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Cómo calcular la capacidad de endeudamiento

22/12/2021

La capacidad de endeudamiento al pedir un préstamo hipotecario se calcula teniendo en cuenta los ingresos y los gastos fijos del futuro propietario.

La capacidad de endeudamiento de una persona hace referencia a la cantidad de deudas que puede asumir sin riesgo de caer en impagos o en morosidad, teniendo en cuenta sus ingresos y sus gastos fijos. Cuanto menor sea el endeudamiento de una persona, mejor será su salud financiera y, por lo tanto, podrá destinar más dinero a otros gastos o al ahorro.

A la hora de pedir una hipoteca, es importante tener presente cuál es la capacidad de endeudamiento del titular, ya que de esta depende el importe a financiar y la cuantía de las cuotas mensuales. Se trata de uno de los principales requisitos que analizan las entidades bancarias para conceder el préstamo.

Cómo calcular la capacidad de endeudamiento

Las entidades bancarias recomiendan que el comprador de la vivienda no destine más del 30% de sus ingresos mensuales al pago de las cuotas de la hipoteca. En caso de tener además otras deudas, la recomendación es que el porcentaje total destinado no sea superior al 35%.

Cabe recordar que la financiación que ofrecen los bancos para comprar un inmueble no supera el 80% de su valor de tasación. Esto significa que una persona que quiera adquirir una vivienda debe tener ahorrado, al menos, el 20% restante, a lo que tiene que añadir entre un 10% y un 15% derivado de los gastos asociados a la compra de una vivienda, como la notaría, la gestoría, la inscripción en el Registro de la Propiedad o el pago de impuestos.

Para calcular el nivel de endeudamiento, hay que restar sus gastos a los ingresos del titular de la hipoteca y multiplicar el resultado por 0,30 (o por 0,35 en el caso de que existan otras deudas además de la hipotecaria). La cifra obtenida con este cálculo es el nivel óptimo del ratio que una persona puede destinar al pago de la vivienda y otras deudas al mes.

Los ingresos mensuales incluyen tanto las nóminas como el rendimiento de otros productos como, por ejemplo, un depósito a plazo, un fondo de inversión o, si la tuviera, una vivienda en alquiler.

Por su parte, entre los gastos básicos se encuentran aquellos que se realizan en el día a día destinados a cubrir las necesidades esenciales como la alimentación, la ropa o el transporte.

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No obstante, en el caso de que la cuota sobrepase ese 30%, tal y como afirma Laura Forradellas, especialista de Banco Sabadell de Sant Cugat, se puede compensar con el plazo: “Lo que podemos hacer es alargar un poco más en 

 

El ‘scoring’ bancario

Para analizar la capacidad de endeudamiento de la persona que solicita una hipoteca, los bancos utilizan el scoring bancario. Se trata de una herramienta que, por medio de diferentes algoritmos que realiza un programa informático, sirve para calcular el ratio y decidir si es adecuado conceder o no un préstamo.

Para establecer la puntuación final del scoring, se valoran distintos elementos relativos al solicitante, como:

  • La capacidad de generación de ingresos: si es un trabajar por cuenta ajena, debe aportar las últimas nóminas. En cambio, las condiciones de los autónomos para pedir una hipoteca son diferentes.
  • La situación financiera, en especial, si tiene deudas activas
  • El historial crediticio
  • Distintos parámetros relacionados con su situación personal, como el estado civil, si cuenta con personas a su cargo o su edad

Además, los bancos consultan cualquier información sobre el cliente que pueda aparecer en ficheros externos, como las listas de morosos o la Central de Información de Riesgos (CIR) del Banco de España. También es frecuente que, para calcular el endeudamiento, se solicite otra serie de documentos, como la última declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), una copia del contrato laboral o información patrimonial sobre los bienes y los derechos tanto de los titulares como de los avalistas de la operación, en el caso de que los haya.

En cualquier caso, en este análisis previo de la capacidad de endeudamiento al solicitar una hipoteca, es recomendable contar con el asesoramiento de un experto como el de la entidad bancaria, que, entre otros cometidos, ayuda a guiar al futuro propietario durante todo el proceso y puede resolver cualquier duda que surja.

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