Has de tenir molt clar a què et dóna dret llogar un pis i què és allò que no pots fer. El propietari, per descomptat, també està emparat.
Recorda que acaba d’entrar en vigor la nova Llei d’Arrendaments, on qüestions importants com la durada del contracte o la quantia de la fiança han canviat. Els propietaris i els arrendadors s’han d’actualitzar i conèixer el nou marc.
Durada. Llogater i arrendatari poden pactar lliurement la durada del contracte, però si tu així ho vols, pots romandre al pis cinc anys com a mínim; set si el teu arrendador és una persona jurídica. Aquest mínim legal abans era de tres anys i serà el que se t’apliqui si vas firmar el teu contracte abans del passat 19 de desembre, data en la qual va entrar en vigor la nova Llei d’Arrendaments.
Pròrroga. Arribada la data de venciment del contracte, si cap de les parts ha manifestat intenció de no renovar-lo, es prorroga tàcitament uns altres 3 anys, un any en cas que se t’apliqui l’anterior normativa.
Fiança. No cal que donis una fiança més gran de dues mensualitats, un màxim que no existia en la Llei precedent. A més, tens dret a recuperar tota la fiança si no hi ha danys en l’habitatge i no hi ha deutes amb les companyies de subministraments. En cas que no se’t tornin els diners transcorregut un mes des de que vas deixar el pis, pots demanar interessos.
Despeses del contracte. Si el teu llogater és una empresa o societat no has d’assumir tu aquelles despeses derivades de la formalització del contracte de lloguer i de la gestió immobiliària, per exemple quan s’encarrega l’elaboració del contracte a empreses especialitzades o assessors o advocats. Així s’indica en la legislació en vigor.
Desnonament. L’altra gran novetat legislativa es refereix als desnonaments per impagament de lloguer. Tens dret a que el procés es paralitzi transitòriament una vegada que els serveis socials emetin un informe que indiqui al jutjat en quines condicions quedarien les persones afectades. Hi ha un mes de termini, en cas que el teu llogater sigui una persona física, i dos mesos quan es tracti d’una persona jurídica, des de que el jutge rep l’esmentat informe.
Cessió. Encara que no visquis allà, és possible seguir amb el lloguer si a la casa hi continuen el teu cònjuge o parella de fet, o teus fills dependents. En cas de nul·litat, separació o divorci, cal comunicar-ho a l’arrendador abans que passin dos mesos des de la notificació judicial.
Renovació. Si arribes a un acord amb el propietari per a la renovació o millora de l’habitatge, no has d’esperar a que finalitzi el contracte, com passava abans. En qualsevol cas, l’arrendatari té dret a demanar al propietari la reparació de tots aquells elements necessaris -caldera, calefacció, porta principal, canonades, etc- per conservar l’habitatge en les condiciones d’habitabilitat convingudes, sense que això derivi en una pujada del preu del lloguer.
Sortida. Tens dret a marxar de l’habitatge passats sis mesos des de la firma del contracte, independentment del temps que s’hi hagi pactat. Això sí, ho has de comunicar al propietari almenys un mes abans. Només hi haurà penalització en cas que així consti en el contracte, i mai més d’un mes per any de contracte incomplert.
Compra. A menys que en el contracte s’elimini expressament aquesta possibilitat, el llogater sempre té preferència davant de tercers per comprar l’habitatge. En qualsevol cas, si l’immoble canvia de propietari, té dret a mantenir el contracte de lloguer vigent.
Obres. Pots desistir del contracte de lloguer si no estàs d’acord amb suportar les obres de millora que decideixi fer el propietari. Tens un mes per fer-ho des de que se’t comuniqui la naturalesa, començament i durada de les reformes i el lloguer s’extingirà en el termini de dos mesos, un temps durant el qual no podran començar les reparacions. Si decideixes romandre a l’habitatge durant les obres, tens dret a una reducció en el que pagues de lloguer en proporció a la part de l’habitatge que no pots utilitzar.
Reformes. Prèviament cal notificar-ho al llogater, però el llogater pot realitzar obres a l’interior de l’habitatge si ell, el seu cònjuge o les persones o familiars que conviuen de forma permanent en l’habitatge tenen alguna discapacitat o més de 70 anys. Només hi ha una condició. Que les reformes no afectin a elements o serveis comuns de l’edifici, ni a la seva estabilitat o seguretat. Una vegada es deixi l’habitatge, el propietari pot exigir que l’habitatge torni al seu estat original.
Inviolabilitat. Pots prohibir l’accés del llogater a l’habitatge. De fer-ho sense el teu consentiment, és lícit denunciar-lo. Recorda que segons consta en la Constitució, el domicili és inviolable, sigui de la teva propietat o no.
I si ets el llogater...
Desperfectes. Pots quedar-te part de la fiança si, finalitzat el contracte, hi ha despeses de subministrament pendents o danys a l’immoble que ocasionin despeses. No s’entén com a desperfectes, els deterioraments referits a l’ús normal de l’habitatge.
Millores. Encara que el pis estigui llogat, el propietari pot fer obres de millora si la seva execució no pot raonablement dilatar-se fins a la conclusió de l’arrendament. Això sí, ha de comunicar-ho al llogater almenys amb tres mesos d’antelació i aquest té dret a desistir del contracte de lloguer.
Recuperació. Transcorregut el primer any de lloguer, el propietari pot recuperar el pis si es necessita usar com a habitatge habitual per ell mateix, familiars de primer grau o pel seu cònjuge en casos de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat.
Revocació. Si el llogater hagués realitzat obres sense permís de l’arrendador, aquest té dret a exigir-li que deixi l’habitatge en el seu estat inicial sense cap indemnització.
Anulació. És possible rescindir el contracte i desnonar al llogater si no paga en termini la mensualitat. Per això és necessari requerir judicialment o notarialment el pagament a l’arrendatari i no obtenir resposta en els següents deu dies hàbils, o bé que aquest contesti acceptant la resolució. En aquest cas és lícit fer ús de la fiança per cobrir les càrregues que hagin quedat pendents de pagament.
Recorda que acaba de entrar en vigor la nova d’Arrendaments, on qüestions importants com la durada del contracte o la quantia de la fiança han canviat.
