cómo funcionan los intereses de una hipoteca
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Cómo funcionan los intereses de una hipoteca

02/06/2022

Las cuotas de una hipoteca reflejan tanto el capital que se amortiza como los intereses que hay que pagar según el tipo de hipoteca que se haya contratado.

El interés de una hipoteca es el dinero que cobra el banco por conceder el capital al futuro propietario para comprar una vivienda. A cambio, el titular adquiere el compromiso de devolver el dinero prestado más el tipo de interés correspondiente a través de las cuotas mensuales. ¿Cómo funcionan estos intereses y cómo afectan a la hipoteca?

El tipo de interés en una hipoteca

De acuerdo al tipo de interés que se aplique existen dos modalidades de hipoteca:

  • Hipoteca fija. Se caracteriza por tener un tipo de interés que se fija al firmar el préstamo y que se mantiene sin cambios durante todo el contrato. De esta forma, las cuotas mensuales siempre permanecen estables.
  • Hipoteca variable. Cuenta también con un tipo fijo, que se denomina diferencial, pero al que se le añade un índice de referencia, que en España suele ser el euríbor. Dependiendo de si este último sube o baja, así lo hará también la cuota mensual. Este tipo de préstamo hipotecario se revisa cada seis o 12 meses, pudiendo modificar la cuantía de las cuotas a abonar.

Por ejemplo, una hipoteca con euríbor a 12 meses + 2% significa que el banco revisará anualmente el tipo de interés y que cuenta con un diferencial del 2%. En este caso, si el euríbor cierra en un -0,450%, el tipo de interés de la hipoteca sería 1,550%.

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¿Cómo calcular el tipo de interés de una hipoteca?

Para calcular el tipo de interés de una hipoteca se pueden utilizar dos magnitudes diferentes:

  • Tipo de interés nominal (TIN). Es un porcentaje fijo que el banco cobra por prestar el dinero al solicitante. Para calcularlo solo se tiene en cuenta el tipo de interés que ofrece la entidad bancaria. No es la magnitud adecuada para calcular las cuotas que habrá que abonar en una hipoteca, ya que no tiene en cuenta los gastos asociados a la operación.
  • Tasa anual equivalente (TAE). Además de calcular el TIN, la TAE incluye otras variables, como las comisiones, la tasación y los gastos asociados a la contratación del préstamo, entre otros. Es la magnitud idónea para conocer el coste real de una hipoteca, así como para comparar entre dos o más préstamos hipotecarios antes de decantarse por uno.

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El sistema de amortización francés

En España, el sistema de amortización que se utiliza para las hipotecas, es decir, el modo en el que se estructuran los pagos de las cuotas, es el sistema de amortización francés. Tal y como explica Paula Marín, especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Marbella, este sistema consiste en que “se tiene una cuota constante, ya que todos los meses se paga lo mismo. Sin embargo, al principio de la vida del préstamo se pagan más intereses y menos capital, aunque conforme van pasando los años esta situación se revierte. Esto ocurre porque el banco calcula los intereses conforme al capital pendiente. Como todos los meses se va pagando la cuota, la deuda va bajando y, por lo tanto, los intereses también”.

 

La principal ventaja del sistema de amortización francés es que las cuotas son constantes para el cliente a lo largo de toda la vida útil del préstamo hipotecario, aunque varíe el reparto de pesos entre los intereses que se pagan y la reducción de la deuda pendiente. Por el contrario, su principal desventaja es que, al pagar más intereses que capital en las cuotas iniciales, resulta más rentable para el cliente poder llevar a cabo una amortización parcial o total al comienzo de la hipoteca.

Con un ejemplo, en una hipoteca a tipo fijo a 30 años de 200.000 euros y con un interés del 1,59%, las cuotas mensuales serán durante toda la vida útil del préstamo hipotecario de 699 euros, aunque el reparto entre la amortización del capital y el pago de los intereses evolucionará a lo largo del tiempo.

En cualquier caso, antes de contratar una hipoteca es recomendable contar con el asesoramiento de un experto de confianza, como el de la entidad bancaria, que puede aconsejar de manera profesional lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular, resolviendo cualquier duda que pueda surgir durante el proceso.

¿Quieres que un experto te aconseje sin ningún tipo de compromiso? Déjate asesorar por un especialista.

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Fotografía de karolina-grabowska en Pexels
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