Lloguer, nova bombolla immobiliària?

Actualment, una de cada quatre llars espanyoles és de lloguer. El 2018, el 23,9 % de la població vivia en règim de lloguer, davant del 19,45 % del 2005, segons Eurostat. Es tracta d’un augment que, en un país on fins ara sempre ha prevalgut la compra, és significatiu. Malgrat tot, Espanya continua sent un dels països europeus que menys lloga, si es comparen les xifres d’aquí amb les de països com ara Alemanya, amb un 48,6 %, o Àustria, amb un 45 %. Segons l’estudi publicat al juliol pel Banc d’Espanya titulat Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España, “en els últims anys s’aprecia una tendència creixent, i té més rellevància i dinamisme en determinats col·lectius, com ara llars joves, immigrants i treballadors temporals, i en àrees geogràfiques específiques, sobretot Madrid, Catalunya, Balears i Canàries”.

Hi ha una bombolla del lloguer?

Com en gairebé qualsevol àmbit, el debat està servit. Hi ha els qui pensen que sí i els qui pensen que no. Però el que és clar és que la desigualtat que hi ha entre l’oferta i la demanda fa que els preus siguin molt elevats, un fet sobre el qual s’ha construït aquesta possible bombolla. Aquest terme, en general, es defineix com un fenomen econòmic on els especuladors provoquen que el preu d’un actiu o producte pugi desproporcionadament i s’allunyi del seu valor real, de manera que en vendre’l s’obtinguin beneficis més elevats que en altres inversions.

Per a Ferran Font, director d’estudis de pisos.com, la situació real del lloguer no té a veure amb aquesta definició, sinó que va en un altre sentit. “Respon a una evolució de preus que ha creat un problema d’accés a l’habitatge, sobretot per als joves amb salaris molt baixos”, puntualitza. Una idea que ratifica Beatriz Toribio, directora d’estudis de Fotocasa: “Això passa perquè no tenim un mercat del lloguer consolidat. Per això, és més precís parlar de tensió en els preus que no pas de bombolla. Els preus van augmentar quan la demanda va créixer després de la crisi i quan comprar un habitatge era difícil, sobretot per a les rendes més baixes i per als joves”.

Per què augmenta la demanda de pisos en lloguer?

Segons l’informe esmentat del Banc d’Espanya, hi ha moltes raons que han desembocat en un augment de la demanda de pisos en lloguer i, per tant, en la pujada dels preus. Entre aquestes raons, destaquen motius econòmics com ara la precarietat laboral, la dificultat per a la concessió d’hipoteques i la concentració de l’activitat econòmica en determinades zones d’Espanya (sobretot a les grans ciutats), on el mercat del lloguer és escàs.

Per a Toribio, s’hi sumen altres raons, com “els salaris baixos dels més joves, que els impedeix accedir a la compra d’un habitatge, i la falta de lloguer social”. Aquest darrer aspecte va registrar una baixada del 3,5 % el 2005 al 2,7 % el 2018, segons Eurostat.

Ciutats i preus: un mercat heterogeni

No és el mateix buscar un lloguer a Madrid, a Barcelona o als arxipèlags que fer-ho a la resta d’Espanya. Segons l’estudi del supervisor, les comunitats que més tiren del lloguer són Balears (28,3 %), Catalunya (26,3 %), Madrid (23,6 %) i Canàries (19,5 %). La demanda més elevada està associada a poblacions grans o amb una gran activitat turística com ara Màlaga, Ciutat de Palma, Las Palmas de Gran Canaria i Santa Cruz de Tenerife. Mentrestant, l’Espanya interior, representada per comunitats com ara Extremadura, Castella-la Manxa i Navarra, viu una situació diferent, amb una baixada de la demanda de lloguer.

Els preus també es mouen en aquest mateix sentit. Les grans ciutats han registrat les pujades més importants, encara que “hi ha indicis que la demanda és incapaç de pagar aquests preus i sembla que les rendes han començat a baixar. Un 41 % de la població dedica al lloguer al voltant d’un 40 % del seu sou (davant del 13,1 % registrat de mitjana als països desenvolupats). Una situació insostenible i molt per sobre del 30 % recomanat”, comenta Font. La baixada s’ha reflectit en ciutats com ara Barcelona, “on els preus s’han començat a moderar. Si fins al 2017 va experimentar pujades del 10 %, el 2018 aquestes pujades van ser d’un 5 %”, apunta el directiu.

