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6 consejos legales para la compra de una vivienda de segunda mano

Decidirse a comprar una vivienda puede ocasionar un cierto temor que se puede ver acrecentado si no nos sentimos muy versados en temas legales y de propiedad. A continuación, voy a darte algunos consejos para que la operación de compra de una vivienda de segunda mano sea lo más segura y fiable posible y te sientas tranquilo en cada uno de los pasos de transacción.

1. Ve al Registro de la Propiedad

En primer lugar, consulta el Registro de la Propiedad. Puede hacerse en www.registradores.org siempre que se sepa la dirección de la vivienda; por unos 10 € nos darán una  “nota simple” que nos informará sobre el propietario, la referencia catastral, la descripción física de la vivienda y la existencia de cargas (hipotecas,  embargos, etc.). Si hay hipotecas o embargos pueden solucionarse mediante una retención del precio por parte del comprador al momento de escriturar, pero hay otras limitaciones que no tienen fácil arreglo: la calificación de vivienda protegida o la existencia de un copropietario.  También son comunes las “afecciones fiscales”: suponen una garantía para la Administración Tributaria en caso de que anteriormente se haya pagado mal algún impuesto.  

2. Consulta el Catrasto

A continuación, debes obtener gratuitamente de la Sede Electrónica del Catastro https://www.sedecatastro.gob.es un certificado descriptivo y gráfico de la vivienda; para ello te bastará la referencia catastral o la dirección de la vivienda. Esta información puede evidenciar discordancias entre lo descrito en el registro y el catastro; discordancias que pueden afectar a la superficie del inmueble o a su uso. Por ejemplo, el propietario puede haberse apropiado de espacios comunes que inflan artificialmente el precio y no pueden ser tenidos en cuenta para obtener financiación; o por ejemplo, advertir que una vivienda en planta baja en realidad es un local.

3. Ve al Ayuntamiento

En tercer lugar, consulta en el ayuntamiento sobre posibles expedientes de disciplina urbanística. Un ejemplo es el cerramiento de áticos que podrían ser demolidos; o la inexistencia de licencias de primera ocupación o cédulas de habitabilidad, que pueden perjudicar la contratación de los suministros o la existencia de órdenes de ejecución para evitar desprendimientos de la fachada. Todo esto puede encarecer el precio de la vivienda.

 

 

4. Pide una opinión experta

Seguidamente, sería aconsejable contar con la opinión de un arquitecto o aparejador si el inmueble es antiguo o exige reformas; él puede explicarte la información relativa al certificado energético (te puede advertir de la necesidad de efectuar obras de aislamiento, por ejemplo); también pueden evaluar las obras de reforma que la comunidad de propietarios piensa realizar. 

5. Investiga la situación personal del vendedor

En quinto lugar, evalúa la situación personal del vendedor y de la comunidad en cuanto a su condición de “no residente”. También sería interesante saber si el propietario destina la vivienda a domicilio familiar (sería necesario el consentimiento del cónyuge) y el pago de tributos (IBI), gastos comunes y acuerdos adoptados por la Junta General de Vecinos. El vendedor nos debe facilitar información de que está al corriente de los gastos comunes y también de acuerdos de la Junta importantes, como sería, la prohibición de dedicar el inmueble a vivienda turística. 

6. Asesórate por un abogado/a especialista

Finalmente, es indispensable asesorarse por un abogado especialista. Puede detectar problemas que aparentemente no se ven; advertir cláusulas que no debes aceptar. Un profesional que defienda tus intereses es esencial ya que normalmente la Agencia tiene un interés manifiesto en que la operación se lleve a cabo, aun existiendo inseguridad jurídica. La figura del Notario aparece en la fase final del proceso, cuando todo está decidido.

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Fotografías de Fleur Treurniet y Rawpixel en Unsplash.
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