Disponer de una vivienda cerca del mar está en la lista de deseos de muchos españoles. Una propiedad en la que pasar las vacaciones, desconectar del día a día en la ciudad o retirarse tras la jubilación. Desde hace varias décadas, hacerse con un inmueble en la costa, ya sea como inversión o como segunda residencia, se ha convertido en una de las metas soñadas en el imaginario colectivo.
El país vive tiempos de cambio de paradigma también en este segmento del mercado inmobiliario que exige aún más planificación y atención. Son varios los aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de elegir o construir desde cero una vivienda cerca del litoral, tanto desde el punto de vista organizativo como financiero.
Se imponen las casas equipadas frente a los ‘minipisos’
El consumidor español ha cambiado y sus prioridades también. El tópico del pisito en la playa’ está dejando paso a soluciones habitacionales más modernas, mejor equipadas y que no ponen todo el énfasis en las vistas al mar.
Según un análisis de la inmobiliaria Solvia, las viviendas pequeñas en primera línea de playa, desiertas o alquiladas la mayor parte del año, están cediendo el trono a los inmuebles costeros habilitados para la rutina laboral que permiten al propietario una ocupación más habitual. El auge del teletrabajo propiciado por la COVID-19 ha sido clave en esta evolución.
Puede interesarte: Así puedes montar tu espacio ideal para trabajar en casa
El informe Vivienda en la Costa 2020, elaborado por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa en función de la información recogida de las primeras semanas de junio, expone también una pérdida de atractivo del pequeño apartamento e incluso un trasvase de demanda vacacional de zonas de costa a ubicaciones rurales con menor afluencia.
Beñat del Coso, portavoz del portal inmobiliario Idealista, afirma que el teletrabajo “sin duda va a ser uno de los factores que va a marcar la demanda en costa en los próximos años”. No obstante, el experto opina que los ‘minipisos’ con acceso directo ‘a la tumbona’ siempre tendrán su espacio: “Los pisos pequeños siempre tendrán su público, pues las situaciones económicas son muy variadas y las preferencias, también”.
Otra opción es la urbanización cerrada, donde se disfrutan de ventajas como un mayor nivel de seguridad, de tranquilidad y de equipamiento exclusivo. Sin embargo, esta opción significa también un mayor nivel de aislamiento y cierta ruptura con el ambiente cultural y social del municipio. Por lo tanto, es fundamental que el comprador establezca prioridades y tenga muy claro qué espera del inmueble y del entorno que lo rodea.
Recurrir a los portales inmobiliarios y a las agencias
Parece una obviedad en el año 2020, pero internet es la manera más rápida, eficiente y cómoda para evaluar la oferta de viviendas, en la playa o en cualquier otro entorno. “Hoy por hoy, en los portales inmobiliarios está casi el cien por cien de la oferta”, recuerda Del Coso.
Cuando llega el momento de concretar la adquisición, el experto es claro: “Una vez que ya se ha elegido la zona y la vivienda, nuestra recomendación es realizar la operación a través de un profesional inmobiliario”. Los propietarios particulares, expone, pueden definir el precio basándose en factores como el valor sentimental, sin conocer realmente los mecanismos del mercado. “Pero si se recurre a los servicios de un agente inmobiliario, se tendrá al servicio a un especialista capaz de valorar en justa medida la vivienda”, afirma.
El portavoz de Idealista recalca que la coyuntura actual del mercado, a falta de conocer la extensión total del impacto de la COVID-19, “pone al comprador en una posición de poder en la negociación”.
En qué fijarse: materiales y mantenimiento
Las viviendas construidas cerca del mar están, normalmente, más expuestas al viento, al sol y al salitre tanto en verano como en invierno. Sus materiales y su mantenimiento son, por tanto, distintos a los de las casas de climas más secos. Esto es especialmente relevante si se ha elegido una de segunda mano.
“En el norte de España hay que fijarse con especial detenimiento en la fachada sur”, explica Xoán B. Alborés Tajes, arquitecto y CEO del estudio de arquitectura y urbanismo Albores Arquitectos. “Es donde se tienen las terrazas y los ventanales para disfrutar del sol, pero también por donde llegan los temporales y los vendavales. Es la fachada que más variaciones térmicas y cambios climáticos sufre, ya que puede tener temperaturas muy altas durante el día y chubascos y temperaturas bajas durante la noche”, señala. Esto favorece la aparición de grietas y fisuras.
Revisar el estado de esta fachada es especialmente relevante en aquellas zonas con más variaciones térmicas. “Por lo general, en el sur de España hay que tener cuidado con el sol, por lo que es necesario revisar que la vivienda haya estado protegida con pérgolas, aleros y viseras”, destaca.
