I si em compro la casa on visc de lloguer?

El lloguer amb opció de compra és una fórmula d’adquisició d’habitatge en la qual les mensualitats són una bestreta al pagament final. El llogater guanya temps per estalviar per a l’entrada.

Els espanyols destinem el 34 % de la nostra nòmina a l’arrendament d’un habitatge de 80 metres quadrats, segons han calculat Infojobs i Fotocasa. A Madrid i Barcelona, aquesta xifra ronda el 50 %. Davant d’aquest esforç es planteja un dilema: val la pena continuar de lloguer o em llanço a comprar?

D’una banda, el lloguer es pot entendre com una pèrdua de diners cada mes si el que es té en ment és comprar una casa. Al mateix temps, es tinguin els diners necessaris o no, moltes vegades és francament difícil decidir si la casa triada serà realment l’adequada per convertir-la en residència a llarg termini.

Els qui tinguin dubtes sobre si val la pena comprar aquest habitatge o no i disposin dels diners necessaris per donar l’entrada, han de saber que hi ha un camí intermedi: el lloguer amb dret de compra.

Aquesta fórmula consisteix a convertir-se en propietari de l’habitatge on es viu com a llogater i, si es pacta la compra, descomptar els diners ja pagats, o si més no una part, del preu final. O, des de l’altre punt de vista, com a propietari de l’immoble, cobrar una mensualitat mentre decideix si se’n desprèn. Sembla senzill, però aquesta qüestió té algunes particularitats.

Com funciona el lloguer amb opció de compra?

El primer que ha de saber l’interessat és que aquesta possibilitat no està prevista d’ofici. Si com a propietari o llogater estàs valorant aquesta opció, ho has de fer constar expressament al contracte de lloguer.

Tal com explica l’advocat immobiliari Pelayo de Salvador, del bufet deSalvador Real Estate Lawyers, necessitaríem un contracte mixt format per dues figures independents, però lligades per la voluntat de les parts. D’una banda tenim un contracte d’arrendament normal (d’un any prorrogable fins a cinc, segons l’actual Llei d’arrendaments urbans) i, de l’altra, una clàusula o contracte amb l’opció de compra.

Quines qüestions cal incloure per evitar ensurts?

• Durada de l’opció. Si no es fa constar, el termini per exercir el dret de compra s’extingiria en acabar el primer any de lloguer. Per tant, convé fixar el termini tenint en compte que com a màxim serà la durada del lloguer. En cas de pròrroga del contracte, el dret de compra expira.
• El preu de la prima. És el que es paga per l’opció de poder comprar. Quant és? El que estipulin les parts: des de la gratuïtat fins a un cost que pot arribar a suposar el 10 % del preu de venda. Recorda que no es tracta d’una fiança o un dipòsit i, si finalment l’arrendatari no exerceix el seu dret de compra, no recuperarà aquests diners.
• El preu de compra. S’indica per endavant al contracte i és necessari que estigui acordat prèviament, bé el preu o la seva forma de càlcul. El negocien les parts de mutu acord i no és revisable, llevat que el contracte mateix estableixi mecanismes sobre aquest tema, com ara l’actualització de l’IPC, per exemple.
• Imports per descomptar. És imprescindible establir quina quantitat es descomptarà d’aquest preu fixat i que serà part de l’import total de la compravenda. Per exemple, es considera el total de la renda mensual ja abonada o només el 80 % o el 70 %? La fiança forma part del pagament? I la prima de l’opció? Pelayo de Salvador és partidari d’anar reduint l’import aplicable a compra a mesura que passa el temps: el primer any, el 80 % de les rendes, el segon, el 70 %, el tercer, el 60 %... Així, segons la seva opinió, s’incentiva que l’adquireixi al més aviat possible, “perquè l’arrendador no hauria de finançar l’arrendatari”.
• Condicions per a l’exercici. Cal establir quan s’accedeix a la compra, si al llarg de tot el període o només en uns moments determinats. També, la manera com es comunica, els terminis i el lloc en què es dipositen les quantitats, entre altres qüestions.
• Conseqüències de l’incompliment. En general, implica automàticament l’extinció del dret d’opció de compra.

Per no endur-se sorpreses

Com s’ha de fer sempre que pensem a adquirir un immoble, abans de signar l’opció de compra, és fonamental que el futur propietari obtingui un certificat de càrregues o una nota simple al registre de la propietat. D’aquesta manera, coneixerà l’estat jurídic de l’immoble i confirmarà que està lliure de càrregues i deutes i que el propietari realment és qui diu ser.

