A Espanya, més de 18 milions de famílies viuen en comunitats de propietaris. Les normes que regeixen la seva convivència amb la resta de veïns venen marcades per la Llei de Propietat Horitzontal, una normativa promulgada l’any 1960 i que l’any que ve arribarà, amb algunes modificacions, als 60 anys de recorregut.
Conèixer-la és fonamental per fer front a diferents tràmits i tenir clars els teus drets i obligacions com a propietari. T’expliquem tot el que necessites saber sobre aquesta llei que té tanta incidència en el nostre dia a dia.
Per què horitzontal?
En comprar un habitatge, els propietaris adquireixen una sèrie de drets i obligacions sobre alguns elements comuns de l’edifici, com poden ser el portal, les escales o els ascensors. La propietat horitzontal fa referència, precisament, a la forma de copropietat que es genera sobre aquestes zones. Permet l’organització dels propietaris i el manteniment dels béns comuns.
Aquests drets i obligacions, al costat dels principis d’organització dels immobles, els estableixen una sèrie de normes. A Espanya, es recullen sota els 24 articles de la Llei de Propietat Horitzontal, publicada al BOE.
La mateixa llei fa una distinció entre els elements privatius i els elements comuns. Els privatius són aquells dels quals els propietaris poden fer un ús individual (que exclou els altres veïns). Són els seus pisos o locals en propietat, els trasters o les places de pàrquing, per exemple.
Els elements comuns són els que tenen titularitat compartida, com per exemple el portal, les escales o els ascensors. Ho són també elements de l’edifici com murs, dipòsits, comptadors i altres instal·lacions. Els elements comuns apareixen detallats a l’article 396 del Codi Civil.
Els articles més significatius
La Llei de Propietat Horitzontal estableix, entre altres punts, quins són els òrgans de govern d’una comunitat de veïns i les seves funcions. Defineix també com procedir a l’hora de fer obres o quins passos seguir en cas de morositat. En repassem alguns dels articles més rellevants.
- Article 3: indica que cada propietari té dret singular i exclusiu sobre els seus béns privats. A més, fa referència als drets de propietat horitzontal i estableix que a cada pis o local se li atribueix una quota de participació en relació amb el total del valor de l’immoble.
- Article 6: estableix la possibilitat de crear normes de règim interior per regular la convivència i la utilització dels elements comuns.
- Article 7: segons aquest article, els propietaris poden fer obres als seus habitatges, sempre que no menyscabin la seguretat de l’edifici o perjudiquin altres propietaris. També serveix de base per prohibir que s’hi duguin a terme activitats molestes, insalubres o perilloses.
- Article 9: regula les obligacions dels propietaris. Destaquen les de fer un bon ús de les instal·lacions comunes, mantenir les pròpies en bon estat i pagar les quotes corresponents. També les d’indicar una adreça per a notificacions i de comunicar, si arribés el cas, la venda de la seva propietat.
- Article 10: assenyala les obligacions de la comunitat de propietaris, com fer les obres necessàries per al manteniment de l’immoble i garantir-hi els requisits bàsics de seguretat, habitabilitat i accessibilitat.
- Article 13: estableix que els òrgans de la comunitat han de disposar d’una junta, un president (i, si és necessari, també un vicepresident), un secretari i un administrador. Detalla com es nomenen, el seu termini de vigència (en principi, un any) i algunes de les seves funcions més importants.
- Article 14: assenyala les competències de la junta de propietaris i assenta les bases dels estatuts. També fa referència als pressupostos i plans de despeses anuals. Els articles següents (15, 16, 17 i 18) aprofundeixen en diferents aspectes relacionats amb la junta de propietaris, com l’obligació de celebrar juntes ordinàries almenys una vegada a l’any per aprovar els pressupostos, per exemple.
- Article 21: és de gran importància, atès que regula com procedir amb els propietaris que no compleixen les seves obligacions o que tenen deutes amb la comunitat.
Una nova realitat
La Llei de Propietat Horitzontal regula la convivència en milions d’habitatges de tot el país. Però entre aquests habitatges no s’hi compten els de Catalunya, una comunitat que té un règim jurídic diferent des del 2006. Després de gairebé 60 anys de recorregut, molts assenyalen que aquesta normativa ha quedat obsoleta i no respon a la realitat actual. Malgrat això, sí que s’ha sotmès a múltiples modificacions (els anys 1988, 1990, 1992, 1999, 2000, 2003, 2009, 2011 i 2013).
L’última, de l’any 2013, inclou, entre altres aspectes, el dret dels discapacitats a exigir les reformes necessàries per facilitar el seu accés a l’edifici. D’altra banda, entre els seus pròxims reptes hi ha el d’adaptar-se als nous estils de vida dels inquilins i a les noves tecnologies. En definitiva, canvis que reflecteixin, a la llei, les diferències entre l’Espanya del 1960 i la d’avui.
