L’any 2020 va començar a Espanya amb un perfil de creixement feble en el sector immobiliari, marcat per les incerteses globals, ara més pronunciades encara amb la crisi sanitària. Segons Idealista, al gener el preu mitjà de l’habitatge a Espanya era un 4,3% superior al del mateix mes de l’any anterior i el valor del metre quadrat va passar de 1.705 €/m² al gener a 1.758 €/m² al març. Per la seva banda, Eurostat va assenyalar que els preus mitjans interanuals de l’habitatge en la zona euro van pujar un 4,2% l’últim trimestre del 2019, dada que es preveia també aplicable a l’inici del 2020. Malgrat això, aquestes previsions han quedat tocades per l’arribada del coronavirus (COVID-19) i la necessitat d’adoptar mesures contra la pandèmia. A Espanya, a més, la declaració de l’estat d’alarma el dia 13 de març ha afectat —i continuarà fent-ho— l’economia espanyola en termes generals.
El grau d’afectació dependrà de la durada que tingui aquesta situació i de les limitacions que s’estableixin per a l’activitat econòmica, en la qual el sector immobiliari té un gran pes. Segons l’‘Informe sobre construcció i infraestructures’ de l’Associació d’Empreses Constructores i Concessionàries d’Infraestructures (SEOPAN), el sector de la construcció suposa el 10% del PIB i és la segona força en intensitat de mà d’obra. Abasta tant l’edificació residencial i no residencial (88%) com les obres civils i equipaments públics (12%).
Paralització d’obres i altres afectacions
La paralització total de les activitats no essencials va suposar que les obres s’interrompessin i que els treballadors es quedessin a casa acollint-se al permís retribuït recuperable. Aquesta va ser una de les mesures establertes pel Govern amb influència directa en el sector immobiliari, però la llista és molt llarga.
Ajornament de la presentació de l’índex de preus del lloguer
Amb motiu de la crisi sanitària, el Govern ha posposat la presentació de l’índex de preus del lloguer que s’havia de publicar al mes de març. D’acord amb el secretari general d’Agenda Urbana i Habitatge, David Lucas, el Govern esperarà a veure l’impacte de la crisi almenys durant dos mesos abans de presentar la llei de control de preus del lloguer. Es tracta d’una normativa que es volia haver llançat abans de l’estiu anterior i que té com a objectiu facilitar una regulació que limiti els augments de preus del lloguer en zones que ja han sofert “pujades excessives” els últims anys. La normativa inclou un pla d’habitatge i un pla de rehabilitació, i es preveu abordar l’aplicació de l’índex mitjançant mesures conjunturals i temporals a la disposició dels ajuntaments i comunitats autònomes.
Obres i construccions parades
Encara que el decret d’alarma no va incloure la paralització de les obres, que van continuar en marxa tenint en compte el protocol sanitari, després de la suspensió de tota activitat econòmica no essencial es va obligar a tancar les obres no considerades indispensables, que representaven el 89% del total. En general, les obres indispensables són les necessàries per deixar les construccions en progrés en un estat que garanteixi que no patiran danys per la paralització.
Durant aquest període han sorgit problemes per guardar l’estoc de material, dificultats com els ajornaments de pagament més enllà dels 90 dies (segons va denunciar ANDIMAC, l’Associació Nacional de Distribuïdors de Ceràmica i Materials de Construcció) i problemes de proveïment de materials.
Moratòria hipotecària
Dins de les iniciatives econòmiques del Govern per intentar pal·liar l’impacte de la COVID-19 destaca la suspensió del pagament de la hipoteca sobre l’habitatge habitual per a treballadors i autònoms en situació de vulnerabilitat econòmica. Actualment el termini de moratòria és de tres mesos ampliables mitjançant acord del Consell de Ministres, i s’ha estès a hipoteques sobre immobles on empresaris i professionals desenvolupin l’activitat econòmica i habitatges llogats pels quals s’hagi deixat de percebre la renda arrendatícia.