El tipo de material también influye en la calidad de la vivienda: cerca de la costa es recomendable utilizar pinturas con protección, aceros inoxidables y, a menudo, hormigones especiales. Asimismo, conviene asegurarse también de que la vivienda tenga un buen sistema de aislamiento, como los SATE (sistemas de aislamiento térmico exterior) o las fachadas ventiladas.
Una vez en el interior, conviene fijarse en que la casa esté bien ventilada, sobre todo aquellas que pasan cerradas muchos meses durante el año. Para mantener las viviendas en buen estado es necesario ventilarlas y renovar el aire con frecuencia. “Hoy en día hay soluciones como las ventanas con cuatro posiciones”, explica Alborés, “además de abiertas, cerradas o abatidas, cuentan con una cuarta posición que no cierra totalmente, lo que permite que el aire circule”.
Otra recomendación a la hora de visitar una casa, presencial o virtualmente, antes de su compra es consultar el certificado de vivienda energética y recibir asesoramiento profesional. “A veces hay personas que se asustan por pequeñas fisuras que no tienen mayor importancia y, sin embargo, pasan por alto otros problemas que a la larga son mucho más preocupantes, como las humedades y los defectos de aislamiento ya mencionados”, añade el CEO de Albores Arquitectos.
Un incremento de precios con bajada de la demanda extranjera
En los últimos años, el sector de la vivienda apuntaba a una recuperación, aunque sin alcanzar los niveles previos a la crisis de 2008. Esta coyuntura, que se ha visto impactada por la crisis del coronavirus, afecta tanto a aquellos que buscan una segunda residencia como a los inversores.
Según el citado informe de Tinsa, los municipios de costa (excluyendo capitales de provincia) con los valores medios de vivienda más altos en junio han sido Ibiza (3.728 € por metro cuadrado), Sitges (3.210 €) y Castelldefels (3.062 €). Las capitales de provincia costeras más caras han sido San Sebastián (3.602 €) y Barcelona (3.347 €).
En total, los precios se incrementaron en el 61% de los municipios del litoral durante el primer trimestre de 2020, antes de la declaración del estado de alarma. Enclaves como Sant Feliu de Guíxols (Girona), Dènia (Alicante) y Casares (Málaga) registraron aumentos en los precios superiores al 15%. En el otro extremo, entre las localidades que han sufrido una caída de precios más acusada respecto al pico de 2007 destaca Oropesa del Mar (Castellón), donde la caída acumulada es del 57,9% respecto a los máximos de hace 13 años; seguida de Vera (Almería), Benicarló (Castellón) y Canet d’en Berenguer (Valencia), municipios en los que el ajuste supera el 55%.
Si hay un área que ya ha cuantificado los devastadores efectos de la crisis sanitaria y económica es la de la demanda extranjera. La COVID-19 ha provocado una paralización de las compraventas por parte de extranjeros en un 45,8% de las zonas, mientras que en los compradores nacionales solo ha supuesto el cese en un 29,2%.
Más allá del verano
Muchos de los que compran una segunda vivienda en la costa le sacan partido durante todo el año. Algunos la alquilan por períodos de tiempo largos, como residencias habituales, mientras que otros las destinan a viviendas turísticas y las ofrecen por franjas de tiempo más cortas.
Mantener la vivienda ocupada el mayor tiempo posible garantiza, por otro lado, que esta se mantenga en mejores condiciones. Algo fundamental para poder disfrutar de ella más tiempo y asegurar que la inversión resulte rentable a largo plazo.
Por último, es importante subrayar que el impacto del coronavirus también se ha hecho notar en las vías para sacar rentabilidad a los pisos costeros. Desde principios de marzo hasta finales de mayo de 2020, el 16,5% del total de inmuebles que se alquilaban con fines vacacionales han pasado a figurar como residenciales, según datos de Pisos.com. Los especialistas de este portal inmobiliario afirman al hacer una lectura de estas cifras que los propietarios han renunciado a la mayor rentabilidad que les ofrecía el alquiler a los turistas, que este año brillan por su ausencia, y han optado en su lugar por el arrendamiento tradicional como vivienda habitual.
Si no se tiene interés en arrendar el inmueble ni sacarle ningún tipo de partido económico, existen múltiples opciones para mantener la vivienda saneada en ausencia del propietario. Una de las modalidades más en boga consiste en contratar a un particular para que cuide de la casa a cambio de alojamiento o un pequeño sueldo. En este caso, es recomendable contar con referencias de la persona en cuestión, tarea fácil hoy en día gracias a las funcionalidades de valoración y calificación en los portales de oferta y demanda de empleo.