En general, “el preu mitjà del lloguer continua creixent, però a un ritme més moderat respecte a com ho feia fa un any”, exposa Toribio. Tanmateix, com en tota regla sempre hi ha excepcions. Madrid continua augmentant els seus preus, al voltant d’un 15 %, i té els dos districtes més cars de tot Espanya, el de Salamanca (18,74 euros/m2) i el de Chamberí (17,59 euros/m2).

Quines serien les solucions per frenar la pujada dels preus? Font assenyala que “governs de països com ara Àustria i Austràlia han facilitat la construcció d’habitatge de lloguer social, la qual cosa ha derivat en una caiguda del preu”. Per la seva banda, Toribio assenyala que “hi hauria d’haver més incentius fiscals que afavoreixin l’oferta i la demanda, més seguretat jurídica que protegeixi els propietaris o accions per rehabilitar el parc d’habitatge per llogar”.

Comprar o llogar?

Aquesta és una pregunta difícil de contestar perquè hi entren en joc circumstàncies personals. Abans de prendre una decisió, cal fer números i sospesar les variables que suposa cadascuna d’aquestes accions. Decideix què et convé més a tu amb aquesta calculadora.

En general, per llogar cal afrontar primer el pagament de la fiança (dos mesos) i després la quota mensual, mentre que per comprar hi ha despeses fixes (i per sempre), com ara el pagament de l’impost sobre béns immobles (IBI), que és anual, les despeses de comunitat (mensuals), les de gestió de la hipoteca i l’assegurança de la casa

També cal considerar que els bancs solen exigir als futurs hipotecats que aportin entorn del 20 % del preu de compra. Això, segons el Banc d’Espanya, “podria provocar una permanència més gran del mercat del lloguer per part dels joves, amb menors ingressos i precarietat laboral, i contribuir a la pujada de la demanda”. Segons Fotocasa, pel que sembla aquesta situació no es compleix al 100 %. “La compravenda d’immobles ha mostrat una gran recuperació durant el 2018, fins al punt que es preveu tancar aquest exercici amb mig miler d’operacions immobiliàries: un 13 % més que l’any anterior”, assenyalen des del portal.

Si et decideixes pel lloguer, tingues en compte...

• Segons l’últim decret de lloguer del març del 2019, entre altres condicions, s’amplia el termini de la pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer de tres a cinc anys, i la pròrroga tàcita d’un a tres anys per a persones físiques, en cas que l’arrendador o l’arrendatari no manifestin la seva voluntat de no renovar el contracte.
  Si l’arrendador és una persona jurídica, són set anys de contracte obligatori i tres de tàcit. La pujada de la renda anual està lligada a l’IPC durant el temps que duri el contracte (cinc anys).
  Les garanties addicionals a la fiança es limiten a dos mesos de renda, llevat que es tracti de contractes de llarga durada.
  Per poder resoldre el contracte, una vegada arribada la data de venciment o de les seves pròrrogues, i transcorreguts com a mínim cinc anys si l’arrendador és una persona física o set anys si és una persona jurídica, l’arrendador ha de comunicar a l’inquilí la seva voluntat de no renovar el contracte com a mínim quatre mesos abans. Si és l’inquilí qui se’n vol anar, amb dos mesos n’hi ha prou.
  En cas contrari, el contracte es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més, tret que l’inquilí manifesti a l’arrendador un mes abans de la data de finalització de qualsevol de les anualitats la seva voluntat de no renovar el contracte.
  Perquè el propietari pugui recuperar l’habitatge i resoldre anticipadament el contracte, aquest punt ha de quedar recollit expressament al mateix contracte (per exemple, si a causa d’un canvi de les circumstàncies familiars el necessita com a habitatge habitual per a ell o per als seus fills o cònjuge).