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¿Cómo formalizar la compra de una vivienda?

29/04/2022

Existen varios pasos clave antes de comprar una casa, como certificar que está libre de cargas, negociar el precio o encontrar financiación.

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Por ello, es conveniente tener claro los pasos que hay que seguir durante este proceso para garantizar que tanto el inmueble como la hipoteca se adaptan a los intereses y a las necesidades del futuro propietario. Contar con el asesoramiento de un profesional, como el gestor de la entidad bancaria, es clave.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de comprar una casa?

Antes de adquirir una vivienda se deben tener presentes una serie de aspectos:

  • Situación del inmueble

El futuro propietario debe comprobar si la vivienda está libre de cargas. Al solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad es posible saber si el inmueble tiene alguna hipoteca o si ha sido embargado, o si tiene alguna limitación de uso o usufructo.

Además, hay que examinar el estado de conservación del inmueble para saber si es necesario realizar alguna reforma. También se debe solicitar al vendedor el certificado energético de la vivienda y, en caso de que tenga más de 50 años de antigüedad, comprobar que ha superado la Inspección Técnica de los Edificios (ITE). Asimismo, hay que asegurarse de que está al corriente de pago de los recibos de la comunidad de vecinos y del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

  • Precio de la vivienda

El precio es uno de los factores determinantes en la operación de compraventa. La situación del inmueble, así como la zona en la que se ubica y el momento en el que se encuentre el mercado inmobiliario son claves a la hora de definir el valor de la propiedad. Teniendo en cuenta todos estos elementos, el comprador puede negociar el precio de la casa con el vendedor.

  • Contrato de arras y contrato de reserva

Tanto el contrato de arras como el contrato de reserva tienen como fin garantizar la compraventa de una vivienda en las condiciones acordadas entre el comprador y el vendedor. En el caso del contrato de arras, el comprador efectúa el pago de un adelanto que suele ser de entre el 5% y el 15% del precio de la venta. Si este decide finalmente no llevar a cabo la compra, perderá el dinero adelantado; en cambio, si es el vendedor quien anula la operación deberá devolver el doble de lo abonado.

En cuanto al contrato de reserva, en ningún caso el acuerdo puede rescindirse, a menos que en las cláusulas del documento se hayan recogido unas causas de anulación y que estas se cumplan.

A la hora de solicitar una hipoteca, es clave tener toda la información necesaria y contar con el asesoramiento de un experto hipotecario. Uno de los principales factores que el futuro propietario debe analizar es su solvencia económica y su capacidad de endeudamiento. Es recomendable que este estudio se realice antes de elegir la vivienda, ya que de esta forma es posible calcular la cuota de la hipoteca acorde a la situación del comprador, lo cual influye en el precio que se puede pagar por el inmueble.

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Las entidades bancarias financian, como máximo, el 80% del valor de compra o de tasación del inmueble. Esto significa que el comprador debe disponer de ahorros suficientes para pagar el 20% restante, junto a los gastos asociados a la compraventa de la vivienda (notaría, impuestos,…) que suponen entre un 10% y un 15% adicional.

En el caso de los impuestos que debe abonar el comprador, hay que diferenciar entre las viviendas de obra nueva de aquellas que son de segunda mano. Si se trata de una vivienda de obra nueva, hay que abonar el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que tiene un tipo del 10% -salvo en Canarias, que cuenta con el impuesto general indirecto canario (IGIC), que es del 6,5%-; y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que supone entre el 0,75% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. En el caso de una vivienda de segunda mano, se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que es también de competencia autonómica y que oscila entre el 5% y el 10% del valor del inmueble.

  • Contrato de compraventa y escritura pública

En la notaría, el comprador debe firmar tanto la escritura de la vivienda como la de la hipoteca. El futuro propietario puede elegir el notario y debe ocuparse de abonar el coste de la operación en lo que se refiere a la compraventa, ya que en este caso los gastos por la escritura de la hipoteca los abona el banco. Según el valor de la vivienda, el precio oscila entre los 600 y los 875 euros.

El contrato de compraventa firmado ante el notario incluye una serie de puntos, como cuál es el propósito del contrato, las identidades del comprador y del vendedor, el precio acordado y la forma de pago. Además, deben estar recogidos los derechos y las obligaciones de ambas partes, las condiciones acordadas para la compraventa y la fecha de entrega de la propiedad. El futuro propietario debe llevar al notario, además del documento nacional de identidad (DNI), el contrato de arras y un justificante bancario del importe adelantado.

En cualquier caso, a la hora de comprar una vivienda, es fundamental contar con el asesoramiento profesional de un experto, como el de la entidad bancaria, que guía al futuro propietario en todo momento para tomar la decisión más acertada y resuelve las dudas que puedan surgir.

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