Pot interessar-te: Tot el que cal saber sobre la moratòria hipotecària
A més, el Govern ha aprovat un pla d’ajudes al lloguer (inclòs en el Reial decret llei 11/2020, de 31 de març) que preveu mobilitzar entre 700 i 900 milions d’euros a través de microcrèdits de l’ICO avalats per l’Estat als inquilins, per retornar en un període d’entre sis i deu anys. El pla distingeix entre propietaris particulars dels habitatges i grans tenidors (fons, socimis i inversors que tenen més de deu pisos en propietat), i obliga aquests últims a aplicar una quitació del 50% de la renda durant l’estat d’alarma i fins a un màxim de quatre mesos o acceptar una moratòria durant quatre mesos en un període de fins a tres anys. Però, com indica ASIPA (Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler), l’estalvi col·lectiu representa milions de ciutadans individuals.
Més digitalització en el sector
Les restriccions a la mobilitat de la població han fet guanyar valor a la digitalització de les promotores i immobiliàries, perquè fa possible que l’usuari visiti els habitatges (fins i tot els que encara no estan construïts) i permet continuar venent cases durant la crisi. L’ús d’aquesta mena d’eines, fins ara més enfocades a clients estrangers, s’ha incrementat en el mercat nacional. Alguns exemples de digitalització immobiliària són la plataforma Live d’Aedas Homes i el servei online de Century 21 New Estate.
Amb la primera es pot fer un tour virtual de cases a través d’internet i en directe. També pot incloure la presència d’un assessor en els habitatges que interactua amb el client en temps real. La segona, que ha apostat de ple pel proptech, permet la visita per videoconferència o de manera autònoma a través del web.
Bryan McEire, cofundador i assessor tecnològic de Spotahome, indica: “El sector immobiliari és un mercat molt tradicional que ha canviat molt poc els últims anys. Mou grans quantitats de diners, però ningú ha aconseguit encara digitalitzar-lo. No obstant això, admet disrupcions de tota mena. El fet que cada client sigui diferent obre les portes a la intel·ligència artificial, a l’aprenentatge automàtic i al machine learning, i es poden arribar a fer meravelles”.
Pot interessar-te: Com el Big Data pot ajudar-te a comprar una casa al millor preu
Què passarà després de la crisi?
L’alentiment de l’activitat repercutirà en la liquiditat d’empreses i treballadors, malgrat les mesures pal·liatives adoptades pel Govern, a causa de la reducció de la producció i del consum. Per tot això, els experts apunten a baixades de preus en l’habitatge perquè, d’una banda, hi haurà menys persones interessades a comprar, perquè hauran de destinar els seus estalvis a necessitats més importants. I, d’altra banda, les persones que tinguin la necessitat de vendre hauran d’acceptar preus més baixos davant la falta de demanda.
Segons l’estudi de Deplace, titulat ‘Tendències i reptes del sector immobiliari espanyol el 2020’ i elaborat al febrer del 2020, tant el preu de l’habitatge nou com el de segona mà romandrien estables o patirien una lleugera retallada en els habitatges amb més de cinc anys d’antiguitat l’any 2020. Després de la crisi sanitària, les previsions, en general, apunten una mica més a la baixa. En aquest sentit, l’Associació Espanyola de Personal Shopper Immobiliari preveu una baixada del preu de l’habitatge a Espanya del 10% i d’entre el 5% i el 7% en grans ciutats.
Diana Romero, broker immobiliària de Remax, considera que “després d’aquesta crisi el sector caurà, de manera que serà el moment de compradors o inversors que vulguin fer una compra més econòmica i disposin de liquiditat. En general, seran moments durs per als agents immobiliaris, que haurem de centrar-nos a agafar habitatge”.
“Segons les dades de què disposo, la previsió és d’un descens dels preus d’un mínim d’un 10%, de manera que després de la crisi sanitària serà el moment de comprar més gangues”, afirma. Els escenaris més optimistes, segons Gloval Analytics, preveuen caigudes del 4,42% i fins de l’1,94%, depenent de si la corba de recuperació és en forma de u (U) o de ve (V).
Pel que fa a la caiguda de les vendes, les prediccions van des d’entre un 10% i un 20%, com indica Colliers Internacional, fins a entre un 40% i un 45% a mitjà termini, segons la Sociedad de Tasación. En definitiva, una crisi imprevista com la de la COVID-19 exigeix la preparació de tots els sectors per a una situació complicada, i l’immobiliari no n’és una excepció.
