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Vivienda
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Claves de una hipoteca para comprar una segunda vivienda

18/11/2021

Al solicitar financiación al banco para adquirir una segunda residencia, hay que tener en cuenta que los requisitos cambian respecto a los de la hipoteca de la primera vivienda. Además de pedir una nueva hipoteca, también es posible modificar las condiciones de la que ya se tiene activa.

Comprar una segunda residencia como un lugar en el que pasar las vacaciones o con el objetivo de alquilarla y obtener unos ingresos extra es el deseo de muchas personas. Según Fotocasa, el 61% de los españoles tiene una vivienda en propiedad y, de estos, el 22% posee dos o más casas. Pero antes de realizar esta operación es importante contar con toda la información acerca de cómo financiar la compra de una segunda vivienda, ya que las hipotecas para segundas residencias cuentan con unas características diferentes.

¿Cuáles son las particularidades de las hipotecas para segundas residencias?

  • Porcentaje de financiación

La mayoría de los bancos ofrece financiación por, como máximo, el 80% del valor total de tasación del inmueble. En el caso de las segundas residencias, la financiación suele situarse entre el 60% y el 70% del valor de tasación del inmueble, lo que exige al comprador disponer de un ahorro previo de en torno al 50% del coste total de la segunda vivienda. Esto es así porque, al igual que en el caso de una vivienda habitual, hay que sumar entre un 10% y un 15% adicional para pagar los impuestos, los gastos administrativos (como los de la notaría), así como los propios que se deriven de la hipoteca, como las comisiones acordadas con el banco y la tasación de la vivienda.

  • Plazo de amortización

Para la contratación de una primera hipoteca, el plazo de amortización del préstamo puede ser de hasta 30 años. Sin embargo, para una segunda residencia, el periodo para devolver el capital prestado alcanza, como máximo, los 20 o los 25 años.

  • Tipos de interés

En el caso de los préstamos hipotecarios para segundas residencias, los tipos de interés suelen ser más elevados que cuando se contrata una primera hipoteca. Aquí también será posible elegir entre una hipoteca a tipo fijo o una a tipo variable, algo que dependerá del perfil del comprador y de sus necesidades personales.

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  • Requisitos de solvencia

Una hipoteca para comprar una segunda vivienda conlleva mayores requisitos de solvencia que los exigidos para adquirir una primera residencia. Esto es así porque estos préstamos hipotecarios cuentan con periodos de amortización más cortos y, por lo tanto, las cuotas suelen ser más elevadas. La entidad puede solicitar, además, una garantía adicional, que puede ser la propia vivienda en la que reside el comprador.

Dudas sobre las hipotecas para segundas viviendas

  • ¿Es posible solicitar una hipoteca para una segunda vivienda si ya se tiene otra contratada sobre la residencia habitual?

Sí. Para pedir una segunda hipoteca uno de los elementos clave es muy similar a cuando se solicita la primera: la capacidad de endeudamiento. En el caso de tener dos hipotecas y para asegurar lo recomendado por las entidades bancarias, es decir, no destinar más del 30% de los ingresos totales a las cuotas mensuales, la suma de las cuotas de ambas hipotecas tiene que situarse en este porcentaje, lo que exige que los ingresos mensuales de los titulares sean más elevados y estables.

  • ¿Puedo modificar mi hipoteca para comprar una segunda vivienda?

Sí, siempre que el banco lo autorice. Existen, en este sentido, dos posibilidades. La primera es que se amplíe la hipoteca que se tiene con un importe mayor y añadiendo como garantía la nueva vivienda. De esta manera, se seguirá abonando una única cuota mensual aunque sensiblemente más elevada. También es posible ampliar el importe de la hipoteca aumentando el número de cuotas que se tendrá que pagar, aunque hay que tener presente que eso conllevará un incremento de los intereses.

La otra opción es pactar con la entidad bancaria una cancelación de la hipoteca en vigor para fijar una nueva que incluya la financiación para las dos viviendas. En este escenario, hay que tener en cuenta que contratar un nuevo préstamo hipotecario conlleva, por un lado, los gastos de cancelación del anterior y, por otro, los posibles derivados de la apertura del nuevo.

A la hora de comprar una segunda vivienda, es importante contar con el asesoramiento de un experto especializado como el de la entidad bancaria para que explique al cliente las condiciones, además de aconsejar lo que más le conviene y resolver cualquier duda que surja a lo largo del proceso.

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Fotografía de Luis Yanez en Pexels
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