Els propietaris de 1.200 municipis paguen aquest any més, o en molts casos menys, en l’IBI, la plusvàlua municipal o en l’impost de successions.
Si ets propietari d’un habitatge, un local o un terreny i has rebut ja la carta de pagament de l’Impost sobre Bens Immobles (IBI) posa’t les ulleres de veure-hi de prop i revisa-ho bé. Potser t’emportes una sorpresa, ja que aquest any gairebé 1.200 municipis han actualitzat el valor cadastral dels seus immobles. S’hagi incrementat o reduït, que hi ha de tot, afecta directament al càlcul de diversos impostos, des de l’esmentat IBI o la plusvàlua municipal, fins a taxes autonòmiques o estatals com l’Impost sobre el Patrimoni.
El primer que has de saber és que aquesta actualització, en vigor des de començaments d’any, s’ha traduït en pujades en 728 municipis i baixades en unes altres 449 localitats. És el temps transcorregut des de l’última actualització la qual cosa indica quins llocs han de revisar a l’alça els seus immobles i quins a la baixa. I el que és més important, en quina quantia.
Dels 728 municipis afectats amb pujades, aquells que van revisar el cadastre per última vegada entre 2001 i 2003 han aplicat un 2% d’increment. Els que ho van fer entre 1990 i 2000, un 3%, i els que surten més mal parats, amb una pujada del 5%, són els que van escometre l’última actualització entre 1984 i 1989. Per exemple, una casa registrada en 100.000 euros el 1998 ara està valorada en 103.000 euros. Les capitals de província amb pujades més grans són Osca, amb el 2%, i Granada, Huelva, Terol i València, amb el 3%.
A l’altra banda, els que van actualitzar per última vegada el cadastre entre 2005 i 2013, en plena bombolla immobiliària, és a dir 449 municipis, han vist reduït el valor dels seus immobles entre el 3% —per als revisats entre 2005 i 2011— i el 7% per als que ho van fer el 2012 o 2013. En aquests casos, un immoble valorat en 100.000 euros en 2007 passa a estar estimat en 93.000 euros. N’han sortit beneficiades Almeria i Santander, amb un 3% de baixada, i Guadalajara i Saragossa, amb un 7% menys.
L’explicació de la baixada es dóna en què aquestes referències es van calcular quan els preus dels immobles estaven disparats i costaven molt més que en els anys posteriors. Els preus van caure després en picat. De fet, els propietaris fa anys que paguen impostos sobre valors que tenien poc a veure amb la realitat.
Pots consultar el detall del teu municipi visitant la pàgina del cadastre. Allà hi comprovaràs si a la teva ciutat o poble s’han revisat aquest any —tingues en compte que no es fa en tots els exercicis— o quan va ser l’última vegada, i quin coeficient d’actualització es va decidir.
Als madrilenys, per exemple, els va arribar un increment general del 74% el 2012 —l’anterior revisió havia estat una dècada abans—. L’Ajuntament va decidir aleshores fer més digerible l’ensurt prorratejant aquella pujada al llarg de 10 anys i congelant l’IBI. A més, el juny de 2016, es va aprovar una revisió parcial i hi va haver una baixada que va afectar a una vintena de barris en què els preus estaven sensiblement per sota d’aquells que es van agafar com a referència el 2012. A Barcelona, la pujada es va produir el 2017 i l’increment global del valor cadastral va ser del 19%, després de 16 anys sense que s’haguessin revisat.
A quins impostos repercuteix?
La revisió del cadastre té una incidència directa en l’Impost sobre Bens Immobles (IBI), que grava la propietat sobre immobles rústics, urbans i de característiques especials, i en la plusvàlua, que afecta a l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana. Són dos impostos municipals que determinen la seva base imposable a partir del valor cadastral, al qual s’hi apliquen factors correctors que varien d’un Ajuntament a un altre i en funció del tipus d’ús. A Madrid, per exemple, per a l’any 2018 els immobles urbans (d’ús residencial) tenen un tipus del 0,51%. Si el valor cadastral d’un habitatge és de 100.000 euros, l’IBI a pagar serà de 510 euros. L’IBI el paguen anualment els propietaris de qualsevol tipus d’immoble, mentre que la plusvàlua només s’aplica quan es produeixen transferències als immobles (compravendes, herències).
El valor cadastral també influeix en el càlcul de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Oneroses i Actes Jurídics Documentats (conegut com ITPAJD) i en el de l’Impost sobre Successions i Donacions. Aquests dos es determinen segons el valor real dels bens i drets transmesos, no obstant això, tal i com explica Jon Arrarte, soci de Deloitte Legal, “és habitual que a l’hora d’estimar el valor real, concepte jurídic indeterminat, se’n vagi a valors que figuren en registres oficials de caràcter fiscal, com per exemple el cadastre immobiliari”.
Pel que fa als seus efectes en l’impost sobre la Renda (IRPF), en la declaració anual s’hi inclouen “les rendes per habitatges o locals buits, que es calculen aplicant un percentatge sobre el seu valor cadastral”, explica Arrarte. També pot repercutir en l’Impost sobre Patrimoni (que paguen en l’IRPF les persones amb bases imposables superiores a 700.000 euros en l’àmbit estatal, a 600.000 a la Comunitat Valenciana, 500.000 a Catalunya i Extremadura i 400.000 a Aragó), ja que es pren com a referència per al gravamen el més gran entre tres valors diferents: el cadastral, el comprovat per l’Administració (que s’assigna per les comunitats autònomes per liquidar l’ITPAJD) o el d’adquisició.
I com m’afecten els canvis? Exemples pràctics.
L’actualització dels valors cadastrals no implica que pugi o baixi el percentatge dels impostos que habitualment pagaves, però en modificar-se la valoració de l’immoble també varia la base sobre la qual s’aplica aquesta taxa. No obstant sí que és cert que moltes vegades els Ajuntaments juguen amb el tipus de l’IBI per a mitigar o augmentar els efectes d’aquestes variacions. Així ho ha fet recentment Saragossa, que ha baixat aquest impost des del 0,64% de 2016 al 0,42% actual.
La capacitat dels consistoris en la recaptació té uns límits fixats i avui en dia per als immobles urbans l’IBI ha d’estar, amb algunes excepcions, entre el 0,4% i l’1,1%, i per als rústics, entre el 0,3% i el 0,9%.
Vegem un exemple de com influeix el canvi de valor cadastral en el pagament d’impostos: si tens una casa que abans estava valorada en 100.000 euros i l’IBI que aplica el teu Ajuntament és del 0,8%, fins ara pagaves anualment 800 euros. Si amb la revisió que ha entrat en vigor l’1 de gener el valor s’ha incrementat un 3%, és a dir que el teu habitatge ara està estimat en 103.000 euros, aquest any abones 824 euros.
Un altre cas: imaginem que el valor cadastral del teu terreny era de 10.000 euros i que al teu municipi l’IBI que s’aplica als immobles rústics —sol ser inferior al dels urbans— és del 0,4%, llavors pagaves 40 euros a l’any. Si està situat en una localitat que ha revisat els valors cadastrals a la baixa, posem que un 4%, el rebut d’aquest any serà menor, de 38,4 euros ja que el terreny ara es valora en 9.600 euros.
