La amortización de una hipoteca plantea siempre una disyuntiva: ¿reducir cuotas o plazos? Las circunstancias de cada persona determinarán la mejor opción, aunque hay factores exógenos que siempre hay que considerar

En España, las hipotecas se firman por un plazo medio de 25 años, según los datos de mayo del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero este periodo de vida de un préstamo hipotecario se puede modificar. No obstante, amortizar un préstamo hipotecario supone una decisión importante antes de la cual hay que tener en cuenta una serie de factores.

¿Qué es la amortización de la hipoteca?

Se trata de devolver de forma anticipada el préstamo hipotecario, ya sea a través de la reducción de cuotas o de plazos. Es el método más efectivo para reducir el coste final de la hipoteca.

¿Qué es mejor: reducir cuotas o plazos?

La primera duda que surge es sobre la idoneidad de amortizar cuotas o plazos. En el primer caso, se aligera la carga financiera manteniendo el plazo de duración del contrato hipotecario, mientras que en el segundo caso, será posible terminar de pagar el préstamo antes aunque conlleve realizar un mayor esfuerzo financiero. En cualquiera de las dos opciones siempre hay que prestar especial atención al tipo de interés asociado al préstamo.

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¿Qué tener en cuenta antes de amortizar la hipoteca para hacerlo de la forma más rentable?

Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE) antes de decidir amortizar una hipoteca hay que prestar especial atención a:

• El tipo de interés del préstamo. Podría darse el caso de rentabilizar mejor el excedente de liquidez con una inversión alternativa en vez de amortizar (el coste deuda es inferior a la rentabilidad en una inversión alternativa). 
• La ventaja fiscal, para los supuestos que la tengan. La amortización anticipada puede ser interesante si se tiene derecho a desgravar en la declaración de la Renta los pagos efectuados por la compra o por la financiación de la vivienda, hasta una determinada cantidad. Aunque no siempre es así, por lo que hay que tener en cuenta este condicionante.
• Las necesidades financieras que se puedan tener a corto o medio plazo y cuyo coste podría ser superior al pactado en la hipoteca. La AHE pone un ejemplo: “Si en el préstamo hipotecario te cobran 1,5% de intereses y necesitas comprarte un coche, pero en este caso el banco te cobra un 5% de intereses, te interesará en principio destinar el ahorro acumulado a la compra del vehículo”.
• Liquidez. El inconveniente de no poder contar con excedente líquido para posibles imprevistos.

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Tipo de interés del préstamo

La amortización anticipada está ligada al tipo de interés del préstamo. Es decir, si con el mismo tipo de interés y mismo capital, se pagan más o menos intereses en una opción (reducción de plazos) frente a otra (reducción de cuotas) es porque el capital medio de ese préstamo es mayor o menor que en la otra alternativa.

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“Cuando se realiza una amortización anticipada con reducción de cuota, lo que ocurre es que el esfuerzo financiero se reduce a partir de ese momento (la cuota será menor que la que se estaba atendiendo), y, en consecuencia, el capital medio del préstamo será menor que en origen, pero, sin embargo, mayor que en el supuesto de reducción de plazo”, argumentan desde la AHE. Por el contrario “cuando se amortiza con reducción de plazo, lo que sucede es que el esfuerzo financiero no se reduce (se mantiene la misma cuota frente a la situación en origen e incrementa respecto al supuesto de reducción de cuota) aunque disminuye el plazo de vigencia”.

Caso práctico: preguntas a contestar

• ¿Qué importe te queda de préstamo? Capital pendiente de 150.000 euros.
• ¿Cuántos años te faltan para acabar tu préstamo? Plazo de 10 años.
• ¿Tienes la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Interés fijo del 1,5%.
• ¿Qué cantidad quieres amortizar? Una amortización parcial de 10.000 euros.
• ¿Tienes derecho a desgravación por vivienda habitual? Sí, al haber comprado antes de 2013, se tiene derecho a desgravar un máximo de 1.356 euros cada año. 

Resultado caso práctico:

• Si se opta por reducir la cuota, esta disminuirá de 1.347 euros mensuales en 1.257 euros mensuales y se ahorrarán 775 euros en intereses (de 11.625 euros de intereses totales sin amortizar a 10.850 euros de intereses amortizando). Total a desgravar: 13.560 euros. 
• En el caso de reducir el plazo, se ahorrarán 1.617 euros en interés (de 11.625 euros de intereses totales sin amortizar a 10.007 euros de intereses amortizando) y se acortará el préstamo en ocho meses. Total a desgravar: 12.656 euros.