Es posible que el titular de una hipoteca quiera cambiar algunas de las condiciones del préstamo una vez que el contrato ya se ha firmado. Por ejemplo, puede estar interesado en reducir el importe de las cuotas mensuales o en aumentar el plazo de amortización del préstamo. Para ello, es posible realizar una ampliación de la hipoteca, una operación que recibe técnicamente el nombre de novación. Se trata de una modificación del contrato hipotecario y hay que solicitarla en el banco donde se tiene contratado el préstamo.
¿Cómo realizar una ampliación de la hipoteca?
- Ampliando el capital: consiste en incrementar el importe del préstamo hipotecario para disponer de más dinero. En este caso hay que tener en cuenta que aumentará el valor de la cuota a pagar cada mes. Esta opción es una fórmula que permite contar con liquidez extra para, por ejemplo, llevar a cabo una reforma de la vivienda.
- Ampliando el plazo: se solicita un aumento del número de años para la devolución del préstamo con el objetivo de pagar una cuota mensual menor. Esta opción permite seguir haciendo frente al pago de la hipoteca, por ejemplo, en caso de que el propietario de la vivienda atraviese una situación económica complicada, consiguiendo de esta manera un mejor equilibrio entre las deudas contraídas y el nivel adquisitivo. En este caso la ampliación de la hipoteca no deberá superar los 40 años.
- Ampliando el capital y el plazo: se combina el incremento del capital del préstamo con el aumento en el plazo de devolución. Esto permite el acceso a nuevos fondos ajustando la cuota mensual a la capacidad económica del titular de la hipoteca para devolver el préstamo.
Para cualquiera de estas modificaciones del préstamo hipotecario se requiere la negociación de nuevas condiciones con el banco. Antes de dar el visto bueno a la operación, la entidad bancaria necesitará una justificación sobre cuál es el motivo de la ampliación y comprobará la situación financiera del solicitante.
¿Qué requisitos tiene la ampliación de una hipoteca?
Estas son algunas de las condiciones que influyen a la hora de solicitar la ampliación:
- Estar al corriente de los pagos de la hipoteca ya contratada.
- Disponer de un nivel de endeudamiento adecuado, es decir, no destinar más del 35% de los ingresos mensuales a pagar la hipoteca u otros préstamos.
- Tener una situación laboral estable.
- Contar con algún aval o bien con el que responder en el caso de no poder afrontar los pagos.
- En el caso de ampliar el plazo, que la edad máxima para finalizar el pago no supere los 70 años.
¿Cuánto cuesta la ampliación de una hipoteca?
Ampliar un préstamo hipotecario suele resultar más barato que pedir nueva financiación, aunque, por regla general, hay que contemplar los siguientes gastos:
- Comisión por novación: si el contrato la incluye, hay que pagar entre el 0,1% y el 1% del capital prestado por el cambio de cláusulas.
- Gastos del notario: dependen del valor de la novación. Normalmente oscilan entre un 0,2% y un 0,5% del capital que queda pendiente por pagar.
- Gastos del Registro de la Propiedad: suele ser la mitad que los gastos de la notaría, es decir entre un 0,1 y un 0,25%.
- Gastos de la gestoría: no hay un importe fijo, pero estos gastos suponen alrededor de unos 150 euros.
- Gastos de la tasación: no es necesario realizar una nueva tasación de la vivienda. No obstante, es posible que haya que tasar otra vez el inmueble, lo cual conlleva un coste aproximado de unos 300 euros.
- Pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD): solo se abona en el supuesto de realizar una ampliación de capital. Suele ser de un 0,5% del importe que se está aumentando, si bien se trata de un gravamen que depende de la comunidad autónoma donde se localice el inmueble, por lo que puede variar de una región a otra.
¿Cuándo conviene ampliar una hipoteca?
La ampliación de la hipoteca es una fórmula accesible para conseguir liquidez a un interés más reducido que si se opta por pedir un préstamo personal. En cualquier caso, antes de solicitar una novación, es aconsejable tener en cuenta que realizar esta operación conlleva unos costes, por lo que es importante analizarla detenidamente.
Ampliar la hipoteca puede ser una opción conveniente cuando se necesita hacer frente a un gasto elevado que, al mismo tiempo, constituye una inversión a largo plazo. Por ejemplo, que el propietario quiera realizar una reforma en la vivienda hipotecada, ya que ésta puede hacer que la vivienda se revalorice.
Otra situación en la que es recomendable solicitar una ampliación de la hipoteca es cuando se atraviesa una situación económica complicada. En este escenario, ampliar la hipoteca reduciendo cuotas y alargando el plazo puede permitir al titular del contrato hacer frente a los pagos mensuales y mantener también un equilibrio entre los ingresos mensuales y el resto de deudas.
Por el contrario, no es aconsejable ampliar la hipoteca para realizar un gasto cuyo valor se devalúa rápidamente, como, por ejemplo, la compra de un coche.
