Decidir-se a comprar un habitatge pot ocasionar un cert temor que es pot veure augmentat si no ens sentim molt versats en temes legals i de propietat. Seguidament, et donaré alguns consells perquè l’operació de compra d’un habitatge de segona mà sigui el més segura i fiable possible i et sentis tranquil en cadascun dels passos de transacció.
1. Ves al Registre de la Propietat
En primer lloc, consulta el Registre de la Propietat. Pot fer-se a www.registradores.org sempre que se sàpiga l’adreça de l’habitatge; per uns 10 € ens donaran una “nota simple” que ens informarà sobre el propietari, la referència cadastral, la descripció física de l’habitatge i l’existència de càrregues (hipoteques, embargaments, etc.). Si hi ha hipoteques o embargaments poden solucionar-se a través d’una retenció del preu per part del comprador al moment d’escripturar, però hi ha altres limitacions que no tenen fàcil solució: la qualificació d’habitatge protegit o l’existència d’un copropietari. També són comuns les “afeccions fiscals”: suposen una garantia per a l’Administració Tributària en cas que anteriorment s’hagi pagat malament algun impost.
2. Consulta el Cadastre
Seguidament, has d’obtenir gratuïtament de la Seu Electrònica del Cadastre https://www.sedecatastro.gob.es un certificat descriptiu i gràfic de l’habitatge; per això serà suficient la referència cadastral o l’adreça de l’habitatge. Aquesta informació pot evidenciar discordances entre allò descrit en el registre i el cadastre; discordances que poden afectar a la superfície de l’immoble o al seu ús. Per exemple, el propietari es pot haver apropiat d’espais comuns que inflen artificialment el preu i no poden ser tinguts en compte per obtenir finançament; o per exemple, advertir que un habitatge en planta baixa en realitat és un local.
3. Ves a l'Ajuntament
En tercer lloc, consulta a l’ajuntament sobre possibles expedients de disciplina urbanística. Un exemple és el tancament d’àtics que podrien ser demolits; o la inexistència de llicències de primera ocupació o cèdules de habitabilitat, que poden perjudicar la contractació dels subministraments o l’existència d’ordres d’execució per evitar despreniments de la façana. Tot això pot encarir el preu de l’habitatge.
4. Demana una opinió experta
A continuació, seria aconsellable comptar amb l’opinió d’un arquitecte o aparellador si l’immoble és antic o exigeix reformes; ell et pot explicar la informació relativa al certificat energètic (et pot advertir de la necessitat d’efectuar obres d’aïllament, per exemple); també poden avaluar les obres de reforma que la comunitat de propietaris pensa realitzar.
5. Investiga la situació personal del venedor
En cinquè lloc, avalua la situació personal del venedor i de la comunitat pel que fa a la seva condició de “no resident”. També seria interessant saber si el propietari destina l’ habitatge a domicili familiar (seria necessari el consentiment del cònjuge) i el pagament de tributs (IBI), despeses comuns i acords adoptats per la Junta General de Veïns. El venedor ens ha de facilitar informació de que està al corrent de les despeses comuns i també d’acords de la Junta importants, com seria, la prohibició de dedicar l’immoble a habitatge turístic.
6. Assessora’t per un/a advocat/da especialista
Finalment, és indispensable assessorar-se per un/a advocat/da especialista. Pot detectar problemes que aparentment no es veuen; advertir clàusules que no has d’acceptar. Un professional que defensi els teus interessos és essencial ja que normalment l’Agència té un interès manifest en que l’operació es dugui a terme, tot i existir inseguretat jurídica. La figura del Notari apareix en la fase final del procés, quan tot està decidit.
