El mercat de l'habitatge a Espanya sustenta un important pes en l'esfera econòmica, tant per l'ocupació que genera la construcció, com per la inversió. A més, també exerceix una destacada tasca social, ja que està íntimament lligat amb les condicions del mercat de treball i el mercat de crèdit, i la seva influència en l'accés a l'habitatge. L'impacte de la COVID-19 en aquest sector, igual que en altres sectors, es preveu significatiu, agreujarà tant les dificultats per accedir a l'habitatge, com els riscos vinculats al sistema immobiliari. Les crisis sanitària i econòmica derivades de la pandèmia han suposat una patacada en el pla laboral i en l'activitat empresarial, i això ha influït també en les decisions d’estalvi i inversió de ciutadans i empreses.
Així, si abans de la pandèmia un 14 % dels particulars entre 18 i 65 anys buscava un habitatge per llogar, aquest percentatge ha baixat un punt percentual després de la COVID-19, fins al 13 %. En compravenda, la baixada és més gran: abans de la pandèmia hi havia un 15 % de particulars buscant casa en propietat mentre que, avui en dia, aquest percentatge ha baixat fins al 13 %. Són les principals conclusions de l'informe La demanda d'habitatge després de la COVID-19, elaborat pel portal immobiliari Fotocasa.
Et pot interessar: És un bon moment per comprar un habitatge?
Radiografia del sector abans de l'arribada de la crisi sanitària
Després de la crisi econòmica de l'any 2008 originada per l'esclat de la bombolla immobiliària i les hipoteques subprime, el sector va viure anys molt convulsos, però, a partir de 2014 els indicadors del mercat immobiliari havien començat a repuntar a Espanya. No obstant això, els anys de creixement exponencial van experimentar un alentiment des de mitjans de 2018, quan es va començar a observar un descens de l'oferta immobiliària. Es tractava d'una pauta compassada amb la desacceleració en el ritme de creixement de l'economia i la deterioració de les perspectives econòmiques a mitjà termini, en un context de més incertesa a escala tan nacional com, especialment, internacional (Brexit, tensions comercials entre els EUA i la Xina...). Segons les dades del Banc d'Espanya recollides en el seu document El mercat de l'habitatge a Espanya entre 2014 i 2019, el nombre de visats d'obra nova va augmentar un 5 % el 2019, un increment notablement inferior al 25 % de l'any anterior.
Amb tot, abans que esclatés la crisi del coronavirus SARS-CoV-2, el sector estava sanejat i en creixement. Com confirma el Ministeri de Transport, Mobilitat i Agenda Urbana en el seu últim Observatori de l'Habitatge i del Sòl, el sector de la construcció travessava un bon moment fins a l'inici de l'estat d'alarma. Segons les últimes dades publicades pel Consell General del Notariat, tot i detectar un descens de les compravendes a principi d'any, el preu per metre quadrat havia augmentat un 1,5 % interanual el gener de 2020, així com els préstecs hipotecaris per comprar habitatge. El mercat de lloguer també estava en auge: segons la informació del portal Idealista, el preu del lloguer a Madrid va augmentar un 3,5 % el febrer de 2020 respecte de l'any anterior, i un 3,7 % a Barcelona.
Previsions després de la crisi sanitària
L'arribada del coronavirus SARS-CoV-2 i la declaració de l'estat d'alarma van paralitzar l'economia i tots els seus sectors, i l'immobiliari en no va ser una excepció. Durant uns mesos, no es van visitar immobles, no es van taxar propietats, no es van concedir hipoteques, es van paralitzar les transaccions, i fins i tot, en algun cas, es va fer marxa enrere en acords previs. Encara no es coneixen les dades oficials de les operacions del segon trimestre de l'any, però les del primer trimestre (amb 18 dies afectats per l'estat d'alarma) van baixar un 16 % respecte de les del mateix període de l'any anterior, més del doble del que s'estaven reduint en els trimestres anteriors, segons el XXI Informe sobre el Mercat de l'Habitatge de Tecnocasa.
Et pot interessar: Els nous reptes del sector immobiliari
Es calcula que, durant aquest any, es podrien reduir les operacions entre un 30 % i un 40 %, és a dir, alguns punts per sobre del que representa un trimestre totalment perdut, segons es desprèn de l'esmentat informe de Tecnocasa. No obstant això, cal destacar que el sector immobiliari no és com el turístic o el de l'oci, on una habitació no ocupada o un sopar no servit és un ingrés perdut. En el cas del sector immobiliari, res impedeix que les transaccions perdudes ara es puguin recuperar en l'última part de l'any, encara que tot això dependrà, en bona part, de l'evolució epidemiològica i de quin sigui l'impacte de la crisi econòmica.
