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Cómo calcular el precio de una vivienda

28/01/2022

Descubre qué se debe tener en cuenta para calcular el precio de una vivienda: ubicación, estado, características y eficiencia, entre otros

El factor que más condiciona la decisión de comprar una vivienda es su precio. Como comprador, saber calcular el valor real de un inmueble más allá del fijado por el vendedor es clave para tomar la decisión de compra. Por ello, el futuro propietario debe analizar varios aspectos para verificar si el precio de la casa se adapta, por un lado, a sus posibilidades económicas, y, por otro, a la realidad del mercado en función de las características de la vivienda.

¿Qué factores influyen en el precio de una vivienda?

 

  • Ubicación

La localización del inmueble es una de las principales variables que determinan su precio. Existen diferencias en el precio de la vivienda según la comunidad autónoma en la que se ubique. Por ejemplo, en diciembre de 2021, el precio por metro cuadrado en Baleares superó los 3.000 euros, mientras que en Castilla-La Mancha se situó en torno a los 800 euros, según Idealista. Asimismo, dentro de una misma región, este indicador también puede variar.

A la hora de realizar la búsqueda, hay que tener en cuenta las características de la zona que más le convienen al comprador: si se ubica en el centro de la ciudad o a las afueras, la cercanía al lugar de trabajo o a los servicios básicos (supermercado, transporte público, centro de salud, etc.). Por lo general, las viviendas que se sitúan en el centro de las grandes urbes suelen tener un precio más alto que las de las afueras o las de las zonas rurales.

  • Tipo de vivienda

La tipología de la vivienda es otro factor que influye directamente en el precio. En igualdad de condiciones, una vivienda de obra nueva suele ser más cara que una de segunda mano. A pesar de que un inmueble de segunda mano pueda ser más barato, hay que tener en cuenta que es posible que al precio de compraventa haya que añadir la inversión que supondría una reforma.

Dependiendo del tipo de vivienda, también varían los impuestos que hay que abonar por la compra. En los inmuebles de obra nueva se aplica el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que es del 10% en todo el territorio español excepto en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), del 6,5%. Además, hay que hacer frente al impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), cuya cuantía cambia en función de la región. Por el contrario, en el caso de una vivienda de segunda mano se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10%, según cada comunidad autónoma.

  • Estado y situación de la vivienda

Es importante realizar una revisión técnica acompañados de un profesional que ayude a detectar cualquier anomalía en la construcción y en las instalaciones. En función de cuál sea el estado de la vivienda y si esta necesita mejoras de mayor o menor calado, el precio variará.

Asimismo, para conocer con detalle la situación del inmueble, es necesario solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, documento en el que están reflejadas las posibles cargas de la vivienda, como hipotecas o embargos. Estos dos elementos pueden influir en el precio del activo y condicionar una posible negociación del valor de la vivienda.

  • Características de la vivienda

El tamaño, la orientación, la altura y los espacios abiertos como terrazas o jardines también tienen un impacto relevante en el precio de la vivienda. Aquellas que cuentan con más habitaciones o ambientes diferenciados se han revalorizado ante la necesidad de, por ejemplo, recrear entornos laborales en el hogar debido al auge del teletrabajo. Además, las casas que están orientadas al este y en las plantas más altas del edificio suelen tener un precio mayor, ya que cuentan con luz natural durante más horas, lo que se traduce en un mayor ahorro de energía. Asimismo, las viviendas ubicadas en edificios con zonas comunes y que cuentan con garajes o trasteros también suelen ser más caras.

  • Eficiencia energética

Se trata de un elemento que cada vez cobra mayor peso. Desde 2013 es obligatorio que las viviendas cuenten con el certificado de eficiencia energética. En este documento se señalan los aspectos energéticos del inmueble: desde cuánto consume hasta cuánto contamina. La calificación va de la A, que es la más eficiente, a la G, la menos. El hecho de que una vivienda cuente con una buena eficiencia energética repercute en ahorros en las facturas de los suministros como la luz, el agua y el gas.

¿Cómo saber cuánto puedo pagar por una vivienda?

En cualquier caso, comprar una casa conlleva un desembolso económico importante. Por ello, a la hora de solicitar una hipoteca para financiar esta adquisición, es habitual que el futuro propietario se pregunte cuánto dinero debe tener ahorrado, cuánto debe destinar al pago del préstamo hipotecario cada mes y durante cuánto tiempo.

  • Nivel de ahorro

 

El comprador tiene que tener en cuenta que los bancos financian, como máximo, el 80% del valor total de tasación de la vivienda, por tanto, debe tener un ahorro previo del 20% restante. A este porcentaje hay que sumarle entre un 10% y un 15% más de los gastos a la compra de la vivienda.

Calculadora: descubre cuánto deberías pagar por tu vivienda

 

  • Capacidad de endeudamiento

Además, el titular de la hipoteca tiene que analizar cuál es su nivel de ingresos y de gastos para determinar su capacidad de endeudamiento. La recomendación del Banco de España es no destinar más del 30% de los ingresos mensuales al pago de la hipoteca, un porcentaje que puede aumentar hasta el 35% en caso de incluir en este porcentaje otras deudas.

 

  • Periodo de amortización

 

El periodo de amortización es el plazo fijado para la devolución del capital prestado más los intereses. Este puede llegar hasta los 30 años, aunque el plazo medio de una hipoteca en España se sitúa en torno a los 20 años y varía en función de la edad del comprador, de su solvencia económica y del capital de la hipoteca.

 

Por todo ello, teniendo en cuenta que se trata de una de las decisiones económicas más importantes en la vida de una persona, es fundamental contar con el asesoramiento de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que conoce bien el mercado inmobiliario, y puede guiar al cliente y resolver todas las dudas que le surjan a lo largo de este proceso.

¿Quieres que un experto te aconseje sobre qué te interesa más sin ningún tipo de compromiso? Déjate asesorar por un especialista.

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