La venda d'un habitatge llogat és un tràmit complex. Aquest procés comporta tenir en compte els drets de l'inquilí i de l'arrendador. En produir-se la compravenda o conèixer-ne la seva existència, són molts els dubtes que poden sorgir-nos com a inquilí: Quins drets tinc si el propietari vol vendre la casa, quin termini tinc per deixar l'habitatge, podria comprar-lo?, etc.
En aquest sentit, l'arrendatari té dret que el nou propietari respecti els termes del contracte de lloguer, almenys fins que expiri el termini mínim legal d’aquest. És a dir, cinc anys si l'arrendador és una persona física o set anys si és una persona jurídica.
Destacat: El llogater té dret a que el nou propietari respecti els termes del contracte de lloguer
«Si el contracte de lloguer té una durada superior al mínim legal, el propietari adquirent estarà obligat a respectar el termini íntegre de l'arrendament llevat que desconegués que el pis adquirit estava llogat», explica Salvador Salcedo, soci d’Ático Jurídico. En aquest últim cas, el nou propietari només haurà de suportar l'arrendament durant el temps que resti per al transcurs del termini mínim legal, «i el venedor ha d’indemnitzar el llogater amb un import equivalent a una mensualitat de renda de lloguer en vigor per cada any del contracte que falti per complir i excedeixi del termini mínim legal», afegeix.
Si les parts pacten que la venda de l'habitatge extingeix l'arrendament, el comprador únicament haurà de respectar el lloguer durant el temps que resti per al compliment del termini mínim legal.
Què és el dret de tempteig i retracte?
A més, cal tenir en compte que l'arrendatari pot tenir un dret d'adquisició preferent (tempteig o retracte) sobre l'habitatge, si no va renunciar a aquest en el contracte de lloguer. Aquest dret vetlla perquè, en vendre una casa amb llogater, aquest tingui l'oportunitat d'adquirir-la en primer lloc davant del possible comprador.
Per llei, perquè la propietat pugui vendre’s, el propietari està obligat a anunciar l'inquilí que té el desig de vendre l'habitatge. Aquest pot adquirir l'immoble sempre que aboni el preu que el tercer comprador estava disposat a pagar a l'arrendador.
En aquesta notificació ha de constar el preu i les altres condicions essencials de la transmissió, i l'arrendatari pot exercir el dret de tempteig sobre l'habitatge llogat en un termini de 30 dies naturals des que l'anunci es produeixi, recorda Salcedo.
Pot interessar-te: La decisió de compra d'un habitatge com a projecte vital
En cas que el propietari no dugui a terme l’esmentada notificació, ometi en ella els requisits exigits o falsegi la informació, l'arrendatari pot exercir el dret de retracte, segons el que preveu l'article 1518 del Codi Civil.
Els drets de tanteig i retracte estan regulats en la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU). Mentre que el primer estableix que el propietari d'un habitatge arrendat ha d'avisar l'inquilí de la posada en venda de l'immoble per oferir-ne a aquest la preferència, en igualtat de preu que altres possibles compradors, el dret de retracte fa referència a la manca de compromís del propietari sobre la venda a les condicions anteriorment esmentades, que permet a l'arrendatari anul·lar la compravenda realitzada.
El comprador d'un habitatge llogat haurà de justificar que s'han practicat les notificacions anteriorment indicades i complert els requisits perquè pugui inscriure l'immoble al seu favor en el Registre de la Propietat.
Destacat: En els contractes de renda antiga, la venda de l'immoble no extingeix l'arrendament
«Ara bé, si en el contracte de lloguer es va pactar la renúncia de l'inquilí als drets d'adquisició preferent, l'arrendador simplement ha de comunicar a l'arrendatari la seva intenció de vendre l'habitatge 30 dies abans de signar la compravenda», explica Salcedo.
Compravenda d'un habitatge amb un llogater de renda antiga
Existeixen excepcions que permeten l'inquilí romandre en l'habitatge encara que finalitzi el contracte de lloguer. Si aquest fos anterior al 9 de maig de 1985, conegut com a contracte de renda antiga, la venda de l'immoble no extingiria l'arrendament.
A més, el comprador hauria de respectar el contracte d'arrendament fins a la defunció de l'inquilí per estar sotmès el lloguer a pròrroga forçosa. D'aquesta manera, podrien subrogar-se a la mort de l'inquilí el seu cònjuge, els seus descendents i, si no, els seus ascendents en els termes legalment establerts, «sempre que acreditin que convivien habitualment en l'habitatge llogat amb l'arrendatari mort», conclou Salcedo.
Què passa si compres un habitatge amb llogater?
La part compradora, en primer lloc, ha de conèixer que l'immoble es troba habitat per un o més inquilins. Pel que és imprescindible que el propietari també ho comuniqui abans que s'aboni qualsevol quantitat, senyal o lliurament d'arres. De fet, es tracta d'un exercici fonamental per assegurar que l'immoble està o no lliure de càrregues i obligacions.
Pot interessar-te: Comprar un habitatge, és un bon moment?
