A més d'aportar una part molt notable dels fonaments del dret actual, de modernitzar decisivament les tècniques de canalització i aprofitament d'aigua o de professionalitzar l'art de la guerra i de la conquesta, els romans també van ser responsables de donar origen a la venda pública de béns propietat de l'Estat, que es realitzava mitjançant un procés que es coneixia com a subhastatio. Durant aquest acte, qui realitzava l’oferta econòmica més alta es quedava amb l'actiu, fos una finca o un habitatge, i havia d'abonar els diners corresponents a l'erari públic.
Després de patir diferents evolucions al llarg del temps, el Codi civil del 1889 va suposar la modernització definitiva de les subhastes judicials a Espanya, que poden definir-se com les vendes judicials forçoses que serveixen per cancel·lar un deute, després que un jutge determini que, davant la impossibilitat que algú pagui de forma voluntària als seus creditors, cal vendre part o la totalitat dels seus actius. Aquesta decisió es pren després que el jutge hagi dictat una resolució ferma per la qual s'inicia un procediment de constrenyiment, mitjançant el qual es liciten públicament els béns que s’han de subhastar i el preu de sortida o de venda.
Amb els diners que s'obtenen es paguen els deutes que tenia l'antic propietari. De manera preventiva, durant el procediment judicial ja se sol sol·licitar la informació fiscal del deutor, que aporta l'Agència Tributària basant-se en les dades que té sobre els seus comptes bancaris, el seu salari anual, al que es recull al cadastre sobre la possible titularitat de propietats o en relació amb altres actius al seu nom, com per exemple, vehicles. De fet, la legislació preveu que no només es puguin embargar béns físics, sinó que també està previst que els plans de pensions, els drets d'usdefruit o les rendes per arrendaments es puguin tenir en compte des del punt de vista judicial.
Pot interessar-te: Les novetats legislatives a la nova realitat
Un procés totalment digital
En l'actualitat, es pot parlar de tres tipus de subhastes: les administratives, que duen a terme organismes com els ajuntaments o la Seguretat Social, que prenen possessió de determinats béns a causa de deutes de tercers; les judicials, que tenen lloc als jutjats; i les privades, que les realitza un particular, o bé, una empresa privada. Fins fa tot just uns anys, totes funcionaven a través de la celebració d'un acte físic i presencial mitjançant el qual els compradors potencials realitzaven les seves licitacions mitjançant el sistema de mà alçada.
Tanmateix, des del 2015 (gràcies a la Llei 19/2015, de 13 de juliol, de mesures de reforma administrativa en l'àmbit de l'Administració de Justícia i del Registre Civil) les subhastes judicials es poden dur a terme de manera telemàtica a través del portal del Butlletí Oficial de l'Estat (BOE), i són totalment públiques; és a dir, obertes a qualsevol ciutadà, tot i que s'exigeix registrar-se al web a través d'un certificat digital i obtenir la clau d'accés corresponent. Un cop realitzat aquest procés, tota persona pot accedir a la informació oberta relativa a cada procés de subhasta, sabent que cadascuna té una durada de 20 dies hàbils des de la data d'obertura i publicació al BOE.
Entre la informació que conté cada procediment de subhasta judicial trobem la descripció de l'actiu immobiliari i la seva ubicació, les seves càrregues econòmiques, l’empresa encarregada de la seva gestió i la licitació mínima per poder participar-hi. En cas d'estar interessat a participar-hi, l'usuari està obligat a realitzar un dipòsit del 5 % del valor fixat a la publicació a través del portal oficial de subhastes, i ha de transferir els diners des d'un compte de què sigui titular o autoritzat i que pertanyi a alguna de les entitats col·laboradores de la passarel·la de pagaments de l'Agència Tributària.
Com que es tracta d'un procés oficial i transparent, un cop que transcorre, com s'ha vist, el termini de 20 dies hàbils, el licitador més alt rep l'adjudicació del bé i torna a disposar d'aquest mateix temps per consignar judicialment el preu final que s’ha acordat a la subhasta. En aquest punt entra en joc el que es coneix com a reserva de postura; és a dir, que si transcorregut el període estipulat no s'ha abonat el valor del bé, s'adjudica de manera automàtica a qui hagi fet la segona licitació més alta.
La subhasta judicial hipotecària
En el cas dels impagaments de les hipoteques (durant, almenys, tres mesos), la Llei d'enjudiciament civil atorga a l'entitat bancària la capacitat d'executar-les als jutjats, perquè, a través de la seva subhasta pugui, almenys, recuperar part del deute. Un cop notificada la demanda al deutor, aquest disposa de deu dies per fer el pagament o oposar-se a la demanda. En cas de no fer cap al·legació ni abonar el deute, és probable que el jutge acabi decretant la convocatòria d'una subhasta, que tornarà a ser de caràcter electrònic. Durant els 20 dies hàbils previs, qualsevol interessat pot sol·licitar al jutjat que inspeccioni el bé, i pot demanar el consentiment al seu posseïdor per premiar la seva col·laboració amb una reducció del deute hipotecari de fins a un 2 % del valor de l'adjudicació.
Pot interessar-te: És un bon moment per comprar un habitatge?
Un cop finalitzada la subhasta, si hi ha hagut postors i la licitació final supera, almenys, el 70 % del valor de taxació del bé, s'escollirà la que hagi estat més alta per determinar qui en serà el nou propietari. En cas contrari, es donen deu dies al deutor perquè intenti trobar algú que arribi, almenys, a aquesta quantitat. Si no es troba un tercer que compleixi aquest requisit transcorregut aquest termini, es pot sol·licitar l'adjudicació de l'immoble pel 70 % del valor esmentat o per la quantitat que se li degui, sempre que aquesta quantitat sigui superior al 60 % del tipus de sortida i a la millor postura de la subhasta. Si l’executant no fa ús d'aquesta facultat, s'aprovarà la rematada a favor de la millor postura que superi el 50 % del tipus de sortida, o que cobreixi el total del què es deu.
Quan finalment es trobi un nou propietari de l'actiu, el jutjat li farà entrega d'un decret d'adjudicació, que és el títol de propietat del bé. Aquest decret, després d'abonar els impostos corresponents, s'inscriu al Registre de la Propietat i es canvia la titularitat del bé.
En qualsevol cas, abans de participar en un procediment d'aquestes característiques, és convenient estudiar amb detall l'expedient judicial (amb assessorament professional, si és possible), conèixer l'estat de les càrregues registrals, comprovar l'existència efectiva de l'immoble i valorar-lo econòmicament amb objectivitat i, per descomptat, si després de tot això, se segueixen tenint dubtes sobre si seguir-hi participant o no, el més prudent és retirar-se i esperar una altra oportunitat que es cregui més adequada als objectius de l'interessat.
