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Cómo negociar el precio de una vivienda

23/03/2022

Para negociar el precio de compra de una vivienda, una estrategia basada en la planificación puede significar un considerable ahorro en el importe final.

Existen muchas variables que influyen en el precio final de una vivienda. Por ejemplo, si se trata de un inmueble de obra nueva o de segunda mano, si lo vende una agencia inmobiliaria o directamente el propietario, la zona y la ciudad en la que se ubica o si será necesario realizar alguna reforma. Sin embargo, quizá el factor más relevante es el que tiene que ver con la coyuntura que exista en el momento de la compraventa, y que está relacionada con la situación del país, con la evolución del mercado inmobiliario o con las condiciones de financiación.

¿Qué tener en cuenta antes de negociar el precio de una vivienda?

Negociar el precio de una vivienda no es una ciencia exacta pero tampoco puede ser fruto de la improvisación. Antes de empezar a negociar con el vendedor, el futuro comprador debe evaluar los siguientes puntos:

  • Analizar el contexto. Los precios de la vivienda en España fluctúan constantemente. A pesar de los crecimientos registrados en los últimos años, este indicador evoluciona hacia la estabilización. Según los datos de Idealista, el precio de la vivienda subió en febrero de este año un 2,4% respecto al mismo mes de 2021. No obstante, entre febrero y enero de 2022 se produjo un descenso del 0,6%. A este escenario hay que añadir los bajos tipos de interés, que favorecen la contratación de hipotecas.
  • Establecer un presupuesto límite, en base a su solvencia económica así como a su nivel de ahorro. Por regla general, los bancos financian hasta el 80% del valor de compra o de tasación del inmueble. El resto (un 20% más junto a entre un 10% y un 15% para hacer frente al pago de impuestos y otros gastos asociados a la compraventa de la vivienda) debe tenerse ahorrado previamente. Además, puede destinar, como máximo, un 30% de sus ingresos mensuales al pago de la cuota.

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  • Analizar la zona en la que se ubica la vivienda. Esto quiere decir evaluar aspectos como las comunicaciones y el acceso a servicios como centros de salud, supermercados y colegios. Todo ello permitirá concretar el precio real de mercado del inmueble que interesa y analizar si, en el futuro, se revalorizará o se devaluará.
  • Estudiar los elementos principales de la vivienda, como la instalación eléctrica, si precisa de reformas y si la calidad de los acabados es la adecuada. En relación a la finca, hay que tener en cuenta si dispone de elementos comunes, facilidades de accesibilidad para personas con alguna discapacidad, de servicios como la recogida de basura o de otros espacios como plaza de garaje o trastero. También resulta clave acceder al certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE) para valorar si necesita alguna obra de mantenimiento y pedir el certificado de eficiencia energética (habitualmente, a mayor consumo eléctrico el precio de la vivienda debería ser menor).
  • Comparar el precio de la vivienda con el de otras de similares características de la misma zona. Es importante conocer cuánto tiempo lleva vendiéndose el inmueble para averiguar si el vendedor estará más o menos receptivo a escuchar ofertas.
  • Comprobar las cargas de la vivienda pidiendo una nota simple en el Registro de la Propiedad, con la que se podrá saber, entre otras cosas, el estado hipotecario del inmueble, los impuestos pendientes de pago y si tiene algún embargo.

¿Cómo negociar la compra de una casa?

El comprador tiene que ser consciente de sus puntos fuertes a la hora de negociar el precio de la vivienda que desea adquirir:

  • No es fácil encontrar en el mercado personas con la solvencia económica suficiente para comprar una vivienda
  • Suele tener menos prisa que el vendedor en cerrar la operación
  • Por lo general, el precio de venta de salida de los inmuebles suele ser algo más caro que la realidad del mercado

Con toda esta información, será posible argumentar al vendedor con razones fundamentadas el por qué se solicita una rebaja en el precio.

¿Qué elementos pueden ayudar a rebajar el precio de una vivienda? Entre otros factores, cabe destacar:

  • Los precios medios de los inmuebles de la zona son más bajos que el precio de venta fijado
  • La vivienda soporta alguna deuda, por ejemplo, con la comunidad de vecinos
  • El inmueble necesita una reforma a corto plazo o cuenta con problemas estructurales que, a largo plazo, supondrán una reforma integral

Además, es importante demostrar en todo momento seguridad. Un vendedor valora positivamente la solvencia financiera de un potencial comprador. Por ello, puede ser decisivo acudir a la negociación con, por ejemplo, un documento que acredite que se ha preconcedido una hipoteca o pudiendo demostrar que dispone ahorrado de alrededor del 20% de lo que se está dispuesto a pagar por el inmueble.

Otro factor diferencial es el del tiempo. Una vez que el comprador tiene decidida su oferta tiene que ser flexible y no debe presionar en exceso al vendedor sino dejarle tiempo para que valore sus opciones. Además, es posible que, a su vez, este se encuentre en el proceso de adquisición de otra vivienda, por lo que intentará conseguir que ambas operaciones se concreten al mismo tiempo.

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En cualquier caso, es fundamental contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica, ya que conoce bien el mercado y cuenta con experiencia en estas negociaciones.

¿Quieres que un experto te aconseje sin ningún tipo de compromiso? Déjate asesorar por un especialista.

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