que el comprador tiene decidida su oferta final tiene que ser flexible y no debe presionar en exceso al vendedor sino dejarle tiempo para que medite y valore sus opciones. Además, es posible que, a su vez, este se encuentre en el proceso de adquisición de otra vivienda, por lo que intentará conseguir que ambas operaciones se concreten al mismo tiempo.

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En cualquier caso, es fundamental contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular, ya que conoce bien el mercado y cuenta con experiencia en estas negociaciones, aportando puntos de vista cualitativos y un conocimiento de la realidad de los precios.

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