El precio del alquiler en las principales ciudades ha caído, pero el inmobiliario puede ser un activo seguro para obtener rentabilidad. La contratación de seguros por impagos y la atención a las nuevas necesidades de los inquilinos pueden ser claves para mantener los ingresos.
En los últimos años, adquirir una vivienda para destinarla al alquiler con el objetivo de ganar dinero se había convertido en uno de los activos más rentables. Sin embargo, el 2020 comenzaba con un mercado del alquiler de viviendas que se enfriaba. En el primer trimestre del año, la rentabilidad bruta del alquiler se situó en un 3,8% y durante el segundo trimestre ha bajado a un 3,7%, según los datos publicados por el Banco de España. Ahora, ante los temores de una crisis económica derivada de la pandemia del coronavirus, que amenaza al mercado inmobiliario, muchos se preguntan si invertir en vivienda con el objetivo de obtener beneficios sigue siendo rentable.
Aunque parece que el interés inversor por el mercado residencial se ha contraído durante la primera mitad del año, el exceso de liquidez y la elevada volatilidad de los mercados, junto a unos tipos bajos que podrían alargarse en el tiempo, hace que el sector inmobiliario se mantenga como uno de los pocos activos rentables, según el informe de KPMG ‘Real Estate post-COVID: un futuro heterogéneo’. Los inversores continuarán recurriendo a este mercado en búsqueda de seguridad y mayores retornos, según el citado documento. Con todo, la situación de incertidumbre y los cambios en los hábitos y estilos de vida que han traído consigo la pandemia, hacen imperante la necesidad de atender a nuevos requisitos antes de poner un inmueble en alquiler.
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Apuesta por la seguridad
A la hora de alquilar una vivienda, la estabilidad y la protección son las dos cuestiones clave, tanto para los propietarios como para los inquilinos. La forma más sólida para que el contrato de alquiler y el disfrute de la vivienda se desarrollen de una forma estable y segura es la concordancia entre arrendador y arrendatario. ¿Cómo pueden ambas partes conseguir estos dos objetivos? Un factor crucial es contar con una adecuada cobertura de responsabilidad civil, daños a terceros ocasionados por el inmueble y protección jurídica, explica José Manuel Veiga, Director de Seguros de Protección de BanSabadell Seguros.
Disponer de esta cobertura evitará futuros problemas relacionados con todos los daños que estén vinculados con el continente del inmueble, es decir, el conjunto de elementos que forman parte de la construcción de la vivienda (como paredes, tejados o suelo), así como las instalaciones fijas (como tuberías, cableado, calefacción o sanitarios). Pero también relacionados con el contenido, que pueden pertenecer al dueño de la vivienda (como muebles o electrodomésticos) o al inquilino (como objetos personales, ordenadores o televisión). Cada una de las partes debe contratar esta cobertura de responsabilidad civil, ya que el disponer de la misma cubrirá los daños ocasionados por los bienes que sean propiedad de cada cual. “En el caso de no disponer de un seguro, contar con una adecuada cobertura de responsabilidad civil y jurídica será vital para nuestra tranquilidad y seguridad, tanto económica como penal”, añade José Manuel Veiga.
Asimismo, para la tranquilidad económica de ambas partes, en caso de contar con un seguro de hogar, Veiga recomienda “revisar que sus coberturas se adecuen a nuestras necesidades. No tiene sentido tener elevados capitales de contenido u objetos de valor si la casa la alquilamos vacía o con un mínimo mobiliario”.
Queda claro que para evitar futuros problemas es fundamental la prevención. Y la prevención en el alquiler es especialmente importante a la hora de elegir a los inquilinos. El propietario de una vivienda que se alquila busca arrendarla a personas que puedan cumplir con los pagos de la renta que se pacten y que cuiden el activo como si fuera suyo. El principal punto a tener en cuenta es la solvencia económica del arrendatario para cubrir dentro de los plazos tanto el pago de fianzas como las cuotas mensuales que se estipulen. En este sentido, es habitual requerir a los posibles inquilinos las tres últimas nóminas y el contrato de trabajo. En España, los arrendatarios tienen que hacer frente al pago de uno o dos meses de fianza, un mes en curso, más un mes de agencia inmobiliaria (en el caso de que la haya), en el momento de la formalización del contrato. No es tan habitual pedir un aval bancario en el caso del alquiler, algo más oportuno cuando se trata de una compra.
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Pero también hay que tener en cuenta que hasta que llegue ese momento en el que se encuentra a los inquilinos idóneos, la vivienda estará vacía. Durante este periodo, que dependiendo de las condiciones del inmueble, la ubicación y el precio, puede ser más o menos extenso, José Manuel Veiga aconseja “no poner grandes carteles, ni identificarla con la dirección exacta en webs, para evitar que el inmueble pueda ser ‘okupado’ ilegalmente”. Si la vivienda está vacía y no habitada (aunque se trate de un periodo temporal), una ‘okupación’ no supondría un delito de allanamiento de morada, sino de usurpación, y es aquí cuando el proceso judicial se puede extender en el tiempo y ser realmente tedioso.
Adicionalmente, han surgido nuevas fórmulas para proteger a los propietarios (e inquilinos). Se trata, por ejemplo, de la llamada cláusula COVID-19, contemplada ante posibles futuros confinamientos. Con esta cláusula, los arrendadores pueden incluir determinados anexos en los contratos de alquiler, que incluyen, entre otras, que el inquilino puede dar por finalizado el contrato en cualquier momento, mientras que, en contrapartida, el propietario puede exigir el desalojo. En cualquier caso, la opción de contratar un administrador profesional que gestione todo lo relacionado con el alquiler es la opción elegida por muchos propietarios para asegurar que el proceso incluye todas las garantías necesarias.