A més, per reforçar la voluntat d’ambdues parts i que sigui exigible davant de tercers, és recomanable inscriure el contracte al registre de la propietat. Entre els advertiments per al llogater o futur possible propietari, també hi ha, com recorda l’advocat del bufet deSalvador Real Estate Lawyers, “verificar que realment és un contracte d’arrendament amb opció de compra, i no una compravenda amb pagament ajornat”. En el primer cas no ets propietari fins que no n’exerceixes l’opció i, en conseqüència, pagues el preu. En el segon escenari, ets propietari del pis, tot i que encara no l’hagis acabat de pagar, i, per tant, ets responsable de tot el que passi a l’immoble i de les despeses que generi: assegurança de la casa, IBI, reparacions o reformes, etc. En aquest tipus de contracte, a més, la compra és obligatòria.

Beneficis i pèrdues per al llogater o possible futur comprador

A la banda positiva

• Els diners del lloguer no es consideren una inversió perduda, sinó una inversió de futur.
• El comprador guanya alguns anys de marge fins que adquireix la propietat de l’immoble. En aquest temps, pot anar estalviant per a l’entrada i pensant si l’habitatge s’adapta o no a les seves necessitats. Fins i tot, pot continuar mirant altres pisos com a alternativa de compra.
• Mentre està de lloguer, l’arrendatari gaudeix dels ajuts públics o les desgravacions fiscals a què tingui dret.
• Davant d’una pujada generalitzada dels preus, el preu fixat inicialment pot ser molt beneficiós.

A la banda negativa

• Ja que es descomptarà del pagament final de manera sencera o parcial, la renda mensual podria ser una mica més elevada.
• La prima aportada pot haver estat important i no exercir l’opció de compra implicaria perdre-la.
• S’entorpeix la compra d’un altre habitatge que interessi més, atès que ja s’ha pagat la prima inicial i les rendes mensuals.
• Davant una baixada generalitzada de preus, l’import fixat en el contracte pot resultar car per al moment del mercat.

Avantatges i inconvenients per al propietari

Beneficis

• Si el que vol és vendre l’habitatge i encara no ho ha pogut fer, ara està més prop d’aconseguir-ho.
  Rep mensualment una renda, a més de la prima inicial.
  Si el llogater finalment no compra el pis, el propietari es queda amb els diners de la prima.
  Es redueix la possibilitat d’impagaments, ja que l’incompliment per part del llogater comportaria la pèrdua de l’opció de compra i que el propietari es quedés amb la prima.
  És molt probable que el llogater cuidi millor el que podria ser la seva propera llar en propietat.
  Pot obtenir beneficis fiscals.

Inconvenients

• Perd l’oportunitat de vendre el seu habitatge a un preu superior o abans que el llogater es decideixi.
  Està donant finançament a algú que no pot aconseguir una hipoteca.
  Fixa ara un preu que no cobrarà fins d’aquí a uns quants anys. A més, aquest preu és obligatori per a ell però no per al llogater.
  “Si el preu de mercat de l’habitatge puja, vendrà barat. Si el preu de mercat baixa, el llogater no comprarà o renegociarà", adverteix l’expert Pelayo de Salvador.
  Igual que en qualsevol lloguer, durant l’arrendament, l’arrendador té obligacions de manteniment de l’habitatge i, si hi hagués un incompliment, té un llogater per desnonar.

En termes absoluts, aquest tipus d’operacions no són gaire habituals, però sí que “hi ha una certa tendència per part dels llogaters a voler lligar-se a l’immoble arrendat d’una manera que els doni seguretat a llarg termini", admet Emiliano Bermúdez, sots-director general de la xarxa d’intermediació immobiliària Donpiso.

“El perfil més habitual d’arrendador que accepta aquestes fórmules és algú que fa diversos mesos que comercialitza un immoble i no rep ofertes, però ell el que vol realment és vendre”, apunta Pelayo de Salvador. “Es van fer habituals durant els anys de la crisi perquè els arrendataris no tenien accés a crèdit i els venedors d’habitatge no aconseguien vendre, així que buscaven fórmules alternatives”. Des del seu punt de vista no sol beneficiar el propietari.

És més, “donada la conjuntura actual del mercat immobiliari i l’evolució a l’alça dels preus, la majoria de propietaris no es mostren interessats a signar un contracte d’arrendament amb opció de compra”, confirma el responsable de Donpiso.

Per aquest motiu, en els últims anys aquesta modalitat ha estat comuna sobretot en promocions públiques que han intentat propiciar que joves o altres col·lectius poguessin comprar un habitatge.