Per això, un dels punts entre els quals es debat el sector és conèixer si finalment les transaccions que es van veure obligades a cancel·lar o retardar per l'estat d'alarma s'arribaran a produir. El cercador d'habitatges que ha deixat la crisi sanitària i econòmica és una mica més gran (mitjana d'edat de 38 anys) que el de l'època precoronavirus, amb una situació socioeconòmica lleugerament millor, amb una taxa d'ocupació una mica més alta i conviu en un percentatge més elevat amb la seva parella segons l’informe mencionat de Fotocasa. Tot i que els canvis en el perfil del demandant no són molt precisos, constaten una realitat: els segments de la població més exposats a l'impacte econòmic de la crisi (joves, nivells socioeconòmics més baixos, aturats) són els que més dificultats tenen ara mateix per accedir al mercat de l'habitatge, cosa que ja s’estava observant des d'anys anteriors, asseguren els experts.
D'aquí que guanyin protagonisme aquells amb una millor situació socioeconòmica i que hagin conservat la feina durant la pandèmia. És aquí on pot aparèixer o bé la compra com a inversió, pel fet de gaudir d'una salut financera més folgada, ja que pot ser un moment idoni per trobar bones oportunitats, o el canvi de residència (sigui per comprar o llogar), ja que després de mesos de teletreball es decideix accedir a una casa gran, amb més espai per al desenvolupament de l'activitat professional.
Un altre dels punts que deixa entreveure l'anàlisi elaborada per Fotocasa és el canvi clar de prioritats. Si bé és cert que el preu segueix sent el principal motiu per buscar una nova casa, la segona causa són els espais a l'aire lliure, que abans de la pandèmia era el motiu principal de recerca per a l’11 % dels demandants i que ara ho és per a un 17 %, assenyala l'estudi.
Et pot interessar: Baixa el preu de l'habitatge i augmenta la negociació
Oportunitats per al sector immobiliari després de la crisi de la COVID-19
En aquest context d'incertesa, també apareixen oportunitats de reinvenció d'un sector que, a vegades, s'ha considerat rígid, o poc donat a la innovació. En aquest sentit, segons analistes de StockCrowd, poden haver-hi canvis en les següents direccions:
- Inversió en tecnologia i digitalització. El confinament ha provocat que el sector es tregui la bena dels ulls i reaccioni. La societat es dirigeix cap a un paradigma en el qual tot allò que es pugui fer a través de la tecnologia, s'hi farà: més teletreball, visites de clients per videoconferència, decoració i visites d'immobles amb realitat virtual, adopció massiva de la signatura digital, més inversió en Big Data i altres tecnologies que arribaran al sector més lentament com ara la intel·ligència artificial (IA) o el machine learning, i en definitiva, una aposta decidida per la tecnologia com a element que transformarà el sector definitivament.
- Les plataformes ja digitalitzades estaran en millor posició per recollir els fruits d'aquest «nou món» posterior a la COVID-19, i hi haurà més presència d'empreses anomenades Proptech, és a dir, companyies que ja oferien solucions tecnològiques al sector immobiliari, com pot ser la solució de pagaments electrònics, crowdlending, crowdfunding immobiliari, o fins i tot blockchain.
- Canvi en els gustos dels compradors. El confinament ha fet que moltes persones es replantegin les qualitats de la casa on volen viure i apostin per habitatges amb més llum, superfície, domòtica, connectivitat a la xarxa amb l'auge de l'Internet de les Coses (IoT) o fins i tot amb més espai exterior, amb terrassa o un petit jardí.
- Variació de preus de compravenda. Fins ara, s'havia registrat un augment dels preus, però és probable que s'ajustin en funció de diversos factors com són les mesures econòmiques que prenguin el Govern i la Unió Europea, l'atur o els tipus d'interès.
Et pot interessar: Així es comportarà l'euríbor aquest any i així afectarà les hipoteques
En definitiva, els canvis que es viuran en els pròxims mesos poden marcar el full de ruta de l'esdevenir del sector immobiliari i, potser, modifiqui les seves bases fins a tal punt que no tornin a ser tal com es coneixen ara. En el curt termini, és clar que una ràpida recuperació econòmica reactivarà un sector amb un pes tan important com l'immobiliari, si bé és cert que amb això no n'hi haurà prou per solucionar determinats problemes d'accés a l'habitatge que cada vegada afecten més espanyols, amb especial incidència en els joves.