¿Cuál es la mejor apuesta en la ‘nueva normalidad’?
El movimiento migratorio que se había producido en los últimos años hacia grandes ciudades como Madrid y Barcelona había convertido a estas dos localidades en uno de los principales focos del inversor inmobiliario. Los precios de compra de los inmuebles situados en la zona central de cada una de estas urbes han subido en los últimos años, con el consecuente repunte en los precios del alquiler. No obstante, la COVID-19 ha irrumpido en este al igual que en otros mercados, suponiendo un vuelco en las tendencias anteriores. El precio del alquiler ha caído en Madrid y Barcelona en el mes de julio, con descensos interanuales muy acusados en distritos de la Ciudad Condal como Horta-Guinardó (-9,2%); Les Corts (-8,9%) o Eixample y Ciutat Vella (-8,8%); o en los madrileños de Usera (-7,8%); Puente de Vallecas (-6,7%) o Latina (-5,8%), según los datos de Fotocasa.
Así, cabe plantearse si el centro de las ciudades dejará de concentrar toda la demanda de alquiler y pasarán a ganar protagonismo otras áreas más residenciales. En esta línea se pronuncia PwC en su informe ‘Emerging Trends in Real Estate’, que hace referencia a la creciente popularidad de las zonas que ofrecen servicios básicos (acceso a tiendas, supermercados y entretenimiento, zonas peatonales, etc.) y que al mismo tiempo conservan los beneficios tradicionales del estilo de vida de los barrios periféricos. Además, según el citado análisis, el contexto actual podría llevar a los millennials en proceso de formar una familia a esas zonas periféricas o áreas metropolitanas más pequeñas, que tienden a ser menos dependientes del transporte público masivo. Ambos hechos podrían impulsar el sector del alquiler de viviendas unifamiliares, ya que son más asequibles para un amplio número de hogares. Asimismo, el documento elaborado por PwC destaca que las urbanizaciones de las ciudades de tamaño medio y sus alrededores podrían ser una tendencia al alza.
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La ‘nueva normalidad’ trae consigo nuevos conceptos en cuanto a la forma en que los ciudadanos se relacionan y ese cambio conlleva también una nueva forma de entender la habitabilidad. En este contexto, por ahora, parece probable que tanto las personas como las empresas buscan flexibilidad antes de tomar una decisión a largo plazo, lo cual aporta ventaja al alquiler frente a la inversión que supone comprar una vivienda.
En un mercado complejo como el del alquiler, la diferenciación también es importante e influye en la fijación del precio. Así pues, existen determinados aspectos que pueden impulsar la revalorización de la vivienda. Además de las características intrínsecas del inmueble, como lo son la ubicación, las dimensiones, si es un primero, un tercero o un quinto sin ascensor, o si tiene terraza o piscina, la presentación de la vivienda también juega un papel clave. Antes de incorporar el activo en el mercado, es recomendable ponerlo a punto, reparando aquellos aspectos que estén deteriorados (picaportes, enchufes, paredes…) e incluso mejorar aquellos que puedan ofrecer una mayor comodidad a los futuros inquilinos (contar con unas buenas ventanas que ayuden a controlar la temperatura, por ejemplo).
Para acometer estas mejoras y acondicionamiento de la vivienda, hay que valorar primero el contexto en el que se alquila y a qué público está dirigido el inmueble. Para el primer punto, hay que tener en cuenta que las necesidades e intereses actuales han variado respecto a las que existían antes de la llegada del coronavirus. Tras meses de confinamiento y ante posibles nuevas limitaciones al movimiento, los españoles buscan casas con espacios más amplios y abiertos. Así lo refleja el estudio sobre el mercado inmobiliario en el primer semestre del año realizado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona, que señala que el balcón ha sido uno de los principales requisitos a la hora de buscar vivienda. Por otro lado, no es lo mismo alquilar una casa en la playa a una familia, que un piso en el centro de la ciudad a una pareja sin hijos. El impacto que ha tenido la COVID-19 en el turismo ha propiciado que muchos inversores que destinaban sus viviendas al uso turístico hayan cambiado a otras modalidades como el alquiler residencial para compensar las pérdidas que ha supuesto la pandemia. En concreto, desde que comenzó el estado de alarma y hasta el mes de julio, en torno a un 20% de la oferta de viviendas de alquiler turístico se ha pasado a la modalidad de residencial, según los datos de pisos.com.
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Y es que el alquiler temporal, que suele ser predominantemente el destinado al turismo, puede ofrecer a la larga una mayor rentabilidad, pero, en contextos de incertidumbre como el actual por la crisis sanitaria, el alquiler a largo plazo de uso residencial puede suponer una mayor estabilidad y recurrencia de ingresos. En el primer caso, es fundamental tener en cuenta la ubicación, ya que en la situación actual un inmueble en una gran ciudad puede resultar menos rentable que uno ubicado en las Islas, donde el impacto del virus a nivel de contagios ha sido menor y la concentración de personas es más baja.
Con todo, un análisis del mercado ayudará a fijar mejor el precio de la vivienda, de modo que este no sea ni muy superior ni muy inferior al precio de mercado. Un precio por encima de la realidad puede generar rentas más altas, pero también puede suponer una demora en el tiempo que se tarda en cerrar un contrato, así como atraer posibles impagos.
