La COVID-19 ha provocat una de les crisis globals de més impacte en les últimes dècades. Està afectant tots els sectors de l'activitat econòmica, encara que alguns resisteixen millor que altres els embats de la pandèmia. És el cas del mercat residencial prime que, de la mateixa manera que la resta del sector immobiliari, està veient com es redueixen les operacions i s'ajusten els preus. No obstant això, aquest segment està aconseguint sortir-se’n.
L'activitat immobiliària es va ressentir molt quan es va decretar el primer estat d'alarma a Espanya, que en va paralitzar gairebé totes les operacions. No obstant això, el sector es va reactivar ràpidament a mesura que s'anaven aixecant les restriccions a l'activitat. És molt probable, però, que es produeixi un notable alentiment en la iniciació de nous projectes d'edificació a causa del clima d'incertesa.
En el Podcast de Banc Sabadell, Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Barcelona, reconeix que actualment hi ha una certa paràlisi en el sector perquè l'univers de compradors s'ha reduït. A les zones que tenen una demanda «robusta i consistent», com Barcelona o Madrid, els preus no han variat de manera substancial. En el futur, tot dependrà de com evolucioni la crisi sanitària. La tornada al ritme de comercialització que hi havia abans de l'esclat de la pandèmia dependrà de la situació econòmica, que influeix directament en la seguretat que senten els ciutadans respecte dels seus ingressos i de les condicions dels préstecs hipotecaris.
L'any 2021 serà encara complicat i la recuperació arribarà el 2022. Anna Gener creu que el 2022 la crisi estarà totalment controlada o molt esmorteïda, i això permetrà tornar a la vida econòmica i social pre-COVID-19, que és, segons les seves paraules, «el que ens defineix com a éssers humans i el que defineix els nostres espais».
Pot interessar-te: És bon moment per comprar un habitatge?
La veritat és que el mercat immobiliari no està sent un dels sectors més afectats i tots els experts coincideixen a afirmar que compta amb uns fonaments molt més sòlids que a l'anterior crisi del 2008. Abans de la pandèmia, la situació financera de les llars i les empreses era la més sanejada en una dècada, la construcció de nous habitatges no era excessiva i la posició de solvència i liquiditat del sector bancari era molt més folgada. Aquests factors fan pensar que el sector immobiliari està més ben preparat per afrontar la crisi actual.
Dins del sector, algunes activitats estan resistint bé les circumstàncies actuals. Això és precisament el que passa amb el mercat d'habitatges prime. Tal com afirmen els experts, aquesta veta de mercat és més madura i estable que el mercat tradicional.
Segons dades de la consultoria Knight Frank, al primer semestre del 2020 es van signar a tot el món 281 operacions en el segment de residències de luxe, davant de les 594 confirmades en el mateix període del 2019. Encara que les dades mostren una caiguda en el nombre d'operacions, també demostren que el mercat global d'habitatges super-prime no es va aturar en els pitjors mesos de la pandèmia.
Les dades fan referència al comportament dels 12 mercats clau en el segment super-prime (habitatges de més de 10 milions de dòlars o 8,5 milions d'euros). Només entre l’abril i el juny, coincidint amb el punt àlgid de la pandèmia de la COVID-19 i el confinament estricte de la població, es van registrar a tot el món 153 operacions d'habitatges super-prime, un 47 % menys que en el mateix període del 2019, però una xifra important tenint en compte les circumstàncies provocades per la COVID-19 i l'efecte en tota l'activitat econòmica.
Una altra dada interessant: tot i que el nombre d'operacions es va reduir, els valors mitjans de les vendes realitzades van ser, en molts casos, més alts. En termes generals, els preus mitjans van augmentar un 15 % entre el març i el juny, i han situat la mitjana global en 17,5 milions d'euros enfront dels 15,2 milions de mitjana del 2019.
Londres va ser en aquell moment la ciutat on més es va notar aquest increment dels preus, ja que el valor mitjà de les operacions va arribar als 32 milions d'euros (enfront dels 14,3 milions del 2019). A Ginebra també es va registrar un augment important en els preus d'aquests habitatges, mentre que Hong Kong, que habitualment recull els preus mitjans més elevats, va retrocedir a la tercera posició.
L'informe recull també l'evolució del mercat ultra-prime d'habitatges valorats en més de 25 milions de dòlars, o 21,5 milions d'euros, a les 12 àrees analitzades. En vuit d'aquests mercats es va registrar almenys una transacció entre el març i el juny i en dos d'aquests vuit es van registrar més vendes que en el mateix període del 2019. En total, les transaccions van sumar 931 milions d'euros.
Per intentar veure què ha passat més enllà d'aquests 12 mercats clau, entre els quals no figura Espanya, es recull el Prime Global Cities Index, que també elabora Knight Frank i que, en aquest cas, recull dades del tercer trimestre del 2020. Es tracta d'un índex de seguiment basat en la valoració del moviment dels preus dels habitatges de primera qualitat en moneda local a més de 40 ciutats arreu del món.
A nivell global, l'índex registra un creixement dels preus dels habitatges de primera qualitat de l'1,6 % fins al tercer trimestre del 2020, impulsat pel fet que el 62 % de les ciutats que en formen part van mantenir o augmentar els preus en aquest període. No obstant això, els preus no van créixer igual en totes les zones. L'índex també mostra que el percentatge de ciutats que han hagut de reduir els preus dels seus immobles de luxe ha augmentat del 23 % registrat a finals del 2019 al 38 % del tercer trimestre del 2020.
Només Madrid forma part de l'índex de Knight Frank i està en aquest segon grup de ciutats. En el tercer trimestre del 2020, els preus dels habitatges de luxe de la capital van caure un 3,5 % en la taxa interanual i un 1,6 % en els últims tres mesos. Les xifres són negatives, però s'allunyen de les caigudes de prop del 10 % que es preveuen per al sector immobiliari en general. I és que, com sostenen els experts, el mercat residencial prime és el que menys es devalua en una crisi i, a més, és el primer que es revaloritza quan el mercat recupera la seva tendència creixent.
La consultoria explica que la demanda d'aquest tipus d'immobles ha augmentat després del confinament, fet que ha impulsat les vendes i ha donat suport als preus del luxe en diversos mercats clau. La restricció a la mobilitat i a l'activitat va contribuir al fet que els demandants d'habitatges de luxe tornessin a avaluar on volen estar i en quin tipus de propietat volen viure. Aquesta tendència, segons Knight Frank, pot mantenir-se i fins i tot incrementar-se en el futur, ja que part de les persones amb grans fortunes estan buscant habitatges més espaiosos després del confinament.
Com afirma Anna Gener en el Podcast de Banc Sabadell, la pandèmia ha provocat canvis en el comportament humà, amb un impacte important en tots els actius immobiliaris. «Ara treballem de manera diferent, ens divertim de manera diferent, comprem de manera diferent (...). Per als actors immobiliaris és un dels reptes més grans que hem hagut d'afrontar», assenyala.
