És complicat establir un temps mitjà de compra de l’habitatge, ja que depèn de tants factors com preferències tingui el comprador. Tanmateix, l’estudi del portal immobiliari Fotocasa titulat Experiencia en compra y venta (2017-2018) ofereix algunes pistes: el 17 % dels espanyols que van comprar una casa durant l’últim any van trigar menys de dos mesos, el 22 % hi van dedicar entre sis mesos i un any i al 18 % els va costar entre un i dos anys comprar-ne una.
Si el teu objectiu és pertànyer al primer grup i adquirir una nova casa en un màxim de 60 dies, és important que tinguis en compte els factors que desgranem a continuació, amb els quals, a més de temps, estalviaràs diners.
Primer pas (i el més difícil): un habitatge a la teva mida
Per regla general, els tres pilars sobre els quals ha de pivotar la decisió són:
- La localització de l’apartament o la casa (al centre o als afores, amb escoles, jardins…).
- Les característiques (nombre d’habitacions, distribució, interior o exterior…).
- El preu. Aquí, la pregunta a la qual cal respondre és quins sacrificis econòmics estàs disposat a assumir, cosa que està relacionada directament amb el que has de pagar per la casa: coneix la xifra amb aquesta calculadora.
“Actualment, el preu mitjà de l’habitatge està en 1.350 euros per metre quadrat, un 3 % més que fa un any. Ciutats com Madrid i Barcelona, amb una alta demanda, són les més difícils per trobar un habitatge pels seus elevats preus (3.333 i 3.013 euros per metre quadrat, respectivament), davant de ciutats com ara Lugo, Castelló i Àvila, que estan per sota dels 950 euros el metre quadrat”, explica Pedro Soria, director comercial de la societat de taxació Tinsa.
Ajuda professional
Recolzar-te en especialistes és molt útil. Pots recórrer a una agència immobiliària que, a través d’un comercial, organitzi visites, però també pots donar un cop d’ull a l’oferta immobiliària que els bancs pengen a les seves pàgines web o investigar pel teu compte per mitjà d’amics, caminant pel carrer per localitzar els tradicionals cartells d’“En venda” o visitant alguna de les fires immobiliàries que s’organitzen arreu d’Espanya. Idealista té un calendari que recull algunes d’aquestes fires.
Segon pas: habitatge nou o de segona mà?
Triar una opció o una altra depèn de les teves preferències i del teu poder adquisitiu. En els darrers temps, “els immobles de nova construcció han recuperat protagonisme. El 2018, el 15 % dels compradors només buscaven obra nova, davant del 8 % de l’any 2017”, afirmen des del portal Fotocasa.
Els avantatges dels habitatges d’obra nova és que acostumen a tenir millors qualitats que els de segona mà i, també, més eficiència energètica i millors equipaments (zones verdes, instal·lacions esportives, piscines, places de garatge…). Com a contraprestació, solen ser més cars que els de segona mà i, gairebé sempre, estan fora de les zones més cèntriques.
Valora també si pots esperar mesos per tenir l’habitatge o no. Si et corre pressa, la millor opció és un de segona mà abans que un de nou o sobre plànol.
Els impostos tampoc no són iguals. Als habitatges d’obra nova s’hi aplica el 10 % d’IVA sobre el valor de compra, i als de segona mà, l’impost sobre transmissions patrimonials (un percentatge sobre el preu escripturat que es paga a la comunitat autònoma i que depèn del que s’estipuli en cadascuna; acostuma a ser d’entre el 6 i el 10 %).
Tercer pas: comprova que està lliure de càrregues
És un requisit indispensable si pretens comprar un habitatge de segona mà. Demana l’anomenada nota simple al Registre de la Propietat. A la nota simple podràs comprovar si la casa està lliure de càrregues urbanístiques i hipotecàries, entre altres coses. També has de demanar les escriptures de l’habitatge i la certificació que està al corrent del pagament de l’IBI (impost sobre béns immobles).
Malgrat que tot estigui en ordre, encara hi ha altres càrregues que poden complicar la compra. Es tracta de les derrames pendents de pagament a la comunitat de veïns o la situació excepcional que l’immoble estigui llogat en el moment de compra. “La millor opció és preguntar a l’administrador de la finca. Per al segon cas, no hi ha un registre oficial on es pugui anar. El millor és assegurar-se que al contracte de compravenda hi consti expressament que l’habitatge s’entrega lliure de càrregues”, afirmen des de Tinsa.
Quart pas: coneix el seu valor al mercat
Abans de fixar el preu, comprova que no està per sobre del seu valor de mercat. També t’has d’assegurar que no tindràs problemes per finançar l’operació (la hipoteca, per exemple). Esbrina quant hauries de destinar al pagament de la hipoteca.
“És recomanable que el comprador contracti, abans de negociar la hipoteca, una taxació per conèixer el valor de l’habitatge i que tot estigui en ordre des del punt de vista urbanístic i registral. D’aquesta manera, podrà negociar simultàniament amb diverses entitats financeres i avançar més ràpidament en el procés. El preu de la taxació s’estableix en funció de la ubicació i la superfície de l’immoble i sol rondar entre els 350 i els 400 euros”, assegura Soria.
En qualsevol cas, si la casa està fora de les teves possibilitats, mira de negociar. “Fins a un 62 % dels compradors asseguren haver-ho fet”, comenta Beatriz Toribio, directora d’Estudis i Afers Públics de Fotocasa. Comprova si l’habitatge necessita reformes, un canvi d’instal·lacions i altres raons semblants per argumentar el teu posicionament en la negociació.
Cinquè pas: hipoteca, quina trio?
Pots començar consultant comparadors hipotecaris (Rastreator.com, Kelisto.es) per localitzar quines entitats ofereixen hipoteques amb condicions atractives. Encara que no hi ha dues hipoteques iguals, ni a tots ens interessen les mateixes condicions, has de valorar:
- Tipus d’interès fix (pagues una quota fixa independentment de la pujada o baixada dels tipus d’interès) o variable (pagament subjecte a les variacions d’aquests tipus d’interès).
- Si té comissions.
- El termini màxim per tornar el crèdit.
- Si es poden millorar les condicions del préstec contractant algun producte addicional, com ara assegurances de llar i vida i plans de pensions.
Per a un primer habitatge, les entitats solen concedir fins a un 80 % del valor de taxació de l’immoble. Per tant, el comprador haurà de tenir estalviat al voltant d’un 20 % per cobrir la resta i un 10 % per a les despeses associades.
Sisè pas: despeses de notaria i escriptura, l’últim esglaó
Si la decisió i la compra t’han semblat un procés més o menys llarg, amb la signatura de l’escriptura arribaràs al final. Encara hauràs d’assumir algunes despeses com ara els honoraris de la notaria per fer l’escriptura (a partir de 600 euros) i els de inscripció al Registre de la Propietat (des de 400 euros). Recorda que la llei prohibeix que el comprador assumeixi despeses que haurien d’anar a càrrec del venedor, com la cancel·lació de càrregues i la plusvàlua.
Quan signis l’escriptura, tingues en compte que l’escriptura ha de reflectir tots els pactes: preu, data de lliurament, vigència del contracte, possibles càrregues, justificant del pagament de l’IBI i obligacions fiscals derivades de la compravenda